Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist ein Akt der Zwangsvollstreckung von beweglichen Gegenständen und Immobilien. Sie hilft einem Gläubiger, seine Forderungen durchzusetzen. Als Voraussetzung dafür muss er grundsätzlich einen Vollstreckungstitel in Händen halten, d. h. ein Urteil, einen Vollstreckungsbescheid oder eine
notarielle Urkunde mit sofortiger Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung.
Bewegliche Gegenstände
Bevor der Gerichtsvollzieher auf Antrag des Gläubigers bewegliche Gegenstände des Schuldners versteigern kann, muss er sie pfänden. Eine Reihe von Gegenständen dürfen nicht gepfändet werden, beispielsweise:
Sachen des persönlichen Gebrauchs und Haushaltsgegenstände, besonders Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengerät; Nahrungs-, Feuerungs- und Beleuchtungsmittel, die der Schuldner für sich, seine Familie und Hausangehörige als Vorräte für einen Zeitraum von vier Wochen braucht; das in einem landwirtschaftlichen Betrieb erforderliche Gerät und Vieh;
die zur Ausübung einer sonstigen beruflichen Tätigkeit nötigen Sachen;
Bücher, die zum Gebrauch in der Kirche, der Schule oder bei der häuslichen Andacht bestimmt sind;
Trauringe, Orden und Ehrenabzeichen;
künstliche Gliedmaßen, Brillen und andere wegen körperlicher Gebrechen notwendige Hilfsmittel.

§811 ZPO
Immobilien
Zwangsversteigerungen betreffen hauptsächlich Immobilien, also Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen. Um eine solche Versteigerung in die Wege zu leiten, hat der Gläubiger einen Antrag beim Vollstreckungsgericht zu stellen, wobei es sich immer um das Amtsgericht handelt, in dessen Bezirk sich das jeweilige Grundstück befindet. Gleichzeitig muss er den Vollstreckungstitel vorlegen.

Das Gericht ordnet dann die Zwangsversteigerung der Immobilie an, was als Beschlagnahme zugunsten des Gläubigers gilt. Außerdem veranlasst es, dass unverzüglich ein entsprechender Versteigerungsvermerk ins Grundbuch eingetragen wird. Der Schuldner ist nun nicht mehr in der Lage, die Immobilie frei zu veräußern. Anschließend lässt das Gericht ihren Verkehrswert schätzen. Beim ersten Versteigerungstermin muss ein Interessent mindestens die Hälfte dieses Wertes bieten, damit das Gericht von Amts wegen einen Zuschlag erteilt, kann ein Grundpfandrechtsgläubiger, also der Inhaber einer Hypothek oder einer Grundschuld, beantragen, dass kein Zuschlag erfolgt, wenn niemand mehr als 7/io des Grundstückswertes offeriert.

Gibt es keine entsprechenden Angebote, so muss das Gericht einen zweiten Versteigerungstermin anberaumen, bei dem die genannten Grenzwerte nicht mehr einzuhalten sind. Der Rechtspfleger, der die Versteigerung durchführt, hat nur noch zu beachten, dass die Immobilie nicht verschleudert wird.

Bei ausreichenden Geboten erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Das Eigentum an der Immobilie geht damit an ihn über, zunächst als Eigentumswechsel außerhalb des Grundbuches. Später erscheint der Ersteigerer darin aber als neuer Eigentümer. Er braucht die Herausgabe nicht in einem gesonderten Verfahren einzuklagen; der Schuldner muss das Haus oder die Wohnung sofort räumen. Wohnen Mieter auf dem Anwesen, so erhält der Ersteher in der Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen, bei Wohnraum also mit dreimonatiger Wirkung, muss für dieses Vorgehen jedoch wie jeder andere Vermieter Gründe angeben, beispielsweise Eigenbedarf.
§§ 866, 869 ZPO; ZVG

Form der Zwangsvollstreckung in ein Grundstück, bei der das Grundstück zwangsweise veräußert wird und die Gläubiger dann aus dem Erlös befriedigt werden. Vgl. auch Versteigerung.

eines Grundstücks wird vom Vollstreckungsgericht (§ 1 ZVG) auf Antrag des Gläubigers angeordnet. Sie ist neben der Eintragung einer Sicherungshypothek oder der Zwangsverwaltung eine Möglichkeit der Zwangs-vollstreckung in ein Grundstück, § 866 I ZPO. Die Z. ist im ZVG geregelt, vgl. § 869 ZPO. Durch den Anordnungsbeschluß erfolgt gemäß § 20 I ZVG die Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers, die sich nach §§20 II ZVG, 1120 BGB auch auf Grundstückszubehör erstreckt. Die Beschlagnahme bewirkt ein Veräußerungsverbot, §§ 23 I S.1 ZVG; 135; 136 BGB. Die Verwertung des Grundstücks geschieht durch Versteigerung, wobei der Meistbietende den Zuschlag erhält und so kraft Hoheitsakt Eigentümer wird, §§ 81 I, 90 I ZVG.

a) Form der Zwangsvollstreckung in Grundstücke, die die Gläubiger im Weg der zwangsweisen Veräusserung des Grundstücks befriedigen soll (anders Zwangsverwaltung); wird vom Amtsgericht auf Antrag des Gläubigers angeordnet. Unter den Gläubigern besteht eine bestimmte Rangordnung, wichtigste Ansprüche sind dingliche Rechte an Grundstücken, denen u. U. Löhne der land- oder forstwirtschaftlich Beschäftigten und öffentlichen Lasten vorgehen;

b) Zw. wird eingeleitet durch Versteigerungsbeschluss des Gerichts, der im Grundbuch eingetragen wird; er gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks; Schuldner ist dem Gläubiger gegenüber verfügungsbeschränkt;

c) Ausführung der Zw. ist Aufgabe des Vollstreckungsgerichts; Versteigerung beginnt mit Abgabe der Gebote, Bietergemeinschaft. Da Zw. nicht die dem betreibenden Gläubiger vorgehenden Rechte vernichten oder beeinträchtigen darf, wird kein Gebot zugelassen, welches das geringste Gebot nicht erreicht; Gericht entscheidet über Zuschlag durch Beschluss; mit Zuschlag wird Ersteher Eigentümer des Grundstücks und der Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt (z. B. Zubehör), andere Rechte erlöschen; nach Zuschlag wird Termin zur Verteilung des Versteigerungserlöses bestimmt; die Zw. ist im ZVG v. 20.5.1898 geregelt. Teilungsversteigerung, Bietgenehmigung, Bietungsabkommen.


. Die im ZVG geregelte Z. ist die praktisch wichtigste Art der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen. Sie setzt voraus, dass der die Z. betreibende Gläubiger einen Vollstreckungstitel erwirkt hat. Sofern es sich um den Gläubiger einer Hypothek oder Grundschuld handelt, dient als Vollstreckungstitel i. d. R. eine gem. § 794 I Nr. 5 ZPO bei Bestellung des Grundpfandrechts vor dem Notar aufgenommene Urkunde, in der sich der Grundstückseigentümer wegen aller Forderungen des Gläubigers der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat. Vollstreckungsgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist (§ 17 ZVG). Das Gericht ordnet die Z. auf Antrag des Gläubigers an (§ 15 ZVG) u. bestimmt den Versteigerungstermin, in dem das beschlagnahmte Grundstück meistbietend versteigert wird (§ 35 ZVG). Bei der Versteigerung wird nur ein solches Gebot zugelassen, durch das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte (z. B. Grundschulden, Hypotheken) sowie die Verfahrenskosten gedeckt werden (geringstes Gebot, §§ 44 ZVG). Der Meistbietende erwirbt das Eigentum am Grundstück durch Zuschlag (§ 90 ZVG). Bleibt das Meistgebot unter 7/io des Verkehrswerts, kann ein Berechtigter (z. B. der die Z. betreibende Grundschuldgläubiger), dessen Anspruch infolgedessen ganz oder teilweise nicht gedeckt ist, die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74 a ZVG); der Zuschlag ist in jedem Fall zu versagen, wenn das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswerts nicht erreicht (§ 85 a ZVG). Der Ersteher muss die Verfahrenskosten u. bestimmte andere Ansprüche sowie den das geringste Gebot übersteigenden Betrag seines Meistgebots in bar entrichten (Bargebot, § 49 ZVG). Die dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte bleiben erhalten. Nachrangige Rechte am versteigerten Grundstück erlöschen u. setzen sich am Versteigerungserlös fort (§ 92 ZVG). Dieser wird in einem besonderen Verteilungsverfahren nach Massgabe eines vom Gericht aufgestellten Teilungsplans an den die Z. betreibenden Gläubiger u. die ihm im Rang nachfolgenden Gläubiger verteilt (§§ 105 ff. ZVG).
Bei der Zwangsverwaltung werden die Gläubiger schrittweise aus den Nutzungen des beschlagnahmten Grundstücks (z. B. Mietzins, Ernteertrag) befriedigt, ohne dass sich an den Eigentumsverhältnissen etwas ändert (§§ 146 ff. ZVG).

Bei einer Eigentumswohnung:

Das Wohnungseigentum und das Teileigentum nach dem WEG sind Grundstücksbruchteile und fallen somit in die Immobiliarvollstreckung, das heisst in die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen.

Für die Immobiliarvollstreckung gibt es drei Möglichkeiten:

* Zwangsversteigerung

* Zwangsverwaltung

* Zwangshypothek

Die Zwangsversteigerung soll durch bestmögliche zwangsweise Verwertung möglichst viele Gläubigeransprüche befriedigen und vielleicht auch noch für den Schuldner einen Überschuss erzielen. Von der Beschlagnahme erfasst und Gegenstand der Zwangsversteigerung ist das Wohnungseigentum mit den gesetzlichen und für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ergänzend oder abweichend vereinbarten, durch Grundbucheintragung verdinglichten Inhalten des -Sondereigentums (§10 WEG).

Die von den Wohnungseigentümern untereinander getroffenen Vereinbarungen wirken, ebenso wie Beschlüsse der Wohnungseigentümer und Entscheidungen des Richters, als Inhalt des Sondereigentums für und gegen den Ersteher, der Sondernachfolger des Wohnungseigentümers ist (§ 10 Abs. 2 und 3 WEG).

Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart sein, dass zur Veräusserung des Wohnungseigentums die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (zum Beispiel des Verwalters) nötig ist (§ 12 Abs. 1 WEG).

Diese Veräusserungsbeschränkung gilt auch für die Zwangsvollstreckung (§ 12 Abs. 3 Satz 2 WEG); die Versteigerung ist dann von einer Zustimmung abhängig. Allerdings gilt die Veräusserungsbeschränkung nicht, wenn alle Wohnungseigentumsanteile eines Grundstücks versteigert werden. Auch die blosse Anordnung der Zwangsversteigerung eines Wohnungseigentums setzt die Zustimmung nicht voraus, kann somit ungehindert erfolgen. Die Zustimmung muss jedoch spätestens bei der Entscheidung über den Zuschlag erteilt sein.

Das heisst, nur der Zuschlag, der zum Übergang des Eigentums führt und den eigentlichen Übergangsakt ersetzt, bedarf der Zustimmung, muss jedoch spätestens bei der Entscheidung über den Zuschlag erteilt sein.

Weiterhin bedarf nur der Zuschlag, der zum Übergang des Eigentums führt und den eigentlichen Übertragungsakt ersetzt, der Zustimmung nach § 12 WEG. Erfolgt der Zuschlag ohne diese Zustimmung, ist der Eigentumsübergang nicht erfolgt, auch nicht bei Gutgläubigkeit.

Was für das Wohnungseigentum gesagt ist, gilt auch für das Teileigentum.

Die Versteigerung von Wohnungseigentumsanteilen erfasst auch die Mitgliedschaftsrechte aus der Wohnungseigentümergemeinschaft, jedoch nicht den Anteil an den gemeinschaftlichen Geldern.

Die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die damit verbundenen Kosten, beispielsweise der Instandhaltung, hat der Ersteher gemäss § 56 Satz 2 ZVG ab Zuschlag zu tragen.

(§§1 ff. ZVG) ist die Versteigerung eines Grundstücks (Schiffs, Luftfahrzeugs) im Wege der Zwangsvollstreckung. Die Z. ist eine Möglichkeit der Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen in das unbewegliche Vermögen. Sie ist im Gesetz über die Z. und die Zwangsverwaltung geregelt. Zuständig für die Z. ist das Versteigerungsgericht (Amtsgericht). Das Verfahren beginnt mit der Anordnung der Z. (Beschlagnahme) und der Bestimmung eines Zwangsversteigerungstermins. Bei der Versteigerung wird ein Gebot in Höhe des geringsten Gebots zugelassen (§ 44 ZVG). Dem Meistbietenden ist, falls er 70% des Werts bietet, der Zuschlag zu erteilen. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer. Die nicht in das geringste Gebot aufgenommenen Grundstücksrechte erlöschen. Das Gericht verteilt den Erlös. Lit.: Storz, K., Praxis des Zwangsversteigerungsverfah- rens, 10. A. 2007; Stöber, K., Zwangsversteigerungsgesetz, 18. A. 2006; Eickmann, G., Die Teilungsversteigerung, 7. A. 2006; Böttcher, R., Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 4. A. 2005; Eickmann, D., Zwangs versteigerungs- und Zwangs verwaltungsrecht, 2. A. 2004; Hintzen, U., Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 2006

Die Z. ist die praktisch wichtigste Art der Immobiliarzwangsvollstreckung. Sie findet auch bei Schiffen, Schiffsbauwerken und Luftfahrzeugen statt (§§ 162-171 n ZVG). Ihr Ziel ist, dass das Grundstück oder Schiff usw. veräußert und der Gläubiger aus dem Erlös befriedigt wird. Zuständig ist das Amtsgericht als Versteigerungsgericht, und zwar der Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 i RpflG). Das Verfahren gliedert sich in folgende Abschnitte: Die Anordnung der Z., die Bestimmung des Versteigerungstermins, den Versteigerungstermin selbst, den Zuschlag und die Verteilung des Erlöses (Verteilungsverfahren). Am Verfahren nehmen teil: Der Gläubiger (betreibender Gläubiger); der Schuldner, ferner die sonstigen Beteiligten (§ 9 ZVG), nämlich diejenigen, für die ein Recht im Grundbuch eingetragen oder vorgemerkt ist oder denen ein nichteingetragenes Recht am Grundstück zusteht, sowie die Mieter und Pächter des Grundstücks; außerdem diejenigen Personen, denen ein die Zwangsvollstreckung hinderndes Recht zusteht (Drittwiderspruchsklage). Die Beteiligten, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, müssen ihr Recht im Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, um beteiligt zu werden. Das Versteigerungsgericht ordnet die Z. auf Antrag des betreibenden Gläubigers durch Beschluss an (§ 15 ZVG). Zugleich ersucht es das Grundbuchamt um die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks. Durch den Beschluss, der die Z. anordnet, wird das Grundstück beschlagnahmt, und zwar mit allen Gegenständen, auf die sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§ 20 ZVG), insbes. Bestandteile und Zubehör, mit Ausnahme der in § 21 ZVG genannten. Die Anordnung der Z. stellt ein relatives Veräußerungsverbot dar (§§ 135, 136 BGB). Über einstweilige Einstellung des Z.verfahrens s. §§ 28, 30 ff., 75 ff. ZVG.

Bei der Bestimmung des Versteigerungstermins, der öffentlich bekanntgemacht wird, werden die Beteiligten aufgefordert, ihre Rechte anzumelden. Im Versteigerungstermin werden zunächst die in § 66 I ZVG aufgeführten Tatsachen (Grundstücksnachweisungen, betreibender Gläubiger, angemeldete Ansprüche usw.), dann die Versteigerungsbedingungen - insbes. das geringste Gebot - festgestellt und verlesen (§§ 44-65 ZVG); darauf ergeht das Ausgebot. Es werden nur solche Gebote zugelassen, die das Mindestgebot erreichen oder übersteigen (Mehrgebot, Übergebot); jeder andere Beteiligte kann Sicherheitsleistung (Bietsicherheit) in Höhe von mindestens 1/10 des Grundstücksverkehrswertes verlangen (§§ 67 ff. ZVG). Eine Biet(ungs)vollmacht eines Dritten bedarf der öffentlich beglaubigten Form (§ 71 II ZVG). Ein Biet(ungs)abkommen (pactum de non licitando), das einen Interessenten vom Bieten abhalten soll, um einen günstigen Erwerb zu ermöglichen, kann im Einzelfall wegen Sittenwidrigkeit nichtig sein. S. a. Ausbietungsgarantie.

Dem Meistgebot wird der Zuschlag erteilt (§ 81 ZVG), im ersten Termin jedoch nur dann, wenn es die Hälfte des Grundstückswertes erreicht (§ 85 a ZVG). Mit der Verkündung des Zuschlagsbeschlusses erwirbt der Ersteher das Eigentum am versteigerten Grundstück (§ 90 ZVG). Soweit nach den Versteigerungsbedingungen die Rechte am Grundstück nicht bestehen bleiben (z. B. Grundpfandrechte der dem betreibenden nachrangigen Gläubiger), erlöschen sie und setzen sich am Versteigerungserlös fort (§ 91 ZVG). Mit dem Zuschlagsbeschluss entsteht die Pflicht des Erstehers, das Bargebot zu zahlen. Der Erlös wird dann im Verteilungsverfahren auf Grund des Teilungsplanes verteilt. Das Zwangsversteigerungsverfahren endet mit den berichtigenden Eintragungen im Grundbuch; sie werden auf Ersuchen des Versteigerungsgerichts vorgenommen (§ 130 ZVG). S. a. Teilungsversteigerung (Aufhebung einer Gemeinschaft).

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