Kündigungssperrfrist

Im Mietrecht :

Ist an den vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber auf berechtigte Interessen - in der Regel Eigenbedarf - nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a BGB). Die genannte Vorschrift ist anwendbar bei sog. „Umwandlungen", d.h., Wohnungseigentum muss nach Überlassung an den Mieter begründet worden sein, in der Regel gem. § 8 WEG. Dort heißt es: „Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude verbunden ist."
Keine Umwandlung liegt vor bei Ersterwerb des Wohnungseigentums oder bei Erstellung eines Gebäudes. Ebenso wenig ist der Umwandlungstatbestand gegeben, wenn die zu vermietende Wohnung nach Errichtung von einem Bauträger erworben wird.
Grundsätzlich kann also gesagt werden, dass Kauf das Mietverhältnis nicht bricht und der Mietvertrag, falls die Eigentumswohnung veräußert wird, mit dem Käufer als neuem Vermieter im bisherigen Umfang weitergeführt wird. Der bisherige Mieter hat auch gegenüber dem neuen Erwerber den Vorteil des Kündigungsschutzes. Ist also eine Mietwohnung nach Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden und will der Erwerber die gekaufte Eigentumswohnung selbst beziehen (Kündigungsgrund: Eigenbedarf), so kann sich der Erwerber der Eigentumswohnung nicht auf diesen Kündigungsgrund vor Ablauf von mindestens drei Jahren seit dem Erwerb der Wohnung berufen.
Die Kündigungssperrfrist von drei Jahren ist also nur unter folgenden Voraussetzungen gegeben: Der Mieter muss bereits In der Mietwohnung wohnen, die Wohnung wird in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend wird die Wohnung an einen Dritten veräußert. In einem solchen Umwandlungsfall kann sich der Vermieter frühestens nach der dreijährigen Wartezeit (Kündigungssperrfrist) auf ein berechtigtes Interesse berufen und das bestehende Mietverhältnis kündigen. Die Wartezeit beginnt mit vollendetem Eigentumserwerb, d.h. mit Eintragung im Grundbuch. Eine vor Ablauf der Wartefrist ausgesprochene Kündigung ist daher als unwirksam anzusehen. Außerdem hat die oben zitierte Vorschrift zur Folge, dass die Kündigung erst nach Ablauf der Wartezeit ausgesprochen werden darf und zwar mit der Frist des § 573c BGB.
§ 577a BGB bestimmt als Regelsperrfrist einen Zeitraum von 3 Jahren. Diese Frist kann sich auf 5 Jahre verlängern und In besonderen Fällen sogar auf 10 Jahre. Der Gesetzgeber hat die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu benennen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist. Von dieser gesetzlichen Ermächtigung haben folgende Länder Gebrauch gemacht: Baden- Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Schleswig-Holstein. Es empfiehlt sich, beim zuständigen Wohnungsamt oder Bauamt anzurufen, um die rechtliche Situation vor Ort zu erfragen. Zum Teil haben die Verordnungen die Sperrfrist auf bestimmte Gebiete, Regionen oder Gemeinden beschränkt. Falls in einem Kündigungsfall also § 577a BGB tangiert sein sollte, ist noch zu prüfen, ob in demjeweiligen Bundesland die Landesregierung eine gesonderte Rechtsverordnung über die Dauer der Sperrfrist erlassen hat. Erst dann kann die genaue Länge der Kündigungssperrfrist ermittelt werden.
Weitere Stichwörter:
Eigenbedarf, Grundbucheintragung, Kündigungsfristen, Kündigungsschutz, Sozialklausel, Umwandlung, Verkauf

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