Mietvertrag, Kündigung
Das Kündigungsrecht bei Wohnraummietverträgen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.
Man unterscheidet zwischen der ordentlichen Kündigung, die unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Frist erfolgt, und der außerordentlichen, d. h. fristlosen, Kündigung.
Ordentliche Kündigung
Mieter und Vermieter werden hinsichtlich einer ordentlichen Wohnraumkündigung unterschiedlich behandelt: Während der Mieter nur die gesetzliche Kündigungsfrist zu beachten hat, steht dem Vermieter lediglich dann ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er besondere Kündigungsgründe vorbringen kann.
Die einzuhaltenden Kündigungsfristen sind meist im Mietvertrag bestimmt; in der Regel werden dort jedoch die im Gesetz genannten Zeitspannen lediglich wiederholt.
Die im Gesetz genannten Kündigungsfristen können nicht zum Nachteil des Mieters und zugunsten des Vermieters verkürzt werden, sofern es sich nicht um Wohnraum handelt, der dem Mieter nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wurde. Es ist jedoch zulässig, dass dem Mieter vertraglich eingeräumt wird, mit kürzeren Kündigungsfristen als im Gesetz genannt zu kündigen. Längere Fristen können die Vertragsparteien immer vereinbaren. Wenn nichts vereinbart ist, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen. Generell ist eine Kündigung sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter nur dann möglich, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt. Bei Zeitmietverträgen, die eine feste Laufzeit haben, ist eine ordentliche Kündigung nicht machbar.
Die Mietdauer, die für die gesetzliche Kündigungsfrist ausschlaggebend ist, umfasst den Zeitraum von dem Tag an, an dem das Mietverhältnis begonnen hat, bis zum Eintreffen der Kündigung. Hier ein Beispiel: Die Vertragsparteien haben am 15. Dezember 1993 einen Mietvertrag unterzeichnet, nach dem das Mietverhältnis am 1. Januar 1994 beginnen soll. Am 15. Dezember 1998 kündigt der Mieter zum 31. März 1999. Die Kündigung geht dem Vermieter am 16. Dezember 1998 zu. Für die Dauer des Mietverhältnisses als Basis für die Berechnung der Kündigungsfrist ist der Zeitraum vom 1. Januar 1994 bis zum 16. Dezember 1998 maßgebend. Da dies weniger als fünf Jahre sind, ist eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten. Wohnraummietverträge können immer nur zum Schluss eines Kalendermonats gekündigt werden; außerdem wird dem Mieter noch eine Karenzzeit von drei Werktagen eingeräumt. Das bedeutet, dass eine Kündigung mit dreimonatiger Frist zum 31. März 1999 noch am dritten Werktag im Januar 1999 ausgesprochen werden kann, vorausgesetzt, sie geht dem Vermieter noch am selben Tag zu. Kommt sie einen Tag später an, ist sie deshalb zwar nicht unwirksam, aber das Mietverhältnis wird dann erst einen Monat später beendet.
Die Berechnung der Kündigungsfristen ist für Mieter und Vermieter identisch. Die Kündigung bei Wohnraummietverträgen muss, damit sie wirksam ist, immer schriftlich erfolgen und von sämtlichen Vermietern bzw. Mietern unterschrieben und gegenüber sämtlichen Vertragspartnern ausgesprochen werden.
Für den Vermieter, der seinen Wohnraum ordentlich kündigen will, ist im Rahmen der Kündigungserklärung die Angabe eines Kündigungsgrundes unerlässlich. Fehlt die Begründung, so ist die Kündigung unwirksam. Als Kündigungsgrund gilt das so genannte berechtigte Interesse. Das ist z. B. für alle Tatbestände gegeben, die auch für eine fristlose Kündigung ausreichen würden. Auch der beabsichtigte Ver kauf der Wohnung sowie Eigenbedarf fallen in diese Rubrik — in diesen Bereichen ergeben sich aber oft Probleme.
Kündigung wegen Eigenbedarfs
Eigenbedarf ist gegeben, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich, für zu seinem Hausstand gehörende Personen oder für seine Familienangehörigen benötigt. Es genügt jedoch nicht, wenn er im Kündigungsschreiben nur angibt, er mache Eigenbedarf geltend eine solche Kündigung wäre mangels ausreichender Begründung unwirksam. Vielmehr muss der Vermieter die Person oder Personen exakt benennen, für die er Eigenbedarf geltend macht. Darüber hinaus hat er noch vernünftige und nachvollziehbare Gründe anzuführen, weshalb die konkrete Wohnung für die Selbstnutzung oder für die Nutzung durch die angeführten Personen geeignet ist. Diese Angaben sind für ihn von entscheidender Bedeutung, da im Streitfall ein Gericht die Kündigung insbesondere daraufhin überprüft. So wurde von Gerichten als vernünftiger Grund akzeptiert, wenn der Vermieter, der selbst zur Miete wohnt, die Wohnung für sich erworben hat, um nicht länger selbst Miete zahlen zu müssen, wenn der Vermieter die Wohnung einem seiner Kinder überlassen will, das dort allein oder mit einem Lebens- oder Ehepartner einen Hausstand gründen will, wenn der Vermieter die Wohnung einer Person zur Verfügung stellen will, die seine Pflege übernimmt, sofern er eine solche benötigt. Nicht als vernünftig werden die genannten Gründe angesehen, wenn die Wohnung völlig unger eignet für die angegebenen Bedarfspersonen ist oder wenn dem Vermieter noch eine weitere Wohnung zur Verfügung steht, die er für den Eigenbedarf genauso gut nutzen kann.
Dem Vermieter ist zu raten, dass er die Kündigung so ausführlich wie möglich und sehr sorgfältig abfasst, da er sie später nicht nochmals zusätzlich erläutern darf.
Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass Eigenbedarf tatsächlich gegeben ist und dass auch vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür vorhanden sind. Stellt sich heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgeschoben hat, dann kann damit der Straftatbestand des Betrugs erfüllt sein. Darüber hinaus muss der Vermieter dem Mieter in dem Fall auch den Schaden erstatten, der durch die unberechtigte Kündigung entstanden ist, so etwa die Umzugs- und Maklerkosten, aber auch Mehraufwendungen des Mieters für die neue Wohnung.
§§ 564b, 565 BGB
Siehe auch Wohnungseigentum
Außerordentliche Kündigung
Eine außerordentliche Kündigung ist fristlos, also nicht an die Einhaltung einer Kündigungsfrist gebunden. Sie kommt daher nur bei schwerwiegenden Vertragsverstößen der anderen Vertragspartei in Betracht und kann auch dann ausgesprochen werden, wenn der Mietvertrag auf eine feste Zeit abgeschlossen ist. Das Gesetz selbst gibt mehrere Gründe dafür an.
Eine fristlose Kündigung kommt in Betracht, wenn der Mieter die Mietsache vertragswidrig gebraucht. Das ist z. B. dann gegeben, wenn er unbefugt untervermietet, wenn er so viele Personen bei sich aufnimmt, dass der Wohnraum überbelegt ist, oder wenn er die Wohnung gewerblich nutzt. In solchen Fällen hat der Vermieter den Mieter jedoch in der Regel zunächst abzumahnen, ihn also zu vertragsgemäßer Nutzung aufzufordern. Im Fall der unberechtigten Untervermietung muss die Abmahnungsfrist so ausreichend sein, dass der Mieter seinem Untermieter auch vertragsgemäß kündigen kann.
Die fristlose Kündigung kann auch dann ausgesprochen werden, wenn der Mieter ständig verspätet seinen Mietzins zahlt oder wenn er in Zahlungsverzug geraten ist. Ein Zahlungsverzug, der zur Kündigung berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate mit einem Betrag in Rückstand ist, der die Höhe von einer Monatsmiete übersteigt. Zahlt der Mieter immer nur einen Teil der monatlichen Miete, dann kann der Vermieter fristlos kündigen, sobald der Fehlbetrag die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht.
Sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter steht das Recht zur fristlosen Kündigung zu, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Parteien unzumutbar ist. Für ein entsprechendes Fehlverhalten kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter verantwortlich sein.
Z.B. ist es gegeben, wenn der Mieter in erheblichem Maß gegen die Hausordnung verstößt — allerdings muss auch
hier zuvor eine Abmahnung ausgesprochen worden sein oder wenn der Mieter andere Mitmieter oder den ebenfalls
im Haus wohnenden Vermieter belästigt. Auf der anderen Seite kann der Mieter fristlos kündigen, wenn der mit im Haus wohnende Vermieter ihn z. B. durch Lärm nachhaltig stört oder wenn er mithilfe eines Zweitschlüssels die Wohnung betritt.
Mieter und Vermieter haben das Recht zur fristlosen Kündigung, wenn von der jeweils anderen Vertragspartei schwere Beleidigungen ausgesprochen werden oder einer den anderen mit einer unzutreffenden Strafanzeige belastet. In solchen Fällen müssen sie allerdings sehr rasch handeln; wegen einer Beleidigung, die am Anfang des Jahres ausgesprochen wurde, kann man nicht am Ende des Jahres fristlos kündigen. In der Rechtsprechung wird in dem Zusammenhang von einer zweiwöchigen Zeitspanne gesprochen.
§.§ 553, 554, 554a BGB
Gesetzliche Kündigungsfristen
Die Kündigungsfrist bemisst sich danach, wie lange das Mietverhältnis andauert:
* bis 5 Jahre Mietdauer — 3 Monate Kündigungsfrist
* mehr als 5 Jahre Mietdauer — 6 Monate Kündigungsfrist
* mehr als 8 Jahre Mietdauer — 9 Monate Kündigungsfrist
* über 10 Jahre Mietdauer — 12 Monate Kündigungsfrist
Was tun bei einer Kündigung?
Die folgenden Ratschläge beziehen sich auf eine — ordentliche bzw. außerordentliche — Kündigung durch den Vermieter und wenden sich also vor allem an den Mieter.
Die Setzung dieses Schwerpunkts ist dadurch begründet, dass der Mieter bei einer Kündigung in der Regel schwerer getroffen ist als der Vermieter, denn dem Mieter droht nun der Wohnungsverlust, während der Vermieter bei einer Mieterkündigung wohl "nur" finanziellen Konsequenzen gegenübersteht.
Reaktion auf eine ordentliche Kündigung
* Der Mieter sollte zunächst prüfen, ob eine Kündigung überhaupt möglich ist. Ein Mietvertrag mit fester Laufzeit kann nicht ordentlich gekündigt werden.
* Weiterhin ist festzustellen, ob die Mietwohnung in der Zwischenzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Der Wohnungserwerber darf für mindestens drei Jahre nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
* Es empfiehlt sich nachzuprüfen, ob der Vermieter die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist beachtet hat (siehe auch Stichwort: Mietvertrag, ordentliche Kündigung).
* Der Mieter sollte selbst prüfen oder von einem Fachmann
* (Rechtsanwalt, Mieterverein) prüfen lassen, ob eine Eigenbedarfskündigung eine nachvollziehbare und vernünftige Begründung anführt.
* Man sollte herauszufinden versuchen, ob der Eigenbedarf tatsächlich gegeben oder womöglich nur vorgeschoben ist. Ein Mieter hat Anspruch auf Einsicht ins Grundbuch und kann so feststellen, ob der Vermieter noch weitere Wohnobjekte besitzt, in denen er den Eigenbedarf eventuell ebenfalls verwirklichen kann.
* Der Mieter kann einer ordentlichen Kündigung widersprechen, wenn der Verlust der Wohnung für ihn und seine Familie eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Ein Härtegrund kann darin bestehen, dass der Mieter keine angemessene Ersatzwohnung findet. Um seine Bemühungen später nachweisen zu können, sollte er die Wohnungssuche von Anfang an dokumentieren.
* Wenn die ordentliche Kündigung berechtigt ist, die Ersatzwohnung jedoch erst einige Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist bezogen werden kann, sollte man den Vermieter um eine entsprechende Räumungsfrist bitten. Erhebt dieser in Kenntnis dieser Gründe dennoch Räumungsklage, so muss er unter Umständen die Prozesskosten tragen.
Reaktion auf eine fristlose Kündigung
* Wenn der Vermieter die Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben nicht anführt, sollte man ihn danach befragen.
* Sind Kündigungsgründe genannt oder wurden solche mitgeteilt, so lässt man am besten von einem Fachmann prüfen, ob der angegebene Grund auch für eine fristlose Kündigung ausreicht und ob im konkreten Fall nicht zunächst eine Abmahnung hätte ausgesprochen werden müssen, um den Formerfordernissen zu genügen.
* Sollte eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgesprochen werden, so kann der Mieter prüfen lassen, ob die Höhe der ausstehenden Beträge überhaupt dazu berechtigt. Außerdem sollte er klären, ob die Miete am Anfang oder am Ende eines Monats zu zahlen ist. Vorauszahlungsklauseln im Mietvertrag können in Sonderfällen unwirksam sein.
* Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann "geheilt" werden, wenn man innerhalb eines Monats nach der Zustellung einer Räumungsklage die gesamten Rückstände ausgleicht. Dies ist aber nur einmal innerhalb von zwei Jahren möglich. Fehlen dem Mieter die finanziellen Mittel, sollte er Kontakt mit dem Sozialamt aufnehmen, denn eine Heilung der Kündigung kann auch herbeigeführt werden, wenn das Sozialamt die Rückstände zahlt bzw. dem Vermieter eine Kostenübernahme zusagt.
Vorgetäuschter Eigenbedarf?
Sachverhalt: Vermieter V. hat seinen Mietern wegen Eigenbedarfs gekündigt. Die Kündigung war aber unwirksam, da sie nicht schriftlich erfolgte. V. hat den Mietern jedoch mündlich seine Kündigungsgründe erläutert; diese zeigten Verständnis und schlossen mit ihm ungeachtet der Kündigung einen Aufhebungsvertrag, nach dem das Mietverhältnis sogar noch früher beendet wurde. Nachdem die Mieter ausgezogen waren, stellten sie jedoch fest, daß V. nicht in die Wohnung einzog, sondern das Anwesen verkaufte und nun der Käufer eingezogen ist. Die Mieter verlangten daraufhin von V. Schadenersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. V. wendete ein, dass die Kündigung ja nicht wirksam gewesen sei. Die Mieter hätten also keine Verpflichtung zum Auszug gehabt und hätten mit ihm darüber hinaus noch einen Aufhebungsvertrag geschlossen. Aus diesen Gründen liege keine Täuschung vor, weshalb ein Anspruch auf Schadenersatz auch nicht bestehe.
Urteil und Begründung: Beim Amtsgericht bekam V. mit dieser Argumentation Recht. Doch die Mieter gingen in Berufung und das Landgericht fragte während des Verfahrens beim Oberlandesgericht an, ob auch in der vorliegenden Situation ein Vermieter schadenersatzpflichtig sei. Das OLG Karlsruhe entschied, dass ein Vermieter auch dann wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs zum Schadenersatz verpflichtet ist, wenn die Kündigung nicht ordnungsgemäß schriftlich begründet wurde, der Vermieter die Gründe aber mündlich erläutert hat und der Mieter deshalb ausgezogen ist. Dies gilt trotz des Aufhebungsvertrags. Der Vermieter muss den Mieter informieren, wenn während des Laufes der Kündigungsfrist der Eigenbedarf entfällt, und muss auf Verlangen des Mieters das Mietverhältnis in dem Fall fortsetzen. Da V. seine Mietern nicht entsprechend informiert hatte, musste er Schadenersatz leisten.
OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 7.10.1981 — 3 RE-Miet 6/81
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