Vergleichsmiete bei Mieterhöhung

Im Mietrecht :

Nach § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen, wenn die bisherige Miete (von Erhöhungen wegen baulicher Änderungen oder Erhöhung der Betriebskosten abgesehen) seit einem Jahr unverändert ist, wenn die verlangte Miete die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder (von Betriebskostenumlagen abgesehen) geändert worden sind (Vergleichsmiete), und die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht. In diesem Zusammenhang wird insbesondere auf das Stichwort „Kappungsgrenze" hingewiesen.
Das Verlangen zur Erhöhung der Miete bis zur Höhe des vergleichbaren Entgelts (ortsübliche Vergleichsmiete) ist dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und kann insbesondere mit einem Mietspiegel, durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch Benennung von drei Vergleichswohnungen begründet werden, ganz abgesehen von der Mietdatenbank und dem qualifizierten Mietspiegel. Der Mieter hat nunmehr zu prüfen, ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen soll oder nicht. Ihm wird dazu eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt, eingeräumt.
Erteilt der Mieter auf die schriftliche Anforderung die gewünschte Zustimmung nicht, so kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der zweimonatigen Überlegungsfrist beim zuständigen Amtsgericht Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung einreichen. Hat der Mieter gegenüber dem Vermieter der verlangten Mieterhöhung schriftlich oder mündlich zugestimmt oder ist er von einem Gericht dazu rechtskräftig verurteilt worden, wird die nun erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalendermonats an geschuldet, der auf Zugang des schriftlichen Erhöhungsverlangens folgt. Nach § 2 HeizkostenVO ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete (= Miete inkl. Betriebskosten ohne Erfassung des anteiligen Verbrauchs des Nutzers an Heizung und Warmwasser) grundsätzlich unzulässig. Dies führt jedoch nicht dazu, dass der Vermieter keine Erhöhung der Bruttowarmmiete verlangen könnte: Er kann zum Zwecke der Mieterhöhung und der Vergleichbarkeit (z. B. mit Mietspiegeln) die Heiz- und Warmwasserkosten herausrechnen (BGH NJW 2006, 1599).
Weitere Stichwörter:
Entscheidung, Erhöhung der Kostenmiete, Kappungsgrenze, Kostenmiete, Mieterhöhung, Mieterhöhung bei Modernisierung, Miethöhe, Mietspiegel, Mietspiegelspanne, Ortsübliche Vergleichsmiete, Sachverständiger, Staffelmiete

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