Werkswohnung

Für Wohnungen, die mit Rücksicht auf ein bestehendes Arbeitsverhältnis vermietet werden (Werkmietwohnungen), gelten nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses verkürzte gesetzliche Kündigungsfristen: sie können bis zum dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des nächsten (Regelfrist übernächsten) Monats gekündigt werden, wenn sie für einen anderen dringend benötigt werden und das Mietverhältnis noch nicht 10 Jahre bestand. Unter diesen Voraussetzungen ist die Kündigung sogar zum Ende desselben Monats zulässig, wenn die Wohnung eine unmittelbare Beziehung zum Dienstverhältnis hatte (Pförtner, Feuerwehrmann u. ä.). Für Wohnungen, die im Rahmen eines Arbeitsverhältnisses überlassen wurden (reine Werkdienstwohnungen, es besteht neben dem Arbeitsvertrag kein eigener Mietvertrag) gelten auch diese verkürzten Kündigungsfristen nur, wenn der Arbeitnehmer sie überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder dort mit seiner Familie einen eigenen Haushalt führt, §§ 565 c-e BGB.

Im Arbeitsrecht:

Ob der AG W. en errichtet, ist seinem Ermessen überlassen. Im Wege freiwilliger Betriebsvereinbarung (§ 88 Nr. 2 BetrVG) kann hierzu jedoch eine Verpflichtung übernommen werden. Der Betriebsrat hat bei Verwaltung der W. ein Mitbestimmungsrecht. Dies erstreckt sich auf Zuweisung (AP 2 zu § 87 BetrVG 1972 Werksmietwohnung: AP 7) u. Kündigung (§ 87 BetrVG) sowie Festlegung der allgemeinen Nutzungsbedingungen; dazu gehört auch die allgemeine Berechnung des Mietzinses (AP 1 zu § 87 BetrVG 1972 Werksmietwohnung; Betriebsratsaufgaben. AG u. AN können ohne Verstoss gegen das Truckverbot vereinbaren, dass die Miete bei der Gehalts- o. Lohnzahlung einbehalten wird (AP 1 zu § 392 BGB; AP 2 zu § 387 BGB). Wegen des staatl. Zuschusses zum Mietzins vgl. WohngeldG i. d. F. v. 1. 2. 1993 (BGBl. I 183) zul. geänd. 23. 12. 93 (BGBl. I 2438) nebst WohngeldVO vom 30. 9. 1992 (BGBl. I 1686) sowie WohngeldsonderG i. d. F. v. 16. 12. 92 (BGBl. I 2406) m. spät. Änd. in den neuen BL. Unzulässig ist i. d. R,, das Recht zur Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch
den AN solange auszuschliessen, wie dieser die W. benutzt.
II. Nach § 564b BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum durch den Vermieter nur gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als ein berechtigtes Interesse wird insbesondere angesehen, wenn a) der Mieter seine vertragt. Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt, b) der Vermieter die Räume als Wohnung für sich u. seine zum Hausstand gehörenden Personen o. Familienangehörigen benötigt (Sonderregeln bei Eigentumswohnung), c) der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftl. Verwertung des Grundstücks gehindert u. dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Dabei bleibt die Möglichkeit bei anderweitiger Verwertung einen höheren Mietzins zu erzielen, ausser Betracht (§ 564b II Nr. 3 BGB), d) der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume o. Teile eines Grundstücks dazu verwenden will, Wohnräume zu schaffen (§ 564b II Nr. 4 BGB). Kein Kündigungsschutz besteht bei Mietverhältnissen über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (§ 564b IV BGB). Die Verwendung der W. für einen anderen AN wird namentl. im Falle der Beendigung des Arbeitsverhältnisses jedoch i. d. R. ein berechtigtes Interesse begründen. Die Kündigung bedarf der Schriftform. Im K.-Schreiben sind die Interessen anzugeben, auf die die K. gestützt wird, anderenfalls bleiben sie ausser Betracht (§ 564b III BGB). Ist das Mietverhältnis nach Auslegung des Arbeits- u. Mietvertrages während des Bestandes des Arbeitsverhältnisses überhaupt kündbar, so ist auch bei W. der Kündigungsschutz zu beachten. Im Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MiethöheG) vom 18. 12. 1974 (BGBl. I 3603), zul. geänd.
21. 7. 93 (BGBl. I 1257), ist das Verfahren bei Mieterhöhungen geregelt.
III. Nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses besteht eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach §§ 565 b—e BGB. Zu unterscheiden sind Werkmietwohnungen (WMW) u. Werkdienstwohnungen (WDW). WMW sind solche, die mit Rücksicht auf das Bestehen des Arbeitsverhältnisses vermietet werden; es bestehen also nebeneinander ArbVertrag u. Mietvertrag; sie stehen in einem inneren Zusammenhang, der auch gegeben sein kann, wenn nicht der AG, sondern ein Dritter die W. mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis, wenngleich nicht aus diesem alleinigen Anlass, vermietet hat. Bei WDW (§ 565 e) ist der Wohnraum im Rahmen des Arbeitsverhältnisses überlassen, ohne dass ArbVertrag u. Mietvertrag nebeneinander abgeschlossen worden sind. Dabei braucht die Überlassung der W. nicht Teil der Vergütung zu sein. Bei WMW gelten §§ 564 a-565b BGB sowie für die Dauer der Kündigungsfrist § 565 c. Hieraus folgt, dass für die Kündigung die Schriftform u. der Begründungszwang einzuhalten sind. Bei WMW ist zu unterscheiden zwischen gewöhnlichen u. funktionsgebundenen. Gewöhnliche WMW, die weniger als 10 Jahre überlassen waren, können spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonates für den Ablauf a) des übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird, b) des nächsten Monats, wenn das Mietverhältnis vor dem 1. 9. 93 eingegangen worden ist, und der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten dringend benötigt wird (§ 565c Nr. 1 BGB); anderenfalls nur Kündigung nach § 565 BGB. Der Mieter kann sich auf die Sozialklausel der §§ 556a, 556b BGB berufen, wenn er der Kündigung spätestens einen Monat vor Beendigung des Mietverh. schriftl. widersprochen hat (§§ 565d, 565 V BGB). Die Belange des AG, also die Zweckbindung der W., sind zu berücksichtigen (§ 565d I BGB). Der Widerspruch ist ausgeschlossen, wenn der Mieter das Dienstverhältnis gelöst hat, ohne dass ihm vom AG gesetzl. begründeter Anlass gegeben war, o. der Mieter durch sein Verhalten dem AG gesetzl. begründeten Anlass zur Auflösung des Dienstverhältnisses gegeben hat. Räumungsfristen können nach §§ 721, 794a ZPO bewilligt werden. Eine funktionsgebundene WMW ist gegeben, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung des Wohnraumes, der in unmittelbarer Beziehung o. Nähe zur Stätte der Dienstleistung steht, erfordert hat (Pförtner, Hausmeister usw.). Diese ist kündbar am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen, zur Dienstleistung Verpflichteten aus den Gründen der Funktionsbindung benötigt wird (§ 565 c 2 BGB). Für den Mieter ist die Berufung auf die Sozialklausel der §§ 565a, b BGB ausgeschlossen. Das Nutzungsrecht an einer WDW endet mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Die arbeitsvertragliche Verpflichtung eine WDW zu bewohnen, kann bei Fortbestand des ArbVerh. nicht durch Teilkündigung beseitigt werden (AP 3 zu § 565e BGB = NZA 90, 191 = DB 90, 740). Nur wenn die WDW vom AN ganz o. überwiegend mit Einrichtungsgegenständen versehen worden ist o. er in ihr mit seiner Familie einen eigenen Hausstand führt, gelten die Vorschriften über die WMW entsprechend. Bei Rechtsstreitigkeiten über WMW ist das Amtsgericht zuständig (AP 16 zu § 2 ArbGG 1979 -= NZA 90, 539). Bei WDW wird Zuständigkeit der ArbG i. d. R. bejaht (§ 29a ZPO); es sei denn, dass allein “mietrechtlicher” Teil streitig (vgl. AP 20 zu § 36 ZPO).

Werkmietwohnung.

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