Durchführung von Schönheitsreparaturen

Im Mietrecht :

Die Instandsetzungsarbeiten (Schönheitsreparaturen), die zur Beseitigung eines verschlechterten Aussehens der Mietwohnung erforderlich sind, soweit die Veränderung durch einen normalen, vertragsmäßigen Gebrauch eingetreten ist, hat der Mieter nur dann zu tragen, wenn dies vertraglich wirksam vereinbart ist. Immer wieder taucht das Problem auf, ob der Mieter tatsächlich verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen, durchführen zu lassen (Fachhandwerker) oder nur zu bezahlen. Meistens ist vertraglich vereinbart worden, dass bei langen Mietzeiten auch die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit, solange der Mieter also noch in der Wohnung wohnt, durchzuführen sind, und nicht erst bei oder nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Je nach Vertragsklausel ist der Mieter verpflichtet, die Arbeiten selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. Es empfiehlt sich, um Zweifei in Vertragstexten und deren Auslegung zu vermeiden, im Mietvertrag eindeutig klarzustellen, dass der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen und nicht nur, sie zu tragen. Zudem sollte im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen auch während der Mietzeit durchführen lassen muss. Der BGH hat z.B. entschieden, dass die Klausel „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" hinreichend bestimmt ist und damit auch wirksam (BGH, Urteil v. 14.7.2004, Az.: VIII ZR 339/03).
Haben Vermieter und Mieter eine entsprechende Regelung im Mietvertrag getroffen, dann muss der Mieter die Schönheitsreparaturen stets vornehmen, wenn die Abnutzungen der Räume einen derartigen Grad erreicht haben, der die Annahme rechtfertigt, der Zustand der Wohnung sei nicht mehr als vertragsgemäß anzusehen. Ab wann ein solcher Grad der Abnutzung anzunehmen ist, hängt von den tatsächlichen Verhältnissen ab und davon, wie pfleglich der Mieter die Wohnung im Laufe der Mietzeit behandelt hat.
In der Rechtsprechung ist ein Fristenplan entwickelt worden, der als Anhaltspunkt dienen kann. Danach sind Wohnküchen alle zwei Jahre instand zu setzen, Kochküchen, Essküchen, Kochnischen, Bäder und Duschräume alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle vier bis sechs Jahre und sonstige Nebenräume etwa alle sieben Jahre. Der Fristenplan ist nur eine Richtlinie. Die Abstände, in denen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, können auch kürzer sein, wenn z.B. die Wohnung stark abgenutzt wird. Ursachen für eine starke Abnutzung können kinderreiche Familien sein oder mangelnde Pflege der Räume. Der BGH formuliert das so: „Wenn in einem Fristenplan die „im Allgemeinen" angemessenen zeitlichen Abstände für die erforderlichen Renovierungsarbeiten in den verschiedenen Räumen einer Wohnung festgelegt werden, ist die Klausel hinreichend transparent und es ist keine unwirksame (weil unklare) Bedarfsklausel vereinbart" (Urteil v. 28.4.2004, Az.: VII ZR 250/03).
Es wäre eine unzulässige Rechtsausübung des Vermieters, wenn er Schönheitsreparaturen nur wegen des Fristablaufes (Fristenplan) verlangen würde, obwohl die Räume vom Mieter pfleglich behandelt worden und noch in einem einwandfreien Zustand sind. Der BGH hat eine mietvertragliche Klausel, die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt, für unwirksam erklärt (Urteil v. 23.6.2004, Az.: VIII ZR 361/03).
Hat der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich übernommen, so kann der Vermieter verlangen, dass diese Arbeiten ordnungsgemäß und fachgerecht („lege artis") ausgeführt werden. Dem Mieter steht es frei, die Arbeiten durch Bekannte, Freunde oder in Eigenarbeit zu erledigen. Er kann auch einen Fachmann (Handwerker) mit der Durchführung der Arbeiten beauftragen. Er ist verpflichtet, die Arbeiten, wenn er sie selbst durchführt, fachmännisch zu erbringen. Laienhafte Arbeiten („Pfusch") kann der Vermieter ablehnen (sog. „Hobbyqualität").
Der Mieter kann, sofern er die Arbeiten übernommen hat, diese nach seinem Geschmack ausführen lassen. Hierbei sind jedoch gewisse Grenzen des Geschmackes zu beachten. Unzulässig ist es, wenn der Mieter beim Anstrich der Wände Farbe verwendet, die nicht mehr oder nur sehr aufwendig zu beseitigen ist. Das Aufbringen schwer entfernbarer Materialien kann dazu führen, dass begrifflich die Mietsache beschädigt worden ist. Eventuell kann der Vermieter dann Schadensersatzansprüche geltend machen.
Sind bei Vertragsende die wirksam vereinbarten Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen, dann müssen in der Regel noch nicht fällige Arbeiten zeitanteilig in Geld abgegolten werden (sog. Quotenklausel). Handelt es sich um eine „starre" Quotenklausel, die also nur auf den Zeitablauf abzielt und nicht auf den tatsächlichen Zustand der Räume, so ist diese genauso unwirksam wie die „starren" Schönheitsreparaturklauseln (BGH NJW 2006, 1728).
Grundsätzlich kann man Folgendes postulieren: Ist die Abwälzung der Schönheitsreparaturen wirksam (eher selten), so ist die Quotenabgeltung dann unwirksam, wenn sie starre Quoten enthält (BGH, NZM 2006, 924).
Das heißt andererseits, dass zulässigerweise nur eine sog. Quotenab- geltungsklausel möglich ist, wenn sie selbst sog. weiche Quoten enthält. Nach Ansicht des BGH ist in einem Mietvertrag über eine vom Vermieter renoviert überlassenen Wohnung eine Formularklausel, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines Anteils an den Kosten für die von ihm vorzunehmende, aber noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet, in ihrem sachlichen Regelungsgehalt nicht zu beanstanden, wenn sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung in der Weise ermöglicht, dass für die Berechnung der Quote das Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen maßgeblich ist, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde (BGH, NZM 2007, 879).
Offengelassen hat der BGH jedoch die in dieser Entscheidung angegriffene Klausel im Mietvertrag, ob diese dem sog. Transparenzgebot genügen würde. Man wird wohl auch aufgrund einer Verletzung des Transparenzgebotes von einer Unwirksamkeit ausgehen müssen.
Die Formulierungen, die der BGH zu prüfen hatte und die aus dem Mietvertrag stammen, sind nicht mehr leicht verständlich oder nachvollziehbar.
Weitere Stichwörter:
Auszug des Mieters, Selbstständiges Beweisverfahren, Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung, Schönheitsreparaturen, Unterlassung von Schönheitsreparaturen

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