Zwangsverwaltung

(Sequestration, §§ 1 ff. ZVG) ist die Verwaltung eines Grundstückes im Wege der Zwangsvollstreckung. Neben der Zwangs-versteigerung und der Sicherungshypothek ist die Z. die dritte Art, die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück zu betreiben. Das Voll-streckungsgehcht ordnet auf Antrag des Gläubigers die Z. an und bestellt einen Zwangsverwalter. Dieser befriedigt die Berechtigten aufgrund eines Teilungsplans aus den im Rahmen der Verwaltung des Grundstücks gewonnenen Erträgnissen. Gem. § 146 I ZVG finden auf die Z. die Regelungen über die Zwangsversteigerung subsidiär Anwendung.

Zwangsverwaltung (Sequestration), Form der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück. Im Gegensatz zur Zwangsvollstreckung wird das Grundstück nicht veräussert, der Gläubiger wird vielmehr durch dessen laufende Erträgnisse befriedigt. Der vom VerSteigerungsgericht bestellte Zwangsverwalter führt unter seiner Aufsicht die Verwaltung durch, die somit (ebenso wie die Benutzung des Grundstücks) dem Schuldner entzogen ist. Er hat das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu wahren, es zu nutzen und die Erlöse den Gläubigern zur Verteilung bereitzustellen. Diese erfolgt aufgrund eines Teilungsplans. Im übrigen gilt Entsprechendes wie bei der Zwangsversteigerung. Vergl. ZwangsversteigerungsG i.d.F. vom 20.5.1898.

Zwangsversteigerung.

Bei einer Eigentumswohnung:

Eine Form der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum ist die Zwangsverwaltung.

Die Zwangsverwaltung soll durch bestmögliche zwangsweise Nutzung des Objekts mit Hilfe eines Zwangsverwalters alle laufenden Verbindlichkeiten befriedigen und die betreibenden Ansprüche beseitigen. Dies bedeutet gleichzeitig, dass es eine Zwangsverwaltung mit dem Ziel der Aufhebung der Gemeinschaft nicht gibt. Ebenso kann eine Zwangsverwaltung auch nicht zur gemeinschaftlichen Verwaltung des den Miteigentümern gehörenden Grundstücks verlangt werden.

Während der Zwangsverwaltung übt der Zwangsverwalter alle Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers aus. Er muss auch die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die damit verbundenen Kosten, beispielsweise der Instandhaltung, Instandsetzung oder sonstigen Verwaltung, nach § 16 Abs. 2 WEG bestreiten. Der Zwangsverwalter hat auch das Stimmrecht des Wohnungseigentümers und muss für ihn an der Eigentümerversammlung teilnehmen, da er sonst für entstehende Schäden haftet.

Der Zwangsverwalter tritt grundsätzlich nicht an die Stelle des "zwangsverwalteten" Eigentümers, sondern neben diesen: Der Schuldner (Eigentümer) haftet neben dem Zwangsverwalter für das laufende Hausgeld (OLG Zweibrücken, NZM 2005, 949).

Die Zwangsverwaltung selbst ist durch § 149 ZVG aberstark behindert; danach sind dem in seinem Wohnungseigentum wohnenden Eigentümer die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen.

Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung ist die Anordnung und Durchführung der Zwangsverwaltung immer auch zulässig, wenn Zustimmungspflicht nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbart ist, weil sie keine Veräusserung und Belastung herbeiführt.

(Sequestration) (§§ 145 ff. ZVG) ist die Verwaltung eines Grundstücks im Wege der Zwangsvollstreckung. Die Z. ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Z. geregelt. Die Anordnung der Z. bewirkt eine Beschlagnahme. Das Grundstück wird durch einen Zwangsverwalter (z. B. den Schuldner selbst) bewirtschaftet. Der Erlös der Z. wird verteilt. Lit.: Böttcher, R., Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 4. A. 2005; Haarmeyer, H. AVutzke, W., Förster, K. u. a., Zwangsverwaltung, 4. A. 2007; Haarmeyer, H.AVutzke, W./Förster, K./Hintzen, U., Handbuch zur Zwangsverwaltung, 2. A. 2005; Eickmann, D., Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, 2. A. 2004; Depre, P., Die Praxis der Zwangsverwaltung, 2. A. 2004; Drasdo, M., Der Zwangs Verwalter, NJW 2005, 1549

ist eine Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Ihr Verfahren entspricht grundsätzlich dem der Zwangsversteigerung. Der wichtigste Unterschied zwischen Zwangsverwaltung und -versteigerung liegt darin, dass diese darauf abzielt, das Grundstück zu veräußern und den Gläubiger aus dem Erlös zu befriedigen, während durch die Z. der Gläubiger aus den laufenden Erträgen des Grundstücks befriedigt werden soll. Die Anordnung der Z. führt die Beschlagnahme des Grundstücks und aller Gegenstände herbei, auf die sich die Hypothek erstreckt (§ 148 ZVG), insbes. Bestandteile und Zubehör des Grundstücks, umfasst aber außerdem abgeerntete landw. Erzeugnisse, Miet- und Pachtzinsforderungen u. a. m. Zur Durchführung der Z. bestellt das Versteigerungsgericht einen Zwangsverwalter (zur Geschäftsführung und Vergütung s. VO v. 19. 12. 2003, BGBl. I 2804). Seine Aufgabe ist es, das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten, es zu nutzen, die Nutzung in Geld umzusetzen und das Geld für die Verteilung an die Gläubiger bereitzustellen (§ 152 ZVG, Verteilungsverfahren). Er nimmt das Grundstück in Besitz (§ 150 II ZVG). Bei Grundstücken, die forstwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzt werden, ist grundsätzlich der Schuldner selbst als Verwalter zu bestellen (§ 150 b ZVG). Der Erlös aus der Z. wird auf Grund eines Teilungsplans verteilt (§§ 156, 157 ZVG). Die Z. endet erst durch den Beschluss des Versteigerungsgerichts, in dem es die Z. aufhebt. Die wichtigsten Gründe hierfür sind: Befriedigung des Gläubigers (§ 161 II ZVG) und der Zuschlag in der häufig zugleich betriebenen Zwangsversteigerung.

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