Bedarfsbewertung

Grundbesitzwerte (fand- und forstwirtschaftliche Grundbesitzwerte und Grundbesitzwerte für Grundvermögen einschließlich der
Betriebsgrundstücke) wurden erforderlichenfalls für Zwecke der Erbschaftsteuer (seit 1.1.1996) und für
die Grunderwerbsteuer (seit 1. 1. 1997) aufgrund
der Regelungen in §§ 138-150 BewG nach den Wertverhältnissen auf den 1. 1.1996 festgestellt (§ 138
Abs. 1 BewG, Bewertungsrecht) und für zunächst
sechs Jahre bis zum 31. 12. 2001 fortgeschrieben (§ 138 Abs. 4 BewG). Anstelle der bisherigen Einheitswerte werden nunmehr ab 1. 1. 2007 (Jahressteuergesetz 2007) die Grundbesitzwerte unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse ermittelt (§ 138 Abs. 1 BewG).
Die Grundbesitzwerte sind im Feststellungsverfahren gesondert zu ermitteln (§ 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG
i.V. m. § 179 AO); für Erbschaftsteuerzwecke ist
darüber hinaus bei Übergang von Allein- oder Miteigentum des Erblassers auf mehrere Erben der
Grundbesitzwert einheitlich und gesondert festzustellen und der Wert der wirtschaftlichen Einheit anteilig den Erbanteilen zuzurechnen. Als Grundlagenbescheid ist der Feststellungsbescheid für den jeweiligen
Folgebescheid verbindlich (§§ 179-183 AO) und muss neben der Zurechnung zusätzlich Feststellungen über
die Art der wirtschaftlichen Einheit (Grundvermögen,
Betrieb der Land- und Forstwirtschaft oder Betriebsgrundstück) treffen. Bei mehreren Erbfällen ein und
desselben Grundstücks ist durch das zuständige Lagefinanzamt (§ 18 Abs. 1 Nr. 1 AO) für jeden Bedarfsfall ein neuer Grundbesitzwert festzustellen, der auf volle fünfhundert EURO (§ 139 BewG).
Für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens und für Betriebsgrundstücke sind die Grundbesitzwerte abweichend vom gemeinen Wert (§9 BewG, Bewertungsrecht) typisierend zu ermitteln (§ 138 Abs. 3 BewG).
Zur Sicherstellung einheitlicher Rechtsanwendungen dienen R124 ff. ErbStR 2003.
Der Begriff des unbebauten Grundstücks entspricht zwar im Wesentlichen dem des § 72 BewG (besondere
Bewertungsvorschriften), ist jedoch in § 145 BewG näher modifiziert, soweit sich auf dem Grundstück keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 145 Abs. 1 S.
1 BewG, die Benutzbarkeit beginnt mit der Bezugsfertigkeit, R159 Abs. 2 ErbStR 2003) oder Gebäude befinden, die auf Dauer keiner oder nur einer unbedeutenden Nutzung zugeführte Gebäude (erzielte oder übliche Miete weniger als 1% des Grundstückswerts,
§ 145 Abs. 2 BewG) befinden, sodass als unbebaute
Grundstücke nur Grundstücke ohne benutzbare Gebäude oder zur Nutzung im Bau befindliche Gebäude
gelten (§ 145 Abs. 1 S.3 BewG). Für die Bewertung
des unbebauten Grundstücks ist der Bodenwert zum Bewertungsstichtag (die Anknüpfung an die Bodenrichtwerte zum 1. 1. 1996 wurde aufgegeben) aus der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert laut Gutachterausschüssen abzüglich einem Abschlag von 20 % zugrunde zu legen (Fläche X 80% des Bodenrichtwertes, § 145 Abs. 3 BewG).
Bebaute Grundstücke sind alle Grundstücke, auf die die Merkmale der unbebauten Grundstücke nicht zutreffen einschließlich Wohneigentum und Teileigentum (§ 146 Abs. 1 u. 7 BewG, R 164 ErbStR 2003). Die Wertermittlung erfolgt nach einem abweichenden Ertragswertverfahren durch Multiplikation der Jahresmiete (ab 1. 1. 2007) mit einem Faktor 12,5 (bundeseinheitlich) abzüglich der Wertminderung des Gebäudes wegen Alters (§ 146 Abs. 2 BewG), jedoch mindestens mit dem nach § 145 BewG zu ermittelnden Wert des Grund und Bodens (Mindeswert). Die Jahresmiete ist die zum Besteuerungszeitpunkt von den Mietern zu zahlende Miete (bis 31. 12. 2006: Durchschnitt der Jahresmiete der letzten drei Jahre vor dem Besteuerungszeitpunkt ohne Heizungskosten und andere umlagefähige Betriebskosten). Bei Selbstnutzung des bebauten Grundstücks oder Abeichung der tatsächlichen Miete von mehr als 20% von der üblichen Miete ist die ortsübliche Miete anzusetzen (§ 146 Abs. 3 BewG). Die Wertminderung wegen Alters ist nach § 146 Abs. 4 BewG mit 0,5% p. a. vom Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt anzusetzen, höchstens jedoch 25 % des im Ertragswertverfahren ermittelten Wertes. Für Ein- und Zweifamilienhäuser (auch Eigentumswohnungen, wenn das Gebäude nur aus zwei Eigentumswohnungen besteht), die ausschließlich Wohnzwecken dienen, ist auf den ermittelten Wert ein Zuschlag von 20 % vorzunehmen (§ 146 Abs. 5 BewG). Abweichend von § 146 BewG bestimmt sich der Wert für bebaute Grundstücke, für die die übliche Miete nicht ermittelt werden kann (Sonderfälle), nach der Summe des Wertes des Grund und Bodens und des Wertes des Gebäudes (Gesamtgrundstückswert, § 147 Abs. 1 BewG; gilt insb., wenn die Gebäude zur Durchführung bestimmter Fertigungsverfahren, zu Spezialnutzungen oder zur Aufnahme bestimmter technischer Einrichtungen errichtet worden sind oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Zwecke nutzbar gemacht werden können [Satz 2], z. B. Produktions-, Bank- oder Hotelgebäude). Dabei ist abweichend von § 146 Abs. 3 BewG vom Wert des Grund und Bodens ein Abschlag von 30% vorzunehmen. Der Gebäudewert bemisst sich zum Besteuerungszeitpunkt nach den ertragsteuerlichen Bewertungsvorschriften mit den Herstellungskosten abzüglich Absetzungen für Abnutzung (§ 147 Abs. 2 BewG; bei Betriebsgrundstücken entspricht dies dem Wert laut Steuerbilanz). Bei Erbbaurechten sieht § 148 Abs. 1 BewG bis 31. 12.2006 vor, dass das belastete Grundstück beim Eigentümer (Erbbaurechtsverpflichteter) mit dem 18,6fachen des nach den vertraglichen Bestimmungen im Besteuerungszeitpunkt zu zahlenden jährlichen Erbbauzinses anzusetzen ist (R 182 EbStR 2003). Der Wert des Erbbaurechts ergibt sich aus dem Gesamtwert des Grundstücks (Grund und Boden und ggf. Gebäude) abzüglich des ermittelten Werts des belasteten Grundstücks. Die Regelung ist für Gebäude auf
fremdem Grund und Boden entsprechend anzuwenden (§ 148a Abs. 1 BewG). Ab 1. 1. 2007 ist der Gesamtwert des Grundstücks so aufzuteilen, dass 20% auf die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks und 80% auf das Erbbaurecht entfallen. Bei kürzerer Laufzeit des Erbbaurechts verschieben sich die prozentualen Anteile (§ 146 Abs. 3 BewG).
Für Grundstücke im Zustand der Bebauung wird zunächst der Gebäudewert mit 80% unter Zugrundelegung der fiktiven nach der Bezugsfertigkeit zu erzielenden üblichen Nettokaltmiete ermittelt (§ 149 Abs. 2 i. V. m. § 146 BewG). Sodann wird dem Grundstückswert (ohne Berücksichtigung der Gebäude oder Gebäudeteile) der Wert der nicht bezugsfertigen Gebäude oder Gebäudeteile (fiktive übliche Miete im Verhältnis der bis zum Besteuerungszeitpunkt entstandenen Herstellungskosten zu den Gesamtherstellungskosten) hinzugerechnet. Obergrenze ist der Wert, der nach Bezugsfertigkeit anzusetzen wäre.
Auf Betriebsgrundstücke sind die vorstehenden Ausführungen sinngemäß anzuwenden.
Besondere Bewertungsvorschriften für den Bedarfsfall ergeben sich aus §§ 140-144 BewG für den Grundbesitz eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, der den Betriebsteil, die Betriebswohnungen und den Wohnteil umfasst.
Das Feststellungsverfahren für Zwecke der Erbschaft-und Schenkungsteuer nach § 151 Abs. 1 BewG gilt ab 1. 1. 2007 auch für die Bedarfswertermittlung
— des Wertes des Betriebsvermögens (§§ 95, 96 BewG sowie eines Anteils am Betriebsvermögen (§ 97 Abs. 1 a BewG),
— der Werte von Anteilen an Kapitalgesellschaften (§ 11 Abs. 2 BewG) und
— anderen als zuvor genannten Vermögensgegenständen und Schulden, die mehreren Personen zustehen (§ 3 BewG).
Erbschaftsteuerbemessungsgrundlage

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