Mieterhöhung bei Modernisierung

Im Mietrecht :

Bei duldungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter die Möglichkeit, einseitig die Miete zu erhöhen. Das Gesetz über die Regelung der Miethöhe bietet dafür zwei Methoden an: einmal die Möglichkeit, eine Mieterhöhung über das Vergleichsmietsystem auf Grund des verbesserten Wohnwertes nach der Modernisierung zu wählen (vgl. § 558 BGB). Wird ein Bad oder eine Zentralheizung in die Wohnung eingebaut, dann kann der Vermieter die teurere Vergleichsmiete für Wohnungen mit entsprechender Ausstattung zugrunde legen und entsprechend die Miete erhöhen.
Eine andere Methode ist darin zu sehen, dass der Vermieter berechtigt ist, 11 % des Modernisierungsaufwandes pro Jahr auf die Miete umzulegen (vgl. § 559 BGB). Diese Möglichkeit der Mieterhöhung soll durch ein Beispiel dargelegt werden:
Betragen die reinen Modernisierungskosten 5000 EUR, so kann der Vermieter 11 % dieser Kosten als Erhöhung pro Jahr geltend machen, mithin also einen Betrag von 550 EUR. Die monatliche Miete steigt damit um 45,83 EUR (550 EUR : 12).
Häufig gibt es für die Durchführung von Modernisierungsarbeiten einen staatlichen Zuschuss oder Gelder der Gemeinde. Diese Gelder, die der Vermieter in der Regel auf Antrag erhält, sind von den reinen Modernisierungskosten, die als Basis für die Mieterhöhung genommen werden können, in Abzug zu bringen. Die staatlichen Zuschüsse kommen also auch dem Mieter nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten zugute.
Bei den Modernisierungsarbeiten ist jedoch unbedingtzu berücksichtigen, dass der Vermieter für bloße Instandhaltungsarbeiten und Instandsetzungsarbeiten keine Mieterhöhung vornehmen darf. Sind in den Modernisierungsmaßnahmen auch solche Maßnahmen enthalten, die lediglich als Instandhaltung oder Instandsetzung zu betrachten sind, so sind diese aus den umzulegenden Modernisierungskosten auszurechnen und in Abzug zu bringen. Hat der Vermieter beispielsweise einen pauschalen Betrag als Instandhaltungskosten abgezogen, muss der Mieter darüber hinausgehende Schäden, die von der Pauschale nicht erfasst sind, darlegen und im Zweifel beweisen (BGH, Urteil v. 3.3.2004, Az.: VIII ZR 151/03).
Beispiel: Werden anstelle völlig veralteter und schadhafter Fenster Doppelfenster eingebaut, so darf der Vermieter nur die Kostendifferenz zwischen Einfach- und Doppelverglasung auf den Mieter als Modernisierungskosten umlegen. Die Erhaltungskosten hat der Vermieter nach den Regeln des Mietrechts ohnehin selbst zu tragen.
Wichtig ist außerdem, dass der Vermieter seinen Mieterhöhungsanspruch bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter schriftlich mitzuteilen hat. Die darauf gestützte Mieterhöhungserklärung ist nur dann wirksam, wenn in dieser Erklärung eine detaillierte Kostenberechnung enthalten ist. Die erhöhte Miete, die ihren Grund in der Modernisierung hat, ist vom nächsten Monatsersten an zur Zahlung fällig.
In § 559b BGB ist die Wirkung der Erhöhung dargestellt. Die erhöhte Miete schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang.
Hat der Vermieter dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung nicht vorher mitgeteilt oder sich die tatsächliche Mieterhöhung entgegen der vorherigen schriftlichen Ankündigung um mehr als 10% der Höhe nach verändert, so wird die erhöhte Miete drei Monate später erstmals zur Zahlung fällig.
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