Wohnungsmodernisierung

Die rechtlichen Probleme, die im Zusammenhang mit der Modernisierung einer Wohnung auftreten können, sind vielfältig und nach verschiedenen Gesichtspunkten zu unterscheiden.
Modernisierung durch den Mieter
Wenn der Mieter die von ihm bewohnte Wohnung modernisieren will, muss er dafür grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters einholen. Der Mieter sollte jedoch zusätzlich darauf achten, dass er sich den Wert seiner Leistungen in irgendeiner Form sichert, beispielsweise durch die Vereinbarung einer festen Vertragslaufzeit, innerhalb derer er seine Investitionen abwohnen kann, oder durch die Vereinbarung einer Abfindung. In diesem Fall sollte eine bestimmte Summe ausgemacht werden, die vom Vermieter für die in den Mieträumen verbleibenden Investitionen an den Mieter zu zahlen ist, wenn das Mietverhältnis endet. Wird keine Abfindungsvereinbarung getroffen, so empfiehlt es sich dringend, dass der Mieter mit dem Vermieter klärt, ob er die baulichen Veränderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder rückgängig machen muss.

Wenn der Mieter die Wohnung modernisiert hat, darf der Vermieter dafür keine Mieterhöhung verlangen.
Modernisierung durch den Vermieter
Die Modernisierung durch den Vermieter ist gesetzlich geregelt, und zwar unter zwei Aspekten:
- wann der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme dulden muss,
- wie eine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchgeführt werden kann.

Ob der Mieter eine Renovierung seiner Wohnung dulden muss, hängt davon ab, ob es sich um eine Modernisierungsmaßnahme oder eine Maßnahme zur Erhaltung der Mietsache handelt, also beispielsweise um notwendige Reparaturarbeiten an schadhaften Stellen oder Teilen des Mietobjektes. Die Durchführung solcher Arbeiten muss der Mieter nicht nur dulden, sondern er muss daran gewissermaßen mitwirken, indem er Möbel beiseite schafft, um den Zugang zu den schadhaften Stellen freizumachen. Demgegenüber hat der Mieter Modernisierungsmaßnahmen nur dann hinzunehmen, wenn diese geeignet sind, den Gebrauchswert des Mietobjektes zu verbessern, wenn sie zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser führen oder wenn neuer Wohnraum dadurch geschaffen wird. Zu diesen Bestimmungen gehören etwa der Einbau eines neuen Bades, der Einbau einer Zentralheizung oder auch die Installation des Breitbandkabelanschlusses.

Allerdings entfällt dieser Duldungsanspruch, wenn die mit der Durchführung der Modernisierungsarbeiten einhergehenden Beeinträchtigungen für den Mieter zu einer unzumutbaren Härte führen würden.
Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die geplante Modernisierung mindestens zwei Monate vor Durchführung der Arbeiten schriftlich mitzuteilen. Er muss dabei angeben, welche Arbeiten genau durchgeführt werden, wie lange diese andauern werden und welche Mieterhöhung auf den Mieter zukommen kann. Unterlässt der Vermieter diese Mitteilung, dann ist er eigentlich nicht berechtigt, mit
der Modernisierung einfach zu beginnen. Akzeptiert der Mieter aber dennoch die Durchführung von Arbeiten in seiner Wohnung, so kann dies als Zustimmung gewertet werden.

Kündigt der Vermieter Modernisierungsarbeiten an, dann löst dies ein Sonderkündigungsrecht des Mieters aus, das bis zum Ablauf des nächsten Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, für den darauf folgenden Monat ausgeübt werden kann. Wenn dem Mieter also z. B. das Schreiben des Vermieters im Januar zugeht, kann er bis Ende Februar zum Ablauf des Monats März kündigen, und der Vermieter darf die Arbeiten dann bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nicht vornehmen.

Hat der Vermieter berechtigt Modernisierungsarbeiten durchgeführt, dann kann er nach deren Abschluss die Miete erhöhen und dabei 11 % der Modernisierungsaufwendungen für die Mietwohnung auf die Jahresmiete umlegen. Er muss dem Mieter jedoch eine genaue und nachvollziehbare Abrechnung vorlegen.

§§ 541a, 541b BGB; 3 MHG
Siehe auch Mieterhöhung, Mietvertrag

Öff.-rechtlich kann allgemein oder im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen die W. angeordnet, finanziell unterstützt oder vom Sanierungsträger selbst vorgenommen werden (vgl. insbes. §§ 148, 177 des Baugesetzbuches. Zur Sicherung der Wohnraummodernisierung im Beitrittsgebiet Investitionsvorranggesetz (ÄndG vom 17. 7. 1997, BGBl. I 1823), Art. 225 EGBGB und § 3 InvestitionszulagenG 1999 (BGBl. 1997 I 2070). Zivilrechtlich hat der Mieter - nach rechtzeitiger vorheriger Ankündigung durch den Vermieter - die W. (auch zum Zweck energiesparender Maßnahmen) grundsätzlich zu dulden (§ 554 BGB, Wohnraummietvertrag, 1 b). Der Mieter hat, um der bevorstehenden W. (und der damit verbundenen Mietpreiserhöhung, § 559 BGB) zu entgehen, ein besonderes Kündigungsrecht (§ 561 BGB).

Steuerlich: Wird eine Wohnung umfassend modernisiert, stellt sich die Frage, ob Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand vorliegen. Herstellungskosten sind nur über die Absetzung für Abnutzung - verteilt über den gesamten Nutzungszeitraum - steuerlich geltend zu machen. Erhaltungsaufwand ist dagegen sofort abzugsfähiger Aufwand. Umfangreicher Erhaltungsaufwand an einem Wohngebäude kann seit 2004 wieder über 2 bis 5 Jahre (je nach Wahl durch den Stpfl.) verteilt werden. Wegen dieser unterschiedlichen Behandlung ist die Abgrenzung wichtig. Nachträgliche Herstellungskosten liegen bei einem fertig gestellten Gebäude vor, wenn es grundlegend umgestaltet wird, z. B. Aufstockung des Gebäudes, Anbau oder sonstige Vergrößerung der Nutzfläche. Erhaltungsaufwand sind insbes. Maßnahmen, die die Wesenart des Grundstücks nicht verändern, das Grundstück in ordnungsgemäßen Zustand erhalten und regelmäßig in ungefähr gleicher Höhe anfallen. Zur Abgrenzung der Herstellungs- und Erhaltungsaufwendungen bei Modernisierung sind auch die Grundsätze des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands zu beachten, Anschaffungs- und Herstellungskosten, 4.

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