Mietschulden

Im Mietrecht :

Allgemein ist in allen Wohnraum-Mietverträgen vereinbart, dass die monatliche Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter kostenfrei eingegangen sein muss. Diese gängige Praxis der Anwender hat nun Eingang in das Gesetz gefunden. Die Miete ist immer am Monatsanfang zu bezahlen. Bei anderen Mietvertragsarten muss die Vorleistungspflicht des Mieters extra zwischen den Parteien vereinbart werden. § 556b Abs. 1 BGB gilt nur für Wohnraum. Gerät der Mieter mit zwei Monatsmieten oder mehr in Zahlungsrückstand, so hat der Vermieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen und somit sofort zu beenden. Unter „zwei Monatsmieten" versteht man die Grundmiete und eventuell die monatlichen Vorauszahlungen für die Nebenkosten. Im Rahmen eines Prozesses ist dem Mieter dahin gehend beweisbelastet nachzuweisen, dass er die Miete pünktlich bezahlt hat. Er muss Quittungen über die Zahlungen vorlegen können. Gelingt dem Mieter der Nachweis der Zahlung nicht, so wird der Mieter den Räumungsprozess verlieren, denn das Mietverhältnis ist wirksam fristlos gekündigt worden.
Zu den Mietschulden im weiteren Sinne gehören auch die Nachzahlungen auf Grund der jährlichen Nebenkostenabrechnungen. Selbst wenn der Nachzahlungsbetrag zwei Monatsmieten übersteigt, stellt dies noch keinen Grund dar, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Rechtlich gesehen handelt es sich eben um Nachzahlungen auf die Nebenkosten und nicht um Monatsmieten. Es sind keine wiederkehrenden Leistungen, sondern „Einmal-Beträge".
Es kommt manchmal vor, dass Mieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Selbst wenn der Mieter einige Mieten nicht pünktlich bezahlen konnte, so kann dennoch eine ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug unwirksam werden, sobald der Mieter alle Mietschulden bezahlt und künftig die Miete pünktlich an den Vermieter überweist oder bar bezahlt.
Das Auflaufenlassen von rückständigen Mieten hat jedoch seine Grenzen: Wenn die erste fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug länger als zwei Jahre zurückliegt, kann es der Mieter wiederum auf eine fristlose Kündigung ankommen lassen. Es steht ihm dann nämlich wieder das Recht zu, die fristlose Kündigung durch vollständige Bezahlung unwirksam zu machen.
Stellt sich jedoch innerhalb der Zweijahresfrist wiederum ein Mietrückstand ein, so hat der Vermieter die Möglichkeit, wiederum fristlos zu kündigen, ohne dass der Mieter die Möglichkeit hat, durch Bezahlung die Kündigung unwirksam zu machen.
Weitere Stichwörter:
Abmahnung, Betriebskosten, Beweismittel, Fristlose Kündigung, Kaltmiete, Kaution, Kündigungsschreiben, Mietminderung, Nettomiete, Vermieterpfandrecht, Vorauszahlungen

Im Sozialrecht:

In der Grundsicherung für Arbeitsuchende können Mietschulden übernommen werden, soweit Leistungen für Unterkunft und Heizung erbracht werden und die Übernahme der Mietschulden zur Sicherung der Unterkunft oder zur Behebung einer vergleichbaren Notlage gerechtfertigt ist. Die Mietschulden sollen - also müssen im Regelfall - übernommen werden, wenn dies gerechtfertigt und notwendig ist und ohne die Übernahme Wohnungslosigkeit einzutreten droht. Die Leistung soll als Darlehen erbracht werden. Das Amtsgericht hat den Grundsicherungsträger über den Eingang einer Räumungsklage unverzüglich zu informieren (§22 Abs. 5 und 6 SGB II). In der Sozialhilfe können Mietschulden unter denselben Voraussetzungen übernommen werden bzw. sind zu übernehmen (§34 SGB XII). Geldleistungen können als Beihilfe oder als Darlehen erbracht werden.

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