Erbbaurecht

Dabei handelt es sich um ein beschränktes dingliches Recht an einem fremden Grundstück; es erlaubt, auf oder unter dem Grundstück jedes den Baubestimmungen entsprechende Gebäude zu errichten.
Das Erbbaurecht ist vererblich, belastbar und veräußerlich. Allerdings können Verkauf und Belastung, etwa durch Hypotheken oder Grundschulden, an die Zustimmung des Grundstückseigentümers gebunden sein.
Der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer müssen ihren Vertrag notariell beglaubigen lassen; anschließend erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch. Darin wird ein gesondertes Blatt, das Erbbaugrundbuch, angelegt, auf dem das Erbbaurecht an erster Stelle erscheint.
In der Regel zahlt der Erbbauberechtigte ein wiederkehrendes Entgelt, den Erbbauzins. Meist beschränken die Vertragspartner das Recht auf eine bestimmte Zeit, üblich sind Fristen von 50 bis 99 Jahren.
ErbbauVO

Das Erbbaurecht war zunächst im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert, seit 1919 gibt es eine eigene spezielle Verordnung hierzu. Zweck des Erbbaurechts ist es, auch weniger Begüterten den Bau von Eigenheimen zu ermöglichen, weil der Erbbauberechtigte den Kaufpreis für das Grundstück nur in kleinen Raten über lange Zeit hinweg bezahlen muss, gleichzeitig jedoch Eigentümer des von ihm errichteten Hauses wird. Nach Ablauf der Erbbaurechtsdauer kann entweder das Erbbaurecht verlängert werden oder der Erbbauberechtigte kann gegen Ablösung eines noch vorhandenen Schuldbetrags auch das Grundstück erwerben.
Das Erbbaurecht bzw. das auf einem Grundstück in diesem Rahmen errichtete Gebäude kann verkauft und vererbt werden. Damit darf allerdings der mit der Bestellung des Erbbaurechts verfolgte Zweck nicht beeinträchtigt oder gefährdet werden. Deshalb ist für die Veräusserung die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich.
Das Erbbaurecht muss ins Grundbuch eingetragen werden und erhält dort grundsätzlich die erste Rangstelle. Möglich ist auch, dass ein sogenanntes Heimfallrecht mit dem Grundstückseigentümer vereinbart wird, dass dieser also nach Ablauf des vereinbarten Zeitablaufs - oft 99 Jahre - sein Grundstück mit dem darauf errichteten Gebäude wieder erhalten soll. In diesen Fällen erhält der Erbbauberechtigte eine »angemessene« Vergütung für das von ihm errichtete Bauwerk, die Verordnung legt auch schon fest, was unter angemessener Vergütung zu verstehen ist, nämlich mindestens 2/3 des Verkaufswertes des errichteten Gebäudes zuzüglich dem Wert für die Rückerhaltung des Grundstücks.

Der Eigentümer eines Grundstücks kann einem anderen (dem Erbbauberechtigten) das Recht übertragen, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten und es für eine bestimmte (meist sehr lange) Zeit zu nutzen. Der Eigentümer erhält dafür vom Erbbauberechtigten einen Erbbauzins. Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt. Es wird in ein besonderes Grundbuch eingetragen und kann vom Erbbauberechtigten veräußert und belastet werden (zum Beispiel mit einer Hypothek).

(§§ 1 ff. ErbbauVO) ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Das Wesen des E. besteht darin, daß das Eigentum am Grundstück und am Gebäude auseinanderfallen, was wegen § 946 BGB eigentlich unzulässig wäre. Das E. stellt aber eine Ausnahme zu §§ 93, 94 BG dar (beachte § 95 I S.2 BGB). Das E. entsteht gemäß § 873 I BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Das E. wird rechtlich grundsätzlich wie ein Grundstück behandelt, es stellt ein grundstücksgleiches Recht dar. Das Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des E. Mit dem Erlöschen des E. geht das Eigentum an dem Gebäude auf den Grundstückseigentümer über.

das veräusserliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben (§ 1 der Verordnung über das E.). Es ist einerseits eine Belastung des Grundstücks, andererseits selbst ein grundstücksgleiches Recht, so dass es selbständig belastet werden kann, z.B. mit Hypotheken. Regelmässig verlangt der Grundstückseigentümer für die Einräumung des s ein Entgelt in Form wiederkehrender, meist monatlich fälliger Zahlungen, den sog. Erbbauzins. Für diesen haftet das Erbbaurecht. Der Erbbauzins muss nach Zeit und Höhe für die ganze Erbbauzeit im voraus bestimmt sein. Der Bundesgerichtshof (BGHZ 220) hat aber einen Weg aufgezeigt, wie trotzdem ein gleitender Erbbauzins und damit dessen Wertbeständigkeit in rechtlich einwandfreier Weise sichergestellt werden kann. Das E. entsteht durch die Einigung des Grundstückseigentümers mit dem Erbbauberechtigten und Eintragung der Einigung in das Grundbuch. Für das E. wird ein besonderes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, geführt. Über den Inhalt des E.s können Sondervereinbarungen getroffen werden, insbesondere über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks (vgl. § 2 Erbbaurechtsverordnung). Der Grundstückseigentümer kann sich auch den Heimfall des E.s ausbedingen. Darunter ist das Recht zu verstehen, unter bestimmten Voraussetzungen (z. B. bei Vernachlässigung des Bauwerkes) die Übertragung des E.s auf sich zu verlangen. Regelmässig wird auch vereinbart, dass der Erbbauberechtigte zur Veräusserung und Belastung des E.s der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Zumeist wird das E.
für eine bestimmte Zeit bestellt. Dann erwirbt nach Ablauf der Zeit der Grundstückseigentümer das Bauwerk; der bisherige Erbbauberechtigte erhält eine Entschädigung, sofern nichts anderes vereinbart ist. Für Entschädigungsanspruch haftet das Grundstück.

ist ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück (Grundstücksrecht). Es belastet das Grundstück in der Weise, dass dem Erbbauberechtigten das vererbliche u. veräusserliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten (§ 1 ErbbauVO). Das E. wird i. d. R. für eine bestimmte Zeit (75 oder 99 Jahre) bestellt. Ist, wie üblich, ein Erbbauzins vereinbart, so kann bei Wohngebäuden eine vertraglich zugelassene Zinserhöhung nur im Rahmen der Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse u. nur in dreijährigen Abständen vereinbart werden. Erlischt das E. (z.B. durch Zeitablauf), geht das Bauwerk in das Eigentum des Grundstückeigentümers über. Dieser hat mangels anderweitiger Vereinbarung dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Das E., für das ein gesondertes Grundbuchblatt (das Erbbaugrundbuch) angelegt wird, wird weitgehend wie ein Grundstück behandelt. Es kann daher z. B. mit einer Hypothek oder Grundschuld belastet werden.

(§1 ErbbauVO) ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter fremdem Grund und Boden ein Bauwerk zu haben (z.B. Haus). Das E. ist in der besonderen Erbbaurechtsverordnung geregelt. Es entsteht durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch, wobei ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt wird. Für die Bestellung eines Erbbaurechts wird meist ein Erbbauzins als Gegenleistung vereinbart. Das E. wird grundsätzlich wie ein Grundstück behandelt. Das Bauwerk ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Mit dem Erlöschen des Erbbaurechts geht das Bauwerk in das Eigentum des Grundstückseigentümers über. Das E. ist wegen seiner rechtlichen Schranken rechtstatsächlich nicht sehr verbreitet. Lit.: Ingenstau, J./Hustedt, Volker, Kommentar zum Erbbaurecht, 8. A. 2001; Böttcher, R., Praktische Fragen des Erbbaurechts, 4. A. 2002; Oefele, H. Frhr v./Winkler, K., Handbuch des Erbbaurechts, 3. A. 2003

Sachenrecht: veräußerliches und vererbliches Recht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks eines anderen ein Bauwerk zu haben (§ 1 Abs. 1 ErbbauVO). Der Grundstückseigentümer gewährt beim Erbbaurecht einem anderen die Möglichkeit, sein Grundstück in der Weise zu bebauen, dass der Erbbauberechtigte Eigentümer des Bauwerks wird. Abweichend von den §§ 946, 93, 94 BGB wird also nicht der Grundstückseigentümer Eigentümer des Gebäudes, sondern der Erbbauberechtigte. Das Erbbaurecht ist ein beschränkt dingliches Recht an ei-. nein fremden Grundstück, dessen Entstehung eine formlose Einigung, die Eintragung in das Grundbuch, das Einigsein und die Berechtigung voraussetzt (§ 873 BGB i.V.m. § 11 Abs. 1 ErbbauVO). Die Einigung ist jedoch — anders als bei der Auflassung (§ 925 BGB) — formlos gültig. Eine Übertragung ist gern. § 873 BGB jederzeit möglich.
Das der Bestellung des Erbbaurechts zugrunde liegende Verpflichtungsgeschäft bedarf gern. § 11 Abs. 2 ErbbauVO der notariellen Beurkundung. Insofern gilt hier die gleiche Formbedürftigkeit, wie beim Grundstückskaufvertrag nach § 311 b Abs. 1 BGB.
Der Erbbauberechtigte muss den meist in wiederkehrenden Leistungen zu erbringenden Erbbauzins (§9 ErbbauVO) leisten und erhält im Gegenzug ein Grundstück ohne dafür einen Kaufpreis zahlen zu müssen. Dafür erhält der Grundstückseigentümer, der nach wie vor als Eigentümer im Grundbuch verzeichnet ist und auch Eigentümer bleiben will, den Erbbauzins. Falls das Grundstück mit einem Gebäude bebaut wird, fällt ihm das Bauwerk gegen eine Entschädigung nach Erlöschen des Erbbaurechts zu (§ 27 ErbbauVO). Das Erbbaurecht erlischt durch Zeitablauf oder durch Aufhebung durch den Berechtigten (§ 875 BGB) unter Zustimmung des Grundstückseigentümers (§ 26 ErbbauVO).
Steuerrecht: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Das E. ist geregelt durch das ErbbaurechtsG v. 15. 1. 1919 (BGBl. III Nr. 403-6) m. Änd. Das E. ist als Belastung eines Grundstücks das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Erdoberfläche ein Bauwerk zu haben (§ 1). Gegen ein Entgelt in regelmäßig wiederkehrenden Leistungen - sog. Erbbauzins, auf den die Vorschriften über die Reallast entsprechende Anwendung finden, § 9 - erlangt der Berechtigte für eine gewisse Zeit das dingliche Recht, auf diesem Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Über die Zulässigkeit einer Vereinbarung zur Anpassung des E.zinses an veränderte Verhältnisse Geldschuld (2). Dient das auf Grund eines E. errichtete Bauwerk Wohnzwecken, kann aber eine Erhöhung frühestens nach jeweils 3 Jahren und nur dann verlangt werden, wenn diese der Billigkeit nicht widerspricht, insbes. nicht über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht (§ 9 a).

Die Bestellung eines E. bedarf der Einigung der Beteiligten und der Eintragung im Grundbuch; die Vorschriften über die Auflassung gelten nicht entsprechend. Der schuldrechtliche Verpflichtungsvertrag bedarf der Form des Grundstückskaufvertrages. Das E. kann (zum Schutz vor Zwangsvollstreckungen) stets nur an erster Rangstelle im Grundbuch bestellt werden (§ 10). Für das E. wird bei der Eintragung im Grundbuch ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt, das für das E. als das Grundbuch anzusehen ist (§§ 14 ff.). Das E. ist ein grundstücksgleiches Recht; es ist daher grundsätzlich wie ein Grundstück (mit Ausnahme der Auflassung, s. o.) übertragbar und mit einer Hypothek, Grundschuld oder anderen dinglichen Rechten belastbar, §§ 18 ff. Die dinglichen Rechte lasten dann nur auf dem E., nicht auf dem Grundstück; sie werden auch nur in das Erbbaugrundbuch eingetragen. Der nähere Inhalt des E. unterliegt der im Grundbuch eintragungsfähigen Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem E.berechtigten, insbes. über den Heimfall (s. u.), über das zu errichtende Bauwerk sowie z. B. die Abrede, dass die Veräußerung des E. der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf (§§ 2 ff., 5). Da das E. ein grundstücksgleiches Recht ist, ist das auf ihm errichtete Bauwerk wesentlicher Bestandteil des E., nicht des Grundstücks (§ 12); das Bauwerk steht also im Eigentum des E.berechtigten, nicht des Grundstückseigentümers, solange das E. besteht.

Mit dem Erlöschen des E. - regelmäßig mit Ablauf der vereinbarten Dauer - geht das Eigentum an dem errichteten Bauwerk automatisch auf den Grundstückseigentümer über; der bisherige E.berechtigte hat dafür einen Anspruch auf eine dessen Wert entsprechende Entschädigung, für den das Grundstück erstrangig haftet (§§ 12 III, 27 ff.). Das E. kann ferner durch den Berechtigten mit Zustimmung des Grundstückseigentümers aufgehoben werden (§ 875 BGB, § 26 ErbbauRG). Schließlich kann eine Verpflichtung des E.berechtigten bestehen, das E. bei Eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Grundstückseigentümer zu übertragen (Heimfall). Ein Heimfallanspruch kann vertraglich vereinbart werden, z. B. bei Verzug des E.berechtigten mit der Zahlung des Erbbauzinses für mindestens 2 Jahre (§ 9 III). Anders als beim Zeitablauf erlischt das E. beim Heimfall nicht; es geht vielmehr samt dem Bauwerk und den hierauf ruhenden Lasten auf den Grundstückseigentümer über, der es neu übertragen kann. Der bisherige E.berechtigte hat hinsichtlich des Bauwerks kein Wegnahmerecht; er muss sich mit einer angemessenen Vergütung durch den Grundstückseigentümer begnügen (§§ 32 ff.). Zum Wohnungserbbaurecht s. Wohnungseigentum (4). Zur Rechtslage auf dem Gebiet ehem. DDR Nutzungsberechtigungen, Gebäudeeigentum; zur Befristung § 112 SachenR-BereinigungsG vom 21. 9. 1994 (BGBl. I 2457).

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