Verwalter

Bei einer Eigentumswohnung :

Bestellung und Abberufung

Der Verwalter wird durch Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit bestellt und abberufen. Seine Bestellung darf in jedem Fall nur auf höchstens fünf Jahre erfolgen; bei der erstmaligen Bestellung nach Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft sogar nur drei Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 2 WEG). Zum Verwalter bestellt werden können Eigentümer oder Dritte, juristische Personen oder OHG/KG, nicht hingegen mehrere Gesellschafter einer GbR (BGH, WuM 2006, 166).

Unterschieden werden muss zwischen dem eigentlichen Bestellungsakt und dem Abschluss des Verwaltervertrages. Durch den Bestellungsakt wird im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer bestimmt, wer Verwalter sein soll. Eine wiederholte Bestellung ist möglich. Diese bedarf jedoch eines neuen Beschlusses der Eigentümerversammlung und darf frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden (§ 26 Abs. 4 WEG). Eine Bestellung ohne zeitliche Befristung oder über fünf Jahre hinaus ist nicht unwirksam, sondern endet fünf Jahre nach Beginn der Amtszeit beziehungsweise nach drei Jahren bei einer Erstbestellung.

Da durch den Bestellungsakt selbst noch keine Verpflichtung begründet werden kann, das Amt des Verwalters zu übernehmen, bedarf es noch eines Verwaltervertrages. Auch im Falle, dass es sich bei dem Verwalter um einen Wohnungseigentümer handelt, ist im Zweifel davon auszugehen, dass dessen Tätigkeit entgeltlich ist. Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Wichtige Gründe können dabei zum Beispiel Missachtung des Willens der Wohnungseigentümer oder Verletzung der Verwalterpflichten, Vermögensverfall, Fälschung und erheblich verspätete Übersendung des Protokolls, aber auch Häufung von kleinen Fehlern sein. Der Verwalter ist auch verpflichtet, eine ordnungsgemässe Beschluss-Sammlung zu führen. Verletzt er diese Pflicht, ist dies ein gesetzlicher Grund zur Abberufung, den die WEG-Reform neu eingeführt hat (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).

Die Abberufung erfolgt aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer oder durch Gerichtsbeschluss auf Antrag nach § 21 Abs. 4 WEG.

Das Verwalteramt kann auch durch Amtsniederlegung des Verwalters enden. Dazu ist der Verwalter aber nur berechtigt, wenn er selbst einen wichtigen Grund hat (OLG München, NZM 2005, 750). Die Amtsniederlegung ist alsbald allen Wohnungseigentümern zur Kenntnis zu bringen.

Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wirkt sich auch auf die Rechtsstellung des Verwalters aus. Durch den Beschluss gemäss § 26 Abs. 1 WEG erlangt dieser eine Organstellung im Verhältnis zu den "einzelnen" Wohnungseigentümern und zum "Verband" der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Man spricht von einer "Doppelnatur".

Aufgaben und Befugnisse

Diese sind in § 27 WEG zusammengefasst und können auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Der Verwalter ist weisungsgebundener Beauftragter beziehungsweise Geschäftsbesorger der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die "Doppelnatur" der Verwalterstellung wird in der Regelung des § 27 WEG deutlich. In § 27 Abs. 1 WEG wird das Innenverhältnis sowohl gegenüber den einzelnen Eigentümern als auch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geregelt. Danach muss der Verwalter unter anderem Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchführen oder erforderliche Massnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung treffen.

Der Gesetzeskatalog umfasst allein acht Nummern mit diversen Aufgaben. In § 27 Abs. 2 WEG wird im Aussenverhältnis der Umfang der Vertretungsmacht des Verwalters für die Wohnungseigentümer normiert, zum Beispiel Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen. Der Katalog hat hier immerhin auch vier Nummern.

Aus § 27 Abs. 3 WEG ergibt sich die Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (im Aussenverhältnis), in dieser Norm sind allein sieben verschiedene Aufgaben und Befugnisse dargestellt.

Wirtschaftsplan, Abrechnung

Gemäss § 28 WEG hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen -Wirtschaftsplan aufzustellen. Dieser soll laut Gesetz enthalten:

* die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

* die anteilmässige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung

* die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der Instandhaltungsrücklage

Nach Abruf durch den Verwalter sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechend Vorschüsse zu leisten.

Der Verwalter ist den Wohnungseigentümern zur Abrechnung verpflichtet. Die Abrechnung muss ohne Zuziehung eines Beraters verständlich, geordnet und nachprüfbar sein. Die Wohnungseigentümer beschliessen über die Abrechnung durch Stimmenmehrheit. Dabei ist die Mehrheit der in der Versammlung anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer massgebend. Stimmenthaltungen zählen wie Ablehnung.

Wohnungseigentum (3).

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