Teilrechtsfähige Gemeinschaft

Bei einer Eigentumswohnung :

Bisher wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft, anders als eine natürliche Person, ein Unternehmen oder ein Verein in der Form der juristischen Person, nicht als selbstständiges Rechtssubjekt anerkannt. Auch wenn Verträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden, war nicht die Gemeinschaft als solche, sondern die jeweils im Grundbuch eingetragenen einzelnen Wohnungseigentümer Vertragspartner.

Seit der "Jahrhundertentscheidung" des BGH (Urteil vom 02.06.2005, Az.: V ZB 32/05) ist entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, soweit sie im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Im Zuge der WEG-Reform ist diese Frage nunmehr auch gesetzlich geregelt worden (§ 10 Abs. 6 und 7 WEG). Die Rechtsfähigkeit beschränkt sich dabei nicht nur auf das "Aussenverhältnis", das heisst auf Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen mit Dritten, die Lieferungen oder Leistungen für die Gemeinschaft erbringen. Die Rechtsfähigkeit erstreckt sich auch auf das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, so unter anderem auch auf die Geltendmachung von Beitrags- und Hausgeldvorschüssen, Schadensersatzansprüchen oder anderen Forderungen (Sonderumlagen) der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer (Binnenstreit).

Nicht der Rechtsfähigkeit unterliegen das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum. Von der Rechtsfähigkeit ausgenommen bleibt auch die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Hierbei handelt es sich um die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und nicht um eine Angelegenheit des rechtsgeschäftlichen Verkehrs bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Konkret wirkt sich die Rechtsfähigkeit insbesondere auch auf das Haftungssystem aus. Andererseits ergeben sich auch verfahrensrechtliche Konsequenzen insoweit, als die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche (Verband) klagen oder verklagt werden kann, wenn es um Forderungen oder Verbindlichkeiten geht, die das Verwaltungsvermögen betreffen.

Auch bei der Eintragung von Sicherungshypotheken oder bei der Kontoeröffnung kann nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche eingetragen werden, ohne dass sich alle Wohnungseigentümer persönlich ausweisen müssen.

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