Grunderwerbssteuer

Das Grunderwerbssteuergesetz spricht von Rechtsvorgängen, die auf einen »Rechtsträgerwechsel« an Grundstücken gerichtet sind. Grundsätzlich ist jeder zivilrechtliche Eigentumsübergang, in erster Linie der Grundstücksverkauf, mit der Grunderwerbssteuer belastet. Zwar gehört auch der Erbfall zu diesen Eigentumsübergängen. Dieser ist jedoch ausdrücklich von der Grunderwerbssteuer befreit.
Befreit von dieser Steuer ist auch der Erwerb von Grundstücken durch Ehegatten, durch Verwandte in gerader Linie, wie Grosseltern, Eltern, Kinder, Enkel und auch deren Ehegatten - Schwiegertöchter und Schwiegersöhne können also den Steuervorteil erhalten, ebenso Stiefkinder. Während für die Erbschaftssteuer und deren Berechnung nicht vom Verkaufswert, sondern nur vom Einheitswert plus 40 Prozent ausgegangen wird, errechnet sich die Grunderwerbssteuer nur nach dem objektiven - wenn auch meist in der notariellen Urkunde festgehaltenen - Verkaufswert. In den Kaufurkunden steht zwar nahezu immer, dass der Erwerber auch die Grunderwerbssteuer bezahlen muss, dem Fiskus gegenüber sind jedoch Verkäufer und Käufer zur Zahlung der Grunderwerbssteuer verpflichtet. Der Verkäufer also in erster Linie dann, wenn der Käufer die Steuer nicht mehr bezahlen können sollte
in diesem Fall kann er allerdings auch meistens den Kaufpreis nicht mehr bezahlen. Der Steuersatz beträgt 2 Prozent, einen ermässigten Steuersatz, wie es ihn früher gab, sieht das Gesetz nicht mehr vor. Wird der Erwerbsvorgang innerhalb von 2 Jahren rückgängig gemacht, kann eine bereits erfolgte Steuerfestsetzung wieder aufgehoben werden.

1) Der G. unterliegt der Umsatz (Verkauf, Auflassung, Einbringung in eine Gesellschaft u. ä.) an inländischen Grundstücken. Von der Steuer befreit sind der Erwerb von Todes wegen, durch Schenkungen (in diesen Fällen Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer), durch Verwandte in gerader Linie oder bei Einbringen in die Gütergemeinschaft, ausserdem i.d.R. der Erwerb von Eigenheimen und eigengenutzten Eigentumswohnungen. - 2) Die Steuer wird vom Wert der Gegenleistung (Kaufpreis) berechnet, der Steuersatz beträgt 70%. Steuerschuldner sind die an dem Umsatzgeschäft Beteiligten. Die Bestätigung des Finanzamts über die Entrichtung der
G. (Unbedenklichkeitsbescheinigung) ist Voraussetzung für die Grundbucheintragung und damit für den Eigentumserwerb. Grunderwerbssteuergesetz vom 29. 3.1940, geändert durch Gesetze der Länder.

. Nach dem Grunderwerbsteuergesetz des Bundes unterliegt der Erwerb inländischer Grundstücke der
G. ; Steuerbefreiungen sind nur für wenige Ausnahmefälle vorgesehen: bei einem Grundstückserwerb bis zu 2.500 EUR; ferner bei Erwerb von Todes wegen oder durch Schenkung, zur Teilung des Nachlasses unter Miterben, durch Verwandte in gerader Linie, durch Ehegatten, durch Geschiedene im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung u.a. Der Steuersatz beträgt einheitlich 2%. Die G. bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (z. B. Kaufpreis), hilfsweise nach dem Wert des Grundstücks. Bei käuflich erworbenen Grundstücken entsteht die Steuerpflicht mit Abschluss des Kaufvertrages, nicht erst mit dem Eigentumsübergang. Steuerschuldner sind Veräusserer u. Erwerber als Gesamtschuldner.
Grundgesetz (GG). Das Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland vom 23.5.1949 - es wurde am 8.5.1949 vom Parlamentarischen Rat beschlossen - ist die Verfassung der Bundesrepublik. Der statt der üblichen Bezeichnung "Verfassung" gewählte Begriff "Grundgesetz" sollte im Hinblick auf das geteilte Deutschland das Provisorische des Verfassungswerks zum Ausdruck bringen. Folgerichtig heisst es in Art. 146 GG: "Dieses Grundgesetz verliert seine Gültigkeit an dem Tage, an dem eine Verfassung in Kraft tritt, die von dem deutschen Volke in freier Entscheidung beschlossen worden ist." Das GG gilt in Berlin nur beschränkt (Bundesländer). Die sonstigen Vorbehalte der westlichen Besatzungsmächte, die die Militärgouverneure in ihrem Genehmigungsschreiben zum GG vom 12.5.1949 erklärt hatten, sind später weitgehend abgelöst worden (Deutschlandvertrag). Der Aufbau des GG rückt die Grundrechte an den Anfang (Abschnitt I, Art. 1-9). Es folgt Abschnitt II (Art. 20-37) mit den Vorschriften über die Strukturprinzipien der verfassungsmässigen Ordnung (Bundesstaat, Demokratie, Rechtsstaat, Sozialstaat), insbes. über das Verhältnis von Bund u. Ländern. Die Abschnitte III-VI (Art. 38-69) befassen sich mit den obersten Bundesorganen: Bundestag, Bundesrat, Gemeinsamer Ausschuss (Verteidigungsfall), Bundespräsident und Bundesregierung. Abschnitt VII (Art. 70-82) regelt die Gesetzgebung des Bundes, Abschnitt VIII (Art. 83-91) die Ausführung der Bundesgesetze u. die Bundesverwaltung, Abschnitt Villa (Art.91a und 91b) die Gemeinschaftsaufgaben, Abschnitt IX (Art. 92-104) die Rechtsprechung. Im Abschnitt X (Art. 104a-115) sind die Vorschriften über Finanzverfassung und Haushaltsrecht zusammengefasst. Abschnitt Xa regelt den Verteidigungsfall. Abschnitt XI enthält Übergangs- und Schlussbestimmungen. Eine Änderung des GG bedarf der Zustimmung von % der Mitglieder des Bundestages u. % der Stimmen des Bundesrates ; sie ist unzulässig, wenn dadurch die Gliederung des Bundes in Länder, die grundsätzliche Mitwirkung der Länder bei der Gesetzgebung oder die in den Artikeln 1 u. 20 niedergelegten Grundsätze berührt werden (Art. 79 GG).

ist die beim Erwerb (Kauf) eines Grundstücks zu entrichtende Steuer. Sie beträgt (seit 1.1. 1997) in der Regel 3,5% (§111 Grunderwerbsteuergesetz). Unter bestimmten Umständen können die Kosten eines Bauplans einen grunderwerbsteuerpflichtigen Sachverhalt bilden. Lit.: Gottwald, S., Grunderwerbsteuer, 2002

Rechtsgrundlage für die Festsetzung und Erhebung ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG v. 26. 2. 1997; BGBI.1 1997, 418, 1804; BStBl. I 1997, 313, 754 mit zusätzlichen Änderungen). Die Grunderwerbsteuer besteuert als Rechtsverkehrsteuer den Umsatz von inländischen Grundstücken, da durch die in § 1 Abs. 1 GrEStG aufgeführten Rechtsvorgänge Zuordnungsänderungen von inländischen Grundstücken vom Veräußerer auf den Erwerber herbeigeführt werden (BVerfG BStBl. II 1999, 152). Sie bezieht sich somit auf Rechtsänderungen i. S. d. bürgerlichen Rechts, einen wirtschaftlichen Umsatz setzt die Grunderwerbsteuer für deren Verwirklichung jedoch nicht voraus (BFH BStBl. 11 1969, 400; z.B. Treuhandgeschäfte, Sicherungsübereignung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden, fingierter Rechtsträgerwechsel durch Unternehmensumstrukturierungen). Die Rechtsänderung des bürgerlichen Rechts kann auch durch einen Vorgang des öffentlichen Rechts ausgelöst werden, denn bei Erwerben z. B. durch Meistgebot (§1 Abs. 1 Nr.4 GrEStG) unterliegen diese nicht wegen ihrer Eigenschaft als Vorgang des Zwangsversteigerungsrechts der Grunderwerbsteuer, sondern aufgrund der Eigentumsänderung an dem Grundstück.
Das Verpflichtungsgeschäft (z. B. Kaufvertrag, § 433 BGB) als Kausalgeschäft ist Anknüpfungspunkt für die Grunderwerbsteuer und stellt die primäre Besteuerungsgrundlage dar, denn es setzt den rechtlichen Grund (die causa) für die dingliche Verfügung über das Eigentum (Ausnahme bei Besteuerung nach § 1 Abs. 1 Nr.2 GrEStG). Die Steuerbarkeit ist somit nicht an die vereinbarte Übergabe (das erfüllende Verfügungsgeschäft) gekoppelt, sie bezieht sich vielmehr auf den rechtlichen Erfolg durch das Kausalgeschäft (der einen tatsächlichen Erfolg erst nach sich zieht).
Die Ertragshoheit (Art. 106 Abs. 2 GG) über die Grunderwerbsteuer und die Verwaltungshoheit (Art. 108 Abs. 2 GG) liegt bei den Ländern. Zur Sicherung des Steueraufkommens sind Gerichte, Behörden, Notare sowie die Beteiligten der Rechtsvorgänge zur Anzeigepflicht gegenüber den Landesfinanzbehörden verpflichtet (§§ 18-20 GrEStG).
§ 1 GrEStG regelt abschließend die grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgänge.
Nach § 1 Abs. 1 GrEStG unterliegen insb. folgende Erwerbsvorgänge bezüglich inländischer Grundstücke der Grunderwerbsteuer:
— ein Kaufvertrag oder eine anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet (Nr.1); als weitere Verpflichtungsgeschäfte kommen z.B. Tausch, Auseinandersetzungsverträge von Gesamthandsgemeinschaften, Einbringungsverträge, Verträge über die Hingabe eines Grundstücks an Erfüllungs statt oder erfüllungshalber, Schenkungsversprechen oder Vergleich infrage,
— die Auflassung, wenn kein Rechtsgeschäft vorausgegangen ist, das den Anspruch auf Übereignung begründet (Nr. 2); Ausnahmetatbestand für den Fall, dass der Auflassung eines Grundstücks kein Kausalgeschäft (Verpflichtungsgeschäft) vorausgegangen ist (z.B. Treuhänderwechsel, BFH BStBl. II 1974, 643; Übereignung aufgrund eines Schadensersatzanspruches),
der Übergang des Eigentums, wenn kein den Anspruch auf Übereignung begründendes Rechtsgeschäft vorausgegangen ist und es auch keiner Auflassung bedarf (Nr.3); der Steuertatbestand knüpft ausschließlich an zivilrechtliche Eigentumsänderungen an (BFH BStBl. II 1994, 866), bei denen sich der Eigentumsübergang unmittelbar kraft Gesetzes vollzieht (Grundbuchberichtigung, § 894 BGB, §22 GBO) oder kraft behördlichen bzw. gerichtlichen Ausspruchs erfolgt (ausgenommen von der Besteuerung sind bestimmte Erwerbsvorgänge in der Flurbereinigung und in Umlegungsverfahren); Hauptsteuertatbestände sind die Gesamtrechtsnachfolge (Vermögen geht als Ganzes kraft Gesetzes ohne Einzelübertragungsakt über, BFH BStB1.II 1997, 296), Umwandlungen nach dem Umwandlungsgesetz aufgrund von Verschmelzung, Spaltung oder Vermögensübertragung, Übernahme des Sondervermögens einer Personengesellschaft zu Alleineigentum (BFH BStBI.11 1997, 663) sowie Übertragung eines Erbanteils (BFH BStB1.II 1976, 159),
— das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren sowie die Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot (Nr.4, 5 u. 7); nicht erst der Zuschlag, sondern das zum Schluss der Versteigerung abgegebene wirksame Meistgebot (§ 81 Abs. 1 ZVG) unterliegt bereits der Grunderwerbsteuer (BFH BStBl. II 1994, 525); die Abtretung der Rechte aus dem Meistgebot (der Meistbietende hat im eigenen Namen geboten) begründet einen zweiten steuerpflichtigen Erwerbsvorgang (Zwischengeschäft, das der Systematik des GrEStG entspricht).
Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten, unterliegen ebenfalls der Grunderwerbsteuerpflicht (§1 Abs. 2 GrEStG). Hierbei handelt es sich um einen selbstständigen, gegenüber § 1 Abs. 1 Nr.1 GrEStG subsidiären Steuertatbestand, der Rechtsvorgänge besteuert, bei denen einem anderen ohne Begründung eines Übereignungsanspruchs eine eigentümerähnliche Rechtsposition an einem Grundstück verschafft wird, z.B. Verkaufsermächtigung (BFH BStB1. II 1984, 158), atypischer Maklervertrag (BFH BStB1.II 1969, 170).
Für den Bereich der Personengesellschaften, in deren Vermögen sich ein inländisches Grundstück befindet, regelt § 1 Abs. 2 a GrEStG, dass es als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft gilt, wenn sich der Gesellschafterbestand der Personengesellschaft innerhalb der letzten fünf Jahre unmittelbar oder mittelbar dergestalt geändert hat, dass mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Die Gewerbesteuerpflicht fußt insoweit auf der gesetzlichen Fiktion, dass bei Übergang von 95% der Anteile am Gesellschaftsvermögen ein auf die Übertragung eines inländischen Grundstücks gerichtetes Rechtsgeschäft vorliegt.
Diese fingierten Erwerbsvorgänge gelten
— für sämtliche Personengesellschaften; auch für Gesellschaften, deren Zweck sich nicht allein im Halten und Verwalten von inländischen Grundstücken erschöpft; auf Kapitalgesellschaften ist §1 Abs. 2 a GrEStG nicht anwendbar,
— für Personengesellschaften, deren Gesellschaftsvermögen zu mindestens 95% auf neue Gesellschafter übergegangen ist; der Anteilserwerb kann originär (Erwerb zusätzlicher Gesellschaftsanteile durch neue
Gesellschafter im Zuge einer gleichzeitigen Kapitalerhöhung), derivativ (Übertragung von Gesellschaftsanteilen) oder kraft Gesamtrechts- oder Sonderrechtsnachfolge im Zuge einer Umwandlung (Verschmelzung, Spaltung oder Vermögensübertragung, nicht jedoch bei Formwechsel mangels Rechtsübertragung auf einen anderen Rechtsträger) erfolgen; eine Änderung der Anteilsverhältnisse im Kreis der Altgesellschafter führt lediglich zu Anteilsverschiebungen und nicht zu der gedanklichen Vorstellung eines Grundstücksübergangs auf eine „neue” Personengesellschaft; der Erwerb von Anteilen von Todes wegen bleibt bei der Ermittlung des Prozentsatzes unberücksichtigt (§ 1 Abs. 2 a S. 2 GrEStG),
* unter der Voraussetzung, dass die Änderungen im Gesellschafterbestand innerhalb der letzten fünf Jahre stattgefunden haben (dabei handelt es sich um eine taggenaue Frist, vom Zeitpunkt der letzten Anteilsveränderung zurückgerechnet).
Wegen weiterer Einzelheiten und Auslegungsfragen zu § 1 Abs. 2 a GrEStG vgl. gleichlautende Anwendungserlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 26.2. 2003, BStBl. 1 2003, 271.
Korrespondierend zum Austausch von nahezu allen Gesellschaftsanteilen einer Personengesellschaft (§ 1 Abs. 2 a GrEStG) erfasst § 1 Abs. 3 GrEStG die rechtliche Vereinigung und/oder Weiterübertragung von ebenfalls nahezu allen (mindestens 95 %) vereinigten Anteilen einer Gesellschaft mit inländischem Grundbesitz (die Regelungen des § 1 Abs. 2 a GrEStG gehen denen des Abs. 3 vor). § 1 Abs. 3 GrEStG begründet die Grunderwerbsteuerpflicht ebenfalls auf dem Gedanken fingierter Grundstückserwerbe (keine Besteuerung des gesellschaftsrechtlichen Vorganges, sondern Behandlung des Alleingesellschafters als gedachter Erwerber der zum Vermögen der Gesellschaft gehörenden Grundstücke von der Gesellschaft) und ergänzt insoweit den Ergänzungstatbestand des § 1 Abs. 2 GrEStG für den besonderen Fall, dass ein Alleingesellschafter über ein Grundstück seiner Gesellschaft gleich einem bürgerlich-rechtlichen Eigentümer verfügen und dieses wirtschaftlich verwerten kann. Es werden die erstmalige Anteilsvereinigung oder die Übertragung bereits vereinigter Anteile auf einen anderen Rechtsträger sowohl aufgrund eines Rechtsgeschäfts (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 u. 3 GrEStG) als auch ohne vorausgegangenes schuldrechtliches Geschäft (§ 1 Abs. 3 Nr. 2 u. 4 GrEStG) besteuert. Gesellschaften i. S. d. Vorschrift sind Kapitalgesellschaften und Personengesellschaften als selbstständige Rechtsträger i. S. d. GrEStG. Die für die Anwendung des § 1 Abs. 3 GrEStG erforderliche Anteilsvereinigung einer Gesellschaft von mindestens 95% kann
* ganz unmittelbar (Erreichen der Anteilsvereinigung durch direkte Übertragung der Gesellschaftsanteile),
* mittelbar (durch das Zwischenschalten einer weiteren Gesellschaft, an der ein Anteilseigner ggf. durch Übertragung zu mindestens 95% beteiligt und diese
Zwischengesellschaft mindestens 95% der grundbesitzenden Gesellschaft hält),
teilweise unmittelbar und teilweise mittelbar (bei Anteilsvereinigung von mindestens 95% an einer Zwischengesellschaft, die wiederum zusammen mit dem Anteilseigner mindestens 95% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft hält) erreicht werden.
Die Grunderwerbsteuerpflicht bei wechselseitigen Tauschverträgen erstreckt sich auf zwei steuerbare Erwerbsvorgänge (§ 1 Abs. 5 GrEStG). Die Vorschrift hat insoweit klarstellende Funktion (sachliche Zuordnung der Erwerbsvorgänge, Steuerpflicht nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).
Soweit für dasselbe Grundstück zwei oder mehrere Rechtsvorgänge i. S. d. § 1 Abs. 1-2 GrEStG aufeinanderfolgen, besteht zwar grundsätzlich Grunderwerbsteuerpflicht, die Steuer wird aber insoweit nur vom Differenzbetrag zum vorausgegangenen Rechtsvorgang erhoben (§ 1 Abs. 6 GrEStG).
Für grundsätzlich steuerbare Erwerbsvorgänge sieht das GrEStG eine Reihe von Steuerbefreiungen vor. Nach § 3 GrEStG sind insb. zu nennen
* die Kleinbetragregelung (Nr. 1); der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert übersteigt nicht 2500 €,
* personenbezogene Befreiungsvorschriften (Nr. 2-7); z. B. Grundstückserwerb von Todes wegen und
Grundstücksschenkungen (wegen Erbschaftsteuerbzw. Schenkungsteuerpflicht, -± Erbschaftsteuer), Grundstückserwerb aufgrund Erbauseinandersetzung, Grundstückserwerb zwischen Ehegatten oder nach Scheidung, Grundstückserwerb durch Verwandte und Gleichgestellte,
* Steuerbefreiung bei Rückerwerb eines Grundstücks bei Auflösung von Treuhandverhältnissen (Nr. 8) GrEStG.
Weitere Steuerfreistellungen sieht das GrEStG vor
* bei Übergang von Grundstücken auf eine Gesamthand (§5 GrEStG, Überführung von Bruchteils-oder Alleineigentum in Gesamthandseigentum),
* bei Übergang von einer Gesamthand (§ 6 GrEStG, Übergang von der Gesamthand in das Miteigentum mehrerer an der Gesamthand beteiligten Personen),
* bei Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum in Flächeneigentum (§ 7 GrEStG, flächenweise
Aufteilung zwischen solchen Personen, denen das Grundstück bereits zu Miteigentum oder Gesamthandseigentum gehört).
Als Grundstücke i. S. d. GrEStG sind Grundstücke i. S. d. bürgerlichen Rechts zu verstehen (§ 2 Abs. 1 S. 1
GrEStG, einschließlich Wohnungs- und Teileigentum), soweit sie im Inland belegen sind (der Ort des Abschlusses des Erwerbsgeschäftes ist dabei unerheblich). Wegen der Anknüpfung an den Grundstücksbegriff des bürgerlichen Rechts ist dem Grundstück alles zuzurechnen, was ihm untrennbar zugehört (§ 93-96
BGB). Dazu gehören insb. der Grund und Boden (einschließlich der Substanzen, aus denen der Boden besteht), Gebäude und Bauwerke (mit dem Grund und
Boden fest verbundene Sachen), Gebäudebestandteile (zur Herstellung des Gebäudes eingefügte Sachen), Erzeugnisse (solange sie mit dem Boden zusammenhängen) und mit dem Grundstück verbundene Rechte (z.B. Grunddienstbarkeiten, § 1018 ff. BGB). Nicht zum Grundstücksbegriff gehören Scheinbestandteile sowie Zubehör (z. B. Einbaumöbel, wenn sie ohne weiteres in anderen Kombinationen und an anderen Stellen aufgestellt werden können, BFH BStBl. II 1971, 162). Der maßgebliche bürgerlich-rechtliche Grundstücksbegriff wird durch § 2 Abs. 1 S.2 GrEStG dahingehend korrigiert, dass
— Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören,
— Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen nicht zu den Grundstücken gerechnet werden.
Eine Besonderheit gilt bei einheitlichen Vertragswerken (Kaufvertrag über ein Baugrundstück und zusätzliche zivilrechtliche getrennte Verträge über die Herstellung eines zu errichtenden Gebäudes auf dem Grundstück), da die Grunderwerbsteuer den Gesamtaufwand für das Baugrundstück und die Baukosten erfasst (BFH BStB1. II 2000, 34; bei Bauherrenmodellen, BVerG BStE11. 111992, 212).
Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Grund und Boden und dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte (§ 15 WEG, z.B. Benutzung von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Garagen) stehen den Grundstücken gleich (§ 2 Abs. 2 GrEStG).
Abweichend vom bürgerlichen Recht werden nach § 2 Abs. 3 GrEStG mehrere Grundstücke, auf die sich ein Rechtsvorgang bezieht und die zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören, als ein Grundstück behandelt (zur Vermeidung einer Mehrheit von Steuerfällen bei einheitlicher Veräußerung mehrer zu einer wirtschaftlichen Einheit gehörender Grundstücke, BFH BStBl. II 1975, 270).
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Was als Gegenleistung gilt, präzisiert § 9 GrEStG. Eine gesetzliche Definition der Gegenleistung enthält das GrEStG nicht, sodass das Gesetz insoweit an den Gegenleistungsbegriff des bürgerlichen Rechts (§§ 241, 316, 320, 323 BGB, zur Gegenleistung gehört danach alles, was nach dem maßgeblichen Verpflichtungsgeschäft der Veräußerer berechtigt ist, vom Erwerber zu fordern, BFH BStB1. 11 1990, 440) anknüpft. Ein darüber hinausgehender eigenständiger Gegenleistungsbegriff (Legaldefinition in § 9 Abs. 1 GrEStG, „als Gegenleistung gelten”) kann sich ergänzend aufgrund besonderen Regelungen des GrEStG ergeben (BFH BSt131. II 1990, 590; z.B. Leistungen von oder an Dritte, § 9 Abs. 2 Nr. 3 u.4 GrEStG). Zwischen Erwerb und Gegenleistung bedarf es einer kausalen Verknüpfung, der Austausch der Gegenleistung ist nicht zwingend erforderlich (BFH BStI31. Il 1996, 162). Inhalt der Gegenleistung kann jede denkbare geldwerte Leistung sein (z. B. Geld-, Sach-, Dienst- oder sonstige Leistungen) und bestimmt sich mangels näherer Bestimmungen im § 8 Abs. 1 GrEStG nach den Vorschriften des
Bewertungsgesetzes (allgemeine Bewertungsvorschriften, § 1 Abs. 1 i. V. m. §§ 2-16 BewG, Bewertungsrecht) zum Zeitpunkt des Erwerbsvorgangs. Danach sind insb. zu nennen:
— der gemeine Wert (§ 9 BewG, Grundstücke — soweit nicht § 8 Abs. 2 GrEStG anwendbar — und alle anderen Wirtschaftsgüter),
— der Nennwert (§ 12 Abs. 1 BewG; Kapitalforderungen und Schulden),
— der gemeine Wert (§§ 9, 11 BewG; Wertpapiere und Anteile; für Kapitalgesellschafen ohne Kurswert erfolgt die Wertermittlung nach dem sog. Stuttgarter Verfahren, § 11 Abs. 1 BewG),
— der Kapitalwert (§§ 13,14 BewG; wiederkehrende Nutzungen und Leistungen),
— der Teilwert (§ 10 BewG; Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein vom Erwerber fortgeführtes Unternehmen im Ganzen).
Die Bemessung der Grunderwerbsteuer erfolgt von diesen Grundsätzen abweichend nach § 8 Abs. 2 GrEStG in drei Ausnahmefällen nach § 138 Abs. 2-4 BewG (besondere Bewertungsvorschriften für wirtschaftliche Einheiten des Land- und forstwirtschaftlichen Vermögens, des Grundvermögens sowie für Betriebsgrundstücke, Bedarfsbewertung), wenn
— eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist,
— bei Umwandlungen, Einbringungen sowie anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsrechtlicher Grundlage,
— bei Änderungen des Gesellschafterbestandes einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft sowie Anteilsvereinigung und Übertragung vereinigter Anteile (§ 8 Abs. 2 a u. 3 GrEStG).
§ 9 Abs. 1 Nr.2-7 GrEStG enthält eine Aufzählung der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistungen für die wichtigsten Erwerbsvorgänge (z. B. Kauf, Tausch, Leistung an Erfüllungs statt, Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren). In Ergänzung dazu erweitert § 9 Abs. 2 GrEStG den Gegenleistungsbegriff um zusätzliche (nachträgliche) Leistungen und Belastungen.
Der Grunderwerbsteuersatz beträgt 3,5%, die festzusetzende Grunderwerbsteuer ist auf volle Euro nach unten abzurunden (§ 11 GrStG).
Steuerschuldner (§ 13 Nr. 1-6 GrEStG) sind
— regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang als Vertragsteile beteiligten Personen (Nr.1),
— beim Erwerb kraft Gesetzes der bisherige Eigentümer und der Erwerber (Nr. 2),
— beim Erwerb im Enteignungsverfahren der Erwerber (Nr. 3),
— beim Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfah-ren der Meistbietende (Nr. 4),
— bei Anteilsvereinigung in einer Hand der Erwerber (Nr.5 a),
— bei Anteilsvereinigungen in der Hand mehrerer Unternehmen oder Personen die Beteiligten (Nr.5 b),
— bei Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft die Personengesellschaft (Nr. 6). Soweit mehrere Beteiligte nebeneinander dieselbe Leistung aus dem Steuerschuldverhältnis schulden (§ 13 Nr. 1, 2, 5b GrEStG), sind sie Gesamtschuldner (§44 AO). Dabei schuldet jeder von ihnen die gesamte Leistung. Die Inanspruchnahme eines Gesamtschuldners ist eine Ermessensentscheidung der Finanzbehörden, wobei vorrangig Regelungen im Kaufvertrag zu berücksichtigen sind (BFH BStBl. II 1997, 2).
§ 16 GrEStG ermöglicht als Rechtsfolge unter näheren Voraussetzungen (z.B. zeitliche Befristung auf zwei Jahre nach Entstehung der Steuer) zugunsten des Erwerbers eines Grundstücks die Nichtfestsetzung der Steuer oder die Aufhebung bzw. Änderung der Steuerfestsetzung. Die drei Sachverhaltsgruppen sind
— Rückgängigmachung eines Erwerbsvorganges vor Eigentumsübergang auf den Erwerber (§ 16 Abs. 1 GrEStG),
— Rückerwerb des Eigentums am Grundstück durch den Veräußerer (§ 16 Abs. 2 GrEStG),
— nachträgliche Herabsetzung der Gegenleistung (§ 16 Abs. 3 GrEStG).
Notare, Gerichte und Behörden haben alle beurkundeten Rechtsvorgänge über ein Grundstück den Finanzbehörden anzuzeigen (§ 18 GrEStG). Weitere Anzeigepflichten ergeben sich aus § 19 GrEStG für die Steuerschuldner.
Für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ist die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich (§ 22 GrEStG).

(GrESt).

1.
Die GrESt wird auf Grundlage des Grunderwerbsteuergesetzes i. d. F. v. 26. Februar 1997 (BGBl. I 418, ber. 1804), zul. geänd. d. G v. 22. 12. 2009 (BGBl. I 3950), erhoben.

2.
Der GrESt unterliegt der Erwerb inländischer Grundstücke. Nach der Absicht der GrESt soll von ihr jeder Rechtsträgerwechsel erfasst werden (Verkehrsteuer). Daher ist nicht nur die Veräußerung eines Grundstücks steuerpflichtig, sondern auch die Vereinigung sämtlicher Anteile an grundstückbesitzenden Kapitalgesellschaften in einer Hand. Ab 1. 1. 2000 genügt es, wenn unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 v. H. der Anteile der Gesellschaft durch Übertragung vereinigt werden (§ 1 III Nr. 1 GrEStG). Des Weiteren ist die vollständige oder wesentliche Änderung des unmittelbaren oder mittelbaren Gesellschafterverbandes einer Personengesellschaft steuerpflichtig. Auch hier genügt ein Wechsel von 95 v. H. der Gesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter (§ 1 II a GrEStG). Wechselt eine grundstückbesitzende Gesellschaft ihre Rechtsform, so kann durch die Umwandlung GrESt anfallen. Eine langfristige Verpachtung unter Einräumung des Rechts, das Grundstück zu bebauen, kann grunderwerbsteuerpflichtig sein, wenn der Pächter die wirtschaftliche Verwertungsmacht erlangt (§ 1 II GrEStG).

3.
Die GrESt entsteht grundsätzlich nicht erst mit der Eigentumsverschaffung, sondern bereits mit Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags, z. B. des Kaufvertrags. Schuldner der GrESt sind Veräußerer und Erwerber als Gesamtschuldner (Gesamtschuld).

4.
Besteuerungsmaßstab ist die Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Ist eine solche nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln, so wird die Gegenleistung nach den Einheitswerten (§§ 138 ff. BewG) festgelegt. Für Erwerbsvorgänge, die nach dem 31. Dezember 1996 verwirklicht werden, beträgt die GrESt 3,5 v. H.

5.
Steuerbefreit (§ 3 GrEStG) ist u. a. Erwerb bis 2500 EUR, Erwerb von Todes wegen und Grundstücksschenkungen (vgl. Erbschaft-[Schenkung-]Steuer), Erwerb von Miterben zur Teilung des Nachlasses, Erwerb durch Personen, die in gerader Linie verwandt sind, Erwerb durch Ehegatten oder geschiedenen Ehegatten.

6.
Nach der Föderalismusreform I können die Länder künftig den Steuersatz bei der G. bestimmen (vgl. Art. 105 II a 2 GG). Bis auf weiteres gelten grundsätzl. die bisherigen Regelungen fort. Seit 1. 1. 2007 erhebt Berlin GrESt mit einem Steuersatz von 4,5%, seit 1. 1. 2009 erhebt Hamburg und seit 1. 3. 2010 Sachsen-Anhalt GrESt in der gleichen Höhe.

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