Verwaltungsbeirat

Haben die Wohnungseigentümer (Wohnungseigentum) zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Verwalter bestellt, so können sie zu seiner Unterstützung einen V. wählen, der aus drei Wohnungseigentümern besteht (dem Vorsitzenden und zwei Beisitzern), § 29 Wohnungseigentumsgesetz.

Bei einer Eigentumswohnung:

Neben der Eigentümerversammlung und dem Verwalter kann als drittes Organ ein Verwaltungsbeirat durch Stimmenmehrheit bestellt werden. Grössere Wohnungseigentümergemeinschaften sollten von dieser Möglichkeit Gebrauch machen. Sieht die Gemeinschaftsordnung bereits vor, dass ein Beirat zu bestellen ist, besteht für die Wohnungseigentümer die Pflicht, durch Mehrheitsbeschluss den Verwaltungsbeirat zu bestellen.

Gemäss § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzendem und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

Der Verwalter kann nicht Mitglied des Beirates sein. Hauptsächliche Aufgabe des Verwaltungsbeirats ist die Unterstützung des Verwalters.

Dies wird in der Praxis zumeist die Überprüfung eingeholter Kostenangebote für Sanierungsmassnahmen, die Vorbereitung der Wohnungseigentümerversammlung und die turnusmässige Information der Wohnungseigentümer sein. Des Weiteren wird der Verwaltungsbeirat den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung vor der Beschlussfassung überprüfen und mit einer eigenen Stellungnahme versehen. Weitergehende Kontrollrechte, insbesondere hinsichtlich der Verwaltertätigkeit, gibt das Gesetz dem Verwaltungsbeirat nicht.

Jedoch kann die Versammlung die Erweiterung seiner Befugnisse mittels Mehrheitsbeschluss ermöglichen. Ohne einen entsprechenden Auftrag besteht für den Verwaltungsbeirat keine Verpflichtung zur Überwachung und erst recht keine Befugnis zur Kündigung des Verwalters. Insofern können die Wohnungseigentümer lediglich die Kündigung des Verwaltervertrages beschliessen und den Beirat beauftragen, die beschlossene Kündigungserklärung gegenüber dem Verwalter abzugeben. Der Verwaltungsbeirat kann nicht aufgrund eigener Entscheidung die Kündigung aussprechen. Er ist im Übrigen gegenüber den Wohnungseigentümern grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung auskunftspflichtig.

Der dem Verwaltungsbeirat zu zahlende Aufwendungsersatz gehört zu den Verwaltungskosten, falls solche beschlossen sind.

Wie der Verwalter haben auch die Mitglieder des Verwaltungsbeirats keinen Anspruch auf Entlastung durch die Versammlung. Diese sollten daher bei ihrem Amtsantritt bestimmen, dass sie durch die Versammlung zu entlasten sind, sofern die Voraussetzungen hierfür vorliegen.

Des Weiteren sollte im Bestellungsbeschluss der Versammlung vorgesehen sein, dass die Haftung der Verwaltungsbeiratsmitglieder auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt und eventuell für die Beiräte eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen wird.

Es sei nochmals klargestellt, dass der Verwaltungsbeirat nur eingeschränkte Befugnisse hat, kein Aufsichtsrat ist und auch den Verwalter üblicherweise nicht anweisen kann.

Die Reform des WEG-Rechts hat auch mit sich gebracht, dass nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband der Vertragspartner der Verwaltungsbeiräte ist.

Der Verwaltungsbeirat gestaltet seine interne Meinungsfindung insoweit häufig derart, dass er interne Verwaltungsbeiratsbeschlüsse fasst. Ob solche Beschlüsse gemäss §§ 43 Abs. 5 und 46 WEG angefochten werden können (von anderen Verwaltungsbeiratsmitgliedern), ist sehr fraglich.

Man wird sich wohl damit abfinden müssen, dass die Beschlüsse des Verwaltungsbeirates nicht angefochten werden können, da der Wortlaut der gesetzlichen Regelung hierzu nichts aussagt.

Wohnungseigentum (3).

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