Grundvermögen, Einheitsbewertung des

Die praktische Bedeutung der Feststellung von Einheitswerten des Grundvermögens liegt in deren Funktion als Grundlage für auf den Grundbesitz zu erhebende Abgaben (z. B. Grundsteuer).
Zum Grundvermögen i. S. d. Bewertungsgesetzes (BewG, Bewertungsrecht) gehören nach der Begriffsbestimmung in § 68 Abs. 1 BewG (soweit nicht land- und forstwirtschaftliches Vermögen oder Betriebsgrundstück, Betriebsvermögen):
- der Grund und Boden, die Gebäude (Bauwerke, die Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen
äußere Einflüsse gewähren, den Aufenthalt von Menschen gestatten, fest mit dem Grund und Boden verbunden sind, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest sind, BFH BStB1. III 1963, 376),
* die sonstigen Bestandteile des Gebäudes (zur Herstellung eingefügte Sachen [§ 94 Abs. 2 BGB], z.B.
Türen, Treppen, Fenster, Badeinrichtungen, Heizung; andere Bestandteile wie z. B. Außenanlagen, insb. Platz- und Wegbefestigungen, Gartenanlagen,
Umzäunungen, aber auch subjektiv dingliche Rechte [§ 96 BGB] wie z.B. Grunddienstbarkeiten [§ 1018 BGB]) und das Zubehör (§ 97 BGB),
* das Erbbaurecht,
* das Wohnungseigentum, Teileigentum, Wohnungserbbaurecht und Teilerbbaurecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG).
Nicht in das Grundvermögen einzubeziehen sind Mineralgewinnungsrechte und Betriebsvorrichtungen, selbst wenn sie wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind (§ 68 Abs. 2 BewG).
Die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens ist das Grundstück (§ 70 Abs. 1 BewG; der Begriff
„Grundstück” ist nicht gleichbedeutend mit dem des
bürgerlichen Rechts, da die wirtschaftliche Einheit nach den Anschauungen des Verkehrs zu beurteilen
ist, z. B. Wohnung und räumlich getrennt liegende Garage als eine wirtschaftliche Einheit. Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden gilt ebenfalls als Grundstück i. S. d. BewG.
Unbebaute Grundstücke sind nach § 72 Abs. 1 BewG Grundstücke, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden (Benutzbarkeit ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit) oder ein vorhandenes Gebäude als von untergeordneter Bedeutung gilt (§ 72
Abs. 2 BewG, z.B. großes Grundstück mit geringwertigem Wochenendhaus). Der Einheitswert für unbebaute Grundstücke wird unter Anwendung der
allgemeinen Bewertungsgrundsätze zum gemeinen
Wert (§ 9 BewG) ermittelt und umfasst den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert nach Richtwertkarte)
und den Wert der Außenanlagen zum Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964, Einheitsbewertung, s. Betriebsvermögen).
Auf bebauten Grundstücken (§§ 74-77 BewG) befinden sich benutzbare Gebäude, die in folgende Grundstücksarten zu unterscheiden sind (§ 75 Abs. 1 BewG):
* Mietwohngrundstücke (zu mehr als 80% der Jahresrohmiete für Wohnzwecke genutzt),
* Geschäftsgrundstücke (zu mehr als 80% der Jahresrohmiete zu gewerblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt),
* gemischtgenutzte Grundstücke,
* Einfamilienhäuser (Wohngrundstücke mit nur einer Wohnung),
* Zweifamilienhaus (Wohngrundstück mit zwei Wohnungen),
* sonstige bebaute Grundstücke.
Die Bewertung bebauter Grundstücke (mit Ausnahme der sonstigen bebauten Grundstücke) erfolgt grundsätzlich im Ertragswertverfahren (§ 78-82 BewG),
wobei der Grundstückswert Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen umfasst. Dieser ergibt sich nach § 79 BewG durch Anwendung eines Vervielfältigers (bestimmt sich nach unterschiedlichen Faktoren im Hauptfeststellungszeitpunkt, z.B. Bauart und Bauausführung, Baujahr; § 80 BewG) auf die Jahresrohmiete (§ 79 BewG) unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen (z.B. Abschlag wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche, § 82 Abs. 1 Nr.1 BewG). Eine Einheitswertermittlung im Sachwertverfahren (§§ 83-90 BewG) ist insb. durchzuführen für
— sonstige bebaute Grundstücke (§ 75 Abs.1 Nr.6 BewG),
— Ein- und Zweifamilienhäuser mit besonderer Gestaltung (Größe der Wohnfläche, Form oder Anordnung der Wohnräume) und Ausstattung (z. B. Kupferdach, Natursteinfassaden, Klimaanlage, Schwimmbecken; entscheidend ist der Gesamtcharakter des Grundstücks, ein einzelnes Merkmal genügt nicht, § 76 Abs. 3 Nr.1 BewG),
— Geschäftsgrundstücke und andere Grundstücksarten, für die weder eine Jahresrohmiete noch die übliche Miete geschätzt werden kann (§ 76 Abs. 3 Nr.2 BewG, z.B. Fabrikgrundstücke, Kliniken, Verwaltungsgebäude).
Besondere Bewertungsmethoden ergeben sich nach den Sondervorschriften in §§91-94 BewG für Grundstücke im Zustand der Bebauung, Erbbau-rechte, Wohnungs- und Teileigentum und Gebäude auf fremdem Grund und Boden.
Für Zwecke der Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer werden die bisherigen Einheitswerte des Grundvermögens ab 1. 1.1996 bzw. 1.1.1997 nicht mehr zugrunde gelegt. Die bisher festgestellten Einheitswerte für Grundbesitz (nach den Wertverhältnissen vom 1.1.1935 oder 1.1.1964) werden durch im Einzelfall zu ermittelnde Grundbesitzwerte ersetzt (§§ 138 ff. BewG, Bedarfsbewertung).

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