Entziehung des Wohnungseigentums

Bei einer Eigentumswohnung :

§ 18 WEG regelt in Absatz 1 Folgendes: "Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräusserung seines Wohnungseigentums verlangen."

Erfüllt beispielsweise ein Wohnungseigentümer beharrlich seine Pflicht zur Kostentragung nicht, kann dies einen Grund zur Entziehung des Wohnungseigentums gemäss § 18 WEG darstellen. Dabei ist zu beachten, dass diese Ausschlussklage oder Entziehungsklage als ultima ratio anzusehen ist und nur in engen Grenzen anwendbar sein soll.

Dabei genügt es, dass der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtung zu Lasten- und Kostentragung in Höhe eines Betrages, der drei Prozent des Einheitswertes eines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet (§ 16 Abs. 2 WEG). Verschulden ist nicht vorausgesetzt. Es gilt § 276 BGB (Verantwortlichkeit des Schuldners) nach dem Motto: Geld hat man zu haben. Kann der Schuldner eine Geldschuld oder eine andere Leistungsverpflichtung wegen finanzieller Leistungsunfähigkeit nicht erfüllen, hat er die Nichterfüllung zugleich auch unabhängig von einem Verschulden zu vertreten ("Prinzip unbeschränkter Vermögenshaftung").

Wenn die Voraussetzungen des § 18 WEG gegeben sind, kann das Wohnungseigentumsentziehungsverfahren eingeleitet werden. In § 19 WEG ist geregelt, wie sich ein Urteil in einem solchen Verfahren auswirkt.

Der Wohnungseigentümer ist nun gezwungen, sein Eigentum zu verkaufen, indem das Objekt im Wege der Zwangsversteigerung einem Erwerber zugeschlagen wird (§ 19 Abs. 1 WEG mit Verweis auf den "ersten Abschnitt des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung").

Es ist praktisch einfacher, über die Hausgeldrückstände einen gerichtlichen Titel zu erwirken, mit dem dann im Wege der Zwangsvollstreckung nach Massgabe des Zwangsversteigerungsgesetzes die Zwangsversteigerung betrieben werden kann.

Dieser Weg ist in der Regel als praxisnäher und kostengünstiger zu empfehlen. Er funktioniert allerdings dann nicht, wenn der "abgemahnte" Wohnungseigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.

Bei permanenten Ruhestörungen - nur um ein Beispiel zu nennen -, die der Eigentümer trotz Abmahnung nicht unterlässt, bleibt nur die "Entziehungsklage" nach § 18 WEG, um den missliebigen Eigentümer "loszuwerden".

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