Immobilienkauf

Der Kauf einer Immobilie, also eines Grundstückes, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, ist an bestimmte Formvorschriften gebunden. Z.B. muss der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, sonst ist er unwirksam. Diese Formvorschrift gilt auch, wenn man von einem Bauträger eine Wohnung erwirbt, die noch gebaut werden muss. Oft wird ein Vorvertrag abgeschlossen, in dem der Käufer verbindlich erklärt, dass er das betreffende Objekt kaufen wird. Auch ein solcher Vertrag muss notariell beurkundet werden. Neben dem Preis für die Immobilie müssen Käufer und Verkäufer auch Art und Zeitpunkt der Eigentumsübereignung vertraglich regeln (Auflassung). Meist erklären die Vertragschließenden diese Auflassung bereits beim Notar. Ihm bzw. seinen Angestellten wird in der Regel die Vollmacht erteilt, gegenüber dem Grundbuchamt die entsprechenden Erklärungen abzugeben, damit dort die Eintragung des Eigentumswechsels erfolgen kann. Wirksam wird die Übereignung erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Wird ein Kaufvertrag über eine Immobilie nicht notariell beurkundet, kann dieser Vertrag dennoch wirksam werden, wenn die Auflassung erfolgt und der Eigentumswechsel ins Grundbuch eingetragen wird. Die Juristen sprechen dann davon, dass "der Mangel der zu beachtenden Form geheilt wird".

§§ 313, 873 BGB
Steuern und Scheingeschäfte
Der Erwerb einer Immobilie ist steuerpflichtig (Grunderwerbsteuer). Die Steuer bemisst sich an der Höhe des Kaufpreises. Um Grunderwerbsteuer zu sparen, verfallen manche Vertragspartner auf die illegale Praxis, beim Notar einen geringeren Kaufpreis als tatsächlich vereinbart anzugeben. Der Differenzbetrag wird dann vom Käufer gesondert zugezahlt. In diesem Fall ist der notarielle Kaufvertrag unwirksam, da es sich nur um ein Scheingeschäft handelt. Käufer und Verkäufer gehen also nicht nur das Risiko ein, wegen Steuerhinterziehung belangt zu werden, sie können auch nicht die Einhaltung des Vertrags einklagen. Auch der eigentlich gewollte Vertrag mit der richtigen Kaufpreissumme ist unwirksam, da er nicht notariell beurkundet wurde. Er kann jedoch wirksam werden, wenn die Auflassung und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch erfolgen. Von solchen Scheingeschäften muss aber dringend abgeraten werden.
Auflassungsvormerkung
Um sein Kaufrecht völlig abzusichern, sollte der Käufer darauf bestehen, dass der Verkäufer bereits bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags einwilligt, eine so genannte Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers ins Grundbuch eintragen zu lassen. Sobald dies geschehen ist, sind alle möglichen späteren Verfügungen über die Immobilie nachrangig. Dies kann z. B. dann große Bedeutung erlangen, wenn der Verkäufer verschuldet ist und seine Gläubiger per Zwangsvollstreckung auf die Immobilie zugreifen.
Sollte die Immobilie nach Eintragung einer Vormerkung mit einer Zwangshypothek belastet werden, kann der Käufer die Löschung dieser Zwangshypothek verlangen, sobald er definitiv als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

§§ 313, 873, 883, 888 BGB

Beim Immobilienkauf unbedingt beachten!
Finanzielle Belastung genau kalkulieren
Prüfen Sie vor Abschluss eines Immobilienkaufvertrags sorgfältig, ob Sie die finanzielle Belastung tatsächlich tragen können. Eine Vollfinanzierung ist in den seltensten Fällen durchzustehen, auch wenn Ihnen Steuersparmodelle vorgerechnet werden. Können Zinszahlungen und Darlehensrückzahlung nicht erbracht werden, droht die Zwangsversteigerung der Immobilie — und damit ein Schuldenberg.
Bausubstanz prüfen
Die Bausubstanz der Immobilie sollte intensiv untersucht werden. In Kaufverträgen wird meist ein umfassender Gewährleistungsausschluss vereinbart und vermerkt, dass der Käufer die Immobilie gründlich besichtigt hat. Diese Besichtigung sollte man sehr ernst nehmen, z. B. indem man den Rat eines Fachmanns (Sachverständiger, Architekt) einholt. Auch wenn dies mit Kosten verbunden ist — der Aufwand kann sich lohnen!
Kauft man eine Immobilie von einem Bauträger, sollte man zur Bauabnahme ebenfalls einen Fachmann hinzuziehen. Dieser kann eher feststellen, ob das
Bauwerk mit irgendwelchen Mängeln behaftet ist.
Bestehende Mietverhältnisse berücksichtigen
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie ist zu beachten, dass die Mietverträge ihre Gültigkeit behalten. Der Käufer tritt in die bestehenden Mietverhältnisse ein.
Protokolle der Eigentümerversammlungen einsehen
Lassen Sie sich als Käufer einer Eigentumswohnung sämtliche Protokolle der Eigentümerversammlungen vorlegen. Deren bisher gefasste Beschlüsse gelten weiter.
Grundbuch prüfen
Die Eintragungen im Grundbuch sorgfältig prüfen! Wer Einträge nicht versteht, sollte sich keinesfalls scheuen, den beurkundenden Notar zu fragen.
Auflassungsvormerkung eintragen lassen
Nur mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung ins Grundbuch wird der vertragliche Anspruch auf Übereignung der Immobilie gesichert.

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