sozialer Wohnungsbau

der öffentlich geförderte Bau von Wohnungen, die nach dem 20.6.1948 bezugsfertig geworden sind oder noch werden. Sozialwohnungen dürfen nur an Personen mit einer Wohnberechtigungsbescheinigung (Voraussetzung: geringes Einkommen, große Familie) vermietet werden. Die Miete darf nicht höher sein als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich (Kostenmiete); sie ist auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung festzustellen. Sind öffentliche Mittel ohne eine solche Berechnung bewilligt worden, tritt an die Stelle der Kostenmiete die Miete für vergleichbare öffentlich geförderte Wohnungen (Vergleichsmiete). Bis zur Grenze der zulässigen Miete kann der Vermieter die Miete einseitig erhöhen; dazu ist eine schriftliche Erklärung mit einer Berechnung und Erläuterung der Erhöhung erforderlich. Der Mieter ist daraufhin berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Kalendermonats zu kündigen.

ist der neugeschaffene und nach dem 20.6.1948 bezugsfertig gewordene öffentlich geförderte Wohnungsbau (in der BRD über 4 Millionen Wohnungen). Sozialwohnungen werden behördlich registriert und dürfen nur an Personen vermietet werden, die eine Wohnberechtigungsbescheinigung mit Angabe der Wohnraumgrösse vorweisen können. Die Bescheinigung wird nur bei niedrigem Einkommen des Haushaltungsvorstands (nicht Familieneinkommen) für ein Jahr erteilt. Bei der Auswahl unter mehreren Berechtigten ist der Vermieter frei (keine Einweisung). Der Mietpreis darf die Kostenmiete bzw. die Vergleichsmiete nicht übersteigen, Mietpreisbindung. Bis zu dieser Grenze kann der Vermieter sie unter Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung einseitig erhöhen. Für die Kündigung gilt das Soziale Mietrecht des BGB. Wohnungsbindungsgesetz, 11. Wohnungsbaugesetz. a. Richtsatzmiete.

Im Rahmen des s. W. werden für den Bau von Wohnungen öffentliche Mittel als Darlehen oder Zuschüsse bereitgestellt. Nach dem Wohnungsbindungsgesetz darf eine Sozialwohnung nur einer durch Bescheinigung ausgewiesenen wohnberechtigten Person überlassen werden, deren Einkommen bestimmte Grenzen nicht übersteigt. Sozialwohnungen unterliegen der Sozialbindung. So darf höchstens die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Kostenmiete verlangt werden; Zinssteigerungen für öffentliche Wohnungsbaudarlehen kann der Vermieter im Wege einseitig erklärter Mieterhöhung auf den Mieter überwälzen. Wird die Sozialwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt u. verkauft, steht dem Mieter für 6 Monate ein Vorkaufsrecht zu. Die Sozialbindung endet, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist oder wenn die Wohnung nicht mehr durch Zuschüsse gefördert wird; dabei sind allerdings ggf. Nachwirkungsfristen zu beachten: nach vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens 8, nach Ablauf der Zuschussförderung 3 Jahre. In Gemeinden unter 200000 Einwohnern kann sich der Vermieter durch vorzeitige Rückzahlung des Darlehens der Bindung an die Kostenmiete entziehen; die Nach-
wirkungsfrist beläuft sich in diesen Fall auf nur 6 Monats. Bei Zwangsversteigerung des Grundstücks bleibt die Sozialbindung noch für 3 weitere Jahre erhalten.
In den durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung bestimmten Ballungsraumgemeinden müssen Sozialmieter, deren Einkommen die zulässige Grenze um mehr als 20% überschreitet, eine Fehlbelegungsabgabe - je nach Einkommenshöhe pro Quadratmeter Wohnfläche - zahlen (Gesetz zum Abbau der Fehlsubventionierung und der Mietverzerrung im Wohnungswesen).

Wohnungsbau, sozialer

1.
Als s. W. bezeichnete man die Förderung des Wohnungsbaus durch öffentliche Mittel (insbes. Baudarlehen und Zinszuschüsse) bis zum 31. 12. 2001. Seither spricht man von der sozialen Wohnraumförderung.

2.
Die wichtigste Vorschrift des s. W. war das Zweite Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) i. d. F. v. 19. 8. 1994 (BGBl. I 2137). Es ist zum 1. 1. 2002 außer Kraft getreten. Sein Zweck war es, einkommenschwachen Bevölkerungsteilen erschwinglichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Solche Sozialwohnungen durften nur an bestimmte Personen vermietet werden und unterlagen einer Mietpreisbindung. Für die Kündigung einer Sozialwohnung gab es keine Sondervorschriften. Es galten grundsätzlich die gleichen Vorschriften wie bei Kündigung einer nicht öffentlich geförderten Wohnung, vgl. Wohnraummietvertrag 5. Für das Saarland galten Sondervorschriften.

a)
Sozialwohnungen durften nur an Personen vermietet werden, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten und ihre Berechtigung gegenüber dem Vermieter durch einen Wohnberechtigungsschein des Wohnungsamts (§ 5 das Gesetzes zur Sicherung der Zweckbindung von Sozialwohnungen (WoBindG) i. d. F. v. 13. 9. 2001 (BGBl. I 2404) nachwiesen. Der Wegfall der persönlichen Voraussetzungen führte nicht zu einem Kündigungsrecht des Vermieters, sondern zu einer Fehlbelegungsabgabe nach § 1 das Gesetzes über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (AFWoG) i. d. F. v. 13. 9. 2001 (BGBl. I 2414) m. Änd. Ihre Höhe richtete sich danach, um wieviel das Einkommen des Mieters die Fördergrenzen überschritt.

b)
Die Miete einer Sozialwohnung durfte die Kostenmiete nicht überschreiten, d. h. das Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen für den Durchschnitt der jeweiligen Wirtschaftseinheit erforderlich war. Die Kostenmiete war auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung festzustellen, in der die Grundstücks-, Bau-, Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten berücksichtigt wurden. Waren die öffentlichen Mittel ohne Wirtschaftlichkeitsberechnung bewillgt worden, so trat an die Stelle der Kostenmiete die für öffentlich geförderte Wohnungen vergleichbare Miete (Vergleichsmiete). Der Vermieter konnte die Miete einseitig durch Erklärung unter Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bis höchstens zur Kostenmiete erhöhen; der Mieter hatte daraufhin ein Kündigungsrecht. Einzelheiten der Mietpreisberechnung regelten die NeubaumietenVO i. d. F. v. 12. 10. 1990 (BGBl. I 2203) m. Änd. und die VO über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (Zweite BerechnungsVO) i. d. F. v. 12. 10. 1990 (BGBl. I 2178) m. Änd. Die Zweckentfremdung einer Sozialwohnung bedurfte der Zustimmung des Wohnungsamts.

3.
Für Förderzusagen, die nach dem 31. 12. 2001 erteilt wurden, gelten die in vielen Bereichen ähnlichen Vorschriften der sozialen Wohnraumförderung. Zur Rechtslage seit der Föderalismusreform I s. ebenfalls dort. Für den vorhandenen Bestand an Sozialwohnungen enthalten §§ 46-51 WoFG Übergangsregeln, nach denen die vorgenannten Vorschriften grundsätzlich fort gelten.

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