Mieterhöhung

Während in Mietverhältnissen über Gewerbemietraum ohne feste Laufzeit zum Zweck der Mieterhöhung eine Anderungskündigung ausgesprochen werden kann, ist im Wohnraummietverhältnis eine derartige Kündigung nicht zulässig. Der Vermieter darf dem Mieter also nicht kündigen und ihm dann den Abschluss eines neuen Vertrags auf der Basis eines höheren Mietzinses anbieten. Vielmehr wurden zum Schutz der Mieter von Wohnraum die Möglichkeiten der Mieterhöhung gesondert gesetzlich bestimmt, und zwar in dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe, kurz MHG genannt. Dieses Gesetz gilt jedoch nur für nicht preisgebundenen Wohnraum.
Ausschlüsse einer Mieterhöhung
Ein Vermieter von nicht preisgebundenem Wohnraum kann eine Mieterhöhung nur nach den Vorgaben des MHG vornehmen. Wird das Gesetz nicht beachtet, dann ist die Mieterhöhung unwirksam.
Unabhängig davon kommt es aber immer noch auf einzelne Regelungen im Mietvertrag an. Haben die Parteien eine Festmiete für einen bestimmten Zeitraum oder eine feste Vertragslaufzeit, also einen Zeitmietvertrag auf mehrere Jahre, vereinbart, dann ist eine Mieterhöhung für den entsprechenden Zeitraum generell ausgeschlossen — es sei denn, der Vermieter hat sich bereits beim Abschluss des Mietvertrags vorbehalten, dass er dessen ungeachtet eine Mieterhöhung verlangen kann. Eine Erhöhung der Kaltmiete auf das ortsübliche Niveau kann der Vermieter auch dann nicht verlangen, wenn im Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung oder eine Mietanpassungsvereinbarung getroffen wurde, nach der sich die Miete automatisch erhöht, wenn der Lebenshaltungsindex steigt. Solche Anpassungsklauseln sind zwar seit 1993 zulässig, werden jedoch selten vereinbart, da sie von der Landeszentralbank genehmigt werden müssen, was in aller Regel nur geschieht, wenn gleichzeitig eine feste Vertragslaufzeit gilt.
Liegen die genannten Ausschlüsse nicht vor, so kann nach dem MHG eine Mieterhöhung vom Vermieter verlangt werden, um die Miete dein ortsüblichen Niveau anzupassen, wenn der Vermieter durch bauliche Veränderungen den Gebrauchswert der Mietsache verbessert hat, wenn die Kapitalkosten gestiegen sind.
Generell muss der Vermieter das Verlangen, die Miete zu erhöhen, schriftlich abfassen und sich in dem Schreiben ausdrücklich an sämtliche betroffenen Mieter wenden.
Mieterhöhung zur Anpassung an das ortsübliche Niveau
Eine Mieterhöhung aus diesem Grund kommt nur dann in Betracht, wenn die Miete seit einem Jahr unverändert ist. Selbstverständlich kann sie auch nur verlangt werden, wenn die bisherige Miete unterhalb der ortsüblichen Miete liegt, die für vergleichbaren Wohnraum gezahlt wird. Dieses nachzuweisen ist Sache des Vermieters, der sein Mieterhöhungsverlangen begründen muss.
In Gemeinden, in denen es einen Mietspiegel gibt, ist dies relativ einfach, denn wenn die aktuelle Miete unterhalb der darin genannten Preise liegt, kann der Vermieter unter Hinweis auf den Mietspiegel die Erhöhung begründen. Als weitere Begründungsmittel lässt das Gesetz die Angabe von drei Vergleichswohnungen zu oder ein Sachverständigengutachten, das die ortsübliche Miete für die konkrete Wohnung berechnet.
Begründet der Vermieter die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen, so muss er mindestens drei Wohnungen, die nach Alter, Lage, Größe und Zuschnitt den betreffenden Räumlichkeiten ähnlich sind, mitsamt der genauen Adresse benennen, damit der Mieter die Angaben überprüfen kann. Weiterhin muss der für die Vergleichswohnungen ge-
zahlte Mietzins, umgerechnet nach Quadratmetern, mindestens dem Mietzins entsprechen, den der Vermieter zukünftig verlangen will.
Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Die Miete soll von 10 auf
12 EUR/m2 erhöht werden. Für zwei der Vergleichswohnungen wird ein Quadratmeterpreis von
13 EUR ausgewiesen, für die dritte 11,50EUR. Folglich ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, falls der Vermieter mehr verlangt als 11,50 EUR/m2. Außerdem ist bei einer ordnungsgemäßen Begründung der Mieterhöhung noch zu prüfen, ob die so genannte Kappungsgrenze nicht überschritten wird, die vom Mietpreis, der drei Jahren zuvor gezahlt wurde, abhängt. Ein Vermieter darf die Miete nämlich innerhalb von drei Jahren nur um 30 % anheben. Bis September 1998 galt eine solche Kappungsgrenze von 20 % für Mieterhöhungsverlangen, die Wohnraum betrafen, der vor dem 1. Januar 1981 fertig gestellt wurde und bei dem die aktuelle Miete bereits bei 8 EUR/m2 oder darüber lag. Eine befristete Wiedereinführung dieser Kappungsgrenze von 20 % ist nicht ausgeschlossen, doch ist aufgrund der Tatsache, dass sich der Wohnungsmarkt zunehmend entspannt, nicht mit einer solchen Maßnahme zu rechnen. Hinsichtlich der oben genannten drei Jahre meinen viele Mieter, der Vermieter könne die Miete jedes Jahr nur um etwa 10 % erhöhen. Dies ist nicht richtig, denn wenn die aktuelle Miete weit unter dem ortsüblichen Niveau liegt, kommt auch eine Mieterhöhung um 30 % in Betracht. Maßstab ist die Miete, die drei Jahre zuvor gezahlt wurde. Ein Beispiel: Die aktuelle Miete beträgt 500EUR und der Vermieter will sie zum 1. Oktober 1998 auf 600EUR erhöhen. Lag nun die Miete am 1. Oktober 1995 bei 500EUR, dann ist das Mieterhöhungsverlangen zulässig, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen. Lag die Miete am 1. Oktober 1995 bei 450EUR, so könnte der Vermieter nur eine Erhöhung auf 585 EUR (30-%- Grenze) verlangen.
§2 MHG

Mieterhöhung wegen baulicher Veränderung oder Modernisierung
Wenn der Vermieter bauliche Veränderungen durchgeführt hat, die den Wert der Mietsache nachhaltig erhöhen, z. B. die Modernisierung der sanitären Anlagen oder ein effektiveres und bequemeres Heizsystem, dann kann er ebenfalls eine Mieterhöhung verlangen. Auch in dem Fall ist der Erhöhungsbetrag begrenzt: Der Vermieter darf maximal 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Um die erhöhte Mietforderung zu begründen, muss er eine detaillierte Abrechnung vorlegen.
Damit sich der Mieter rechtzeitig auf die neue Situation einstellen kann, ist der Vermieter verpflichtet, die Modernisierung und die damit verbundene Mieterhöhung vorher anzukündigen. Beachtet er diese Informationspflicht nicht, so verschiebt sich der Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete verlangt werden kann, um sechs Monate zu Lasten des Vermieters.
§§ 3, 10, 10a MHG

Was ist ein Mietspiegel?
* Ein Mietspiegel bietet Übersicht über die Wohnraummieten eines Gemeinwesens. Er wird von den Gemeinden oder Verbänden der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und sollte regelmäßig aktualisiert werden.
* Der Mietspiegel liefert verbindliche Vergleichszahlen pro Quadratmeter, die sich jeweils auf Wohnungen mit vergleichbarer Größe und Ausstattung und aus etwa demselben Baujahr beziehen.
* Die im Mietspiegel aufgeführte Preisspanne gilt als ortsüblich.

Besonders in Ballungsgebieten in der Bundesrepublik Deutschland gibt es zu wenig Mietwohnungen. Nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage in einer halbwegs freien Marktwirtschaft - im Bereich des Mietrechts gibt es ja zahlreiche gesetzliche Einschränkungen zu Lasten der Vermieter, so dass man von einem freien Markt nur begrenzt sprechen kann - regeln sich auch die Preise für Mietwohnungen nach diesen Grundsätzen. Je mehr Wohnraum vorhanden ist, umso mehr Wird die Nachfrage danach zurückgehen und gegebenenfalls sogar ein Rückgang des Mietzinses erreicht werden können. Nur die Förderung des Wohnungsbaus mit allen zur Verfügung stehenden Mitteln wird die völlig überhitzten Mietsteigerungen der letzten Jahre wieder rückläufig machen. Ein noch so ausdauerndes Wettern gegen angebliche Spekulanten bringt nicht mehr und schon gar nicht billigeren Wohnraum - auch wenn sich manche Politiker den Kampf gegen Spekulanten als ihr wichtigstes Ziel vorgenommen haben. Sie kämpfen mit falschen Mitteln am falschen Ort und sind sich noch nicht darüber klar geworden.
Am einfachsten ist eine Mieterhöhung durchzuführen, wenn ein früherer Mieter aus einer Wohnung ausgezogen ist und diese neu vermietet wird. Dem Neuankömmling kann fast jede Miethöhe aufgebürdet werden, so er nur bereit ist, diese hohe Miete auch zu bezahlen. Er kann sich eventuell nur damit trösten, dass bald schon andere Mietinteressenten noch höhere Preise bezahlen werden und er kann sich des weiteren damit trösten, dass nunmehr Mietsteigerungen, zumindest ihm gegenüber, so schnell nicht möglich sein werden. Die Zulässigkeit von Mieterhöhungen unterliegt scharfen Eingrenzungen. Mietanpassungsklauseln sind im Rahmen von Mietverhältnissen über Wohnraum grundsätzlich unwirksam.
Zu unterscheiden ist zwischen Mieterhöhungen zur Erreichung des ortsüblichen Mietzinses, Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen und solchen, die nur aufgrund von Betriebskostensteigerungen verlangt werden.
Der Mieter muss einem Mieterhöhungsverlangen zustimmen, wenn es wirksam sein soll, ansonsten muss diese Zustimmung durch eine Gerichtsentscheidung ersetzt werden. Der Mietzins muss mindestens ein Jahr unverändert geblieben sein, eventuell sogar drei Jahre, wenn davor schon eine Mieterhöhung von 30% erzielt wurde. Das Erhöhungsverlangen ist auf die ortsübliche Vergleichsmiete beschränkt - was man darunter auch immer verstehen will. Dem Mieter müssen Überlegungsfristen von mehr als zwei Monaten zugebilligt sein und für den Fall, dass der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zustimmt, muss der Vermieter wiederum innerhalb von zwei Monaten an die Überlegungsfrist anschliessend Klage auf Zu-
Stimmung zur Mieterhöhung erheben. Der Mieter könnte auch wegen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters das Mietverhältnis kündigen - eine weitgehend unrealistische Bestimmung, weil davon auszugehen ist, dass der Mieter bei einem Neuabschluss auf jeden Fall schon eine höhere Miete als vorher bezahlen müsste.
Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich sein und muss den Nachweis erbringen, dass die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen höher liegt. Ein besonderer Vergleich der Wohnungen ist allerdings nicht mehr erforderlich. Es wird nur noch zwischen Appartements und grösseren Wohnungen unterschieden. Die Vergleichsmiete kann anhand von Mietspiegeln errechnet werden, sofern solche auch anerkannt von der Rechtsprechung vorhanden sind, ansonsten durch Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten. Bei preisgebundenem Wohnraum ist eine derartige Mieterhöhung nicht möglich. Hat der Vermieter die Wohnung modernisiert - darunter versteht man nicht den Ersatz von instandsetzungsbedürftigen Teilen, wie z. B. den Austausch einer Badewanne oder eines Herdes, dann kann er ebenfalls bei einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Wohnung eine Mieterhöhung verlangen. Diese darf jedoch nur 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten geteilt durch 12 (für 12 Monate), und ebenfalls aufgeteilt an alle begünstigten Mieter, ausmachen.
Auch wenn sich Kapitalkosten erhöhen, mit denen der Vermieter belastet ist, ergibt sich die Möglichkeit einer Mieterhöhung. Der Vermieter muss dann allerdings das Darlehen, dessen Zinssatz sich erhöht hat und den insoweit vorhandenen Mietzins angeben. Ermässigt sich der Zinssatz wieder, muss die Miete wieder verringert werden.
Betriebskostenerhöhungen zu Lasten des Vermieters, insbesondere im Rahmen von Eigentumswohnungen können, soweit sie überhaupt dem Mieter auferlegt werden dürfen, bei Erhöhungen ebenfalls an diesen weitergegeben werden.

Im Mietrecht :

Es gilt der allgemeine Rechtsgrundsatz, dass Verträge einzuhalten sind. Dies gilt selbstverständlich auch für einen Mietvertrag, erst recht für einen Wohnraummietvertrag. Möchte eine Seite Änderungen des Mietvertrages vornehmen, so muss entweder der Mieter oder der Vermieter kündigen oder beide müssen gemeinschaftlich und einverständlich den geschlossenen Vertrag abändern. Mit Zustimmung beider Parteien kann auch die vereinbarte Grundmiete abgeändert, d. h. erhöht werden. Mietsenkungen wird es wohl kaum geben.
Der Vermieter ist nicht befugt, die Miete einseitig zu erhöhen, wann und wie er will. Der Mieter muss zu der gewünschten Abänderung seine Zustimmung erteilen. Die gilt natürlich auch für Gewerberaum- mietverhältnisse (Ausnahme: Index- und Wertsicherungsklauseln). Bei Modernisierungsmaßnahmen und bei Erhöhungen von Betriebskosten braucht der Vermieter den Mieter vorher nicht zu fragen. Nach genau bezeichneten Regeln in § 558ff. BGB kann der Vermieter die gestiegenen Kosten unter bestimmten Voraussetzungen an den Mieter weitergeben.
Der Vermieter kann unter bestimmten Umständen die Erhöhung der Miete vom Mieter verlangen (vgl. § 558 BGB). Die Miete muss seit einem Jahr unverändert sein. Die neue Miete muss den üblichen Entgelten entsprechen und darf diese nicht übersteigen. Außerdem darf die Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht haben. Die näheren Einzelheiten der komplizierten Regelung sind unter dem Stichwort „Kappungsgrenze" zu finden. Der Zweck der Mieterhöhung wird darin gesehen, dass in angemessenem Rahmen die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes erhalten oder wiederhergestellt wird. Allerdings darf die Mieterhöhung den Mieter nicht mehr als bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete belasten; dabei wird die ortsübliche Vergleichsmiete von der jeweiligen Marktmiete beeinflusst und ist ein Spiegel der aktuellen Marktsituation.
Stimmt der Mieter einer Änderung des Mietvertrages nicht zu, so muss der Vermieter, will er die Mieterhöhung durchsetzen, ein förmliches Mieterhöhungsverfahren durchführen. Der Vermieter muss den Mieter auf „Zustimmung" zur Mieterhöhung verklagen. Die Mietrechts- reform verlangt von dem Vermieter, dass die Mieterhöhungserklärung schriftlich abgegeben und begründet wird.
Der Vermieter hat dabei mehrere Möglichkeiten, sein Erhöhungsverlangen zu begründen: Er kann einerseits auf den einfachen Mietspiegel verweisen, des Weiteren hat er die Möglichkeit, ein Gutachten eines Sachverständigen einzuholen und dieses dem Mieterhöhungsverlangen beizufügen, oder er hat die Möglichkeit, drei vergleichbare Wohnungen am Ort zu benennen; der Vermieter muss dabei angeben, dass die Miete in den drei vergleichbaren Wohnungen ebenso hoch ist wie die Miete, die in Zukunft verlangt wird. Die drei vergleichbaren Wohnungen dienen zur Ermittlung der „ortsüblichen Vergleichsmiete".
Über die Vergleichbarkeit der drei Wohnungen sagt § 558a Abs. 1 Nr. 4 BGB Folgendes aus: „Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt die Benennung von drei Wohnungen."
Die drei Wohnungen dürfen nicht preisgebunden sein und müssen nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ähnlich sein. Der vergleichbare Wohnraum darf auch vom selben Vermieter stammen oder im selben Haus gelegen sein.
Als weitere neue Begründungsmittel sind im Rahmen der Mietrechts- reform der „qualifizierte Mietspiegel" und die „Mietdatenbank" hinzugekommen.
Will der Vermieter die Zustimmung des Mieters zur Abänderung des Mietvertrages erzwingen, so sind im Rahmen des förmlichen Mieterhöhungsverfahrens bestimmte Fristen einzuhalten. Der Mieter hat nach Eingang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens zwei Monate Zeit zu prüfen, ob die neue Miete tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete darstellt. Dieser dem Mieter gewährte Zeitraum soll es ihm ermöglichen, sich zu erkundigen und zu informieren, ob die Angaben des Vermieters richtig sind.
Kommt es zwischen den Parteien zu keiner Einigung, so muss der Vermieter, will er die erhöhte Miete durchsetzen, eine entsprechende Mieterhöhungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Der Richter wird dann entscheiden, was als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen ist. In der Regel wird er einen Sachverständigen zu Rate ziehen oder sich, falls einer vorhanden ist, auf den einfachen oder qualifizierten Mietspiegel berufen.
Verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, so ist der Zugang des Mieterhöhungsverlangens der maßgebliche Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 1 BGB (Beschluss des Bay. OLG vom 27.10.1992, ZMR 1993, 11, noch zu § 2 MHG). Die erhöhte Miete kann berechnet werden ab Zugang des Erhöhungsverlangens oder ab dessen Wirksamwerden, nämlich drei Monate später (vgl. § 558b
Abs. 1 BGB). Zwischenzeitlich steigen in manchen Großstädten die Mieten wieder an, dass selbst die Zeitdifferenz von drei Monaten den Mietspiegel verändern kann. Das führt zu der Streitfrage nach dem maßgeblichen Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die überwiegende Meinung stellt nicht auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Mieterhöhungsverlangens ab, sondern auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens.
Stimmt der Mieter innerhalb der zwei Monate dauernden Überlegungsfrist der Mieterhöhung nicht zu, so muss der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen (vgl. § 558b Abs. 2 BGB).
Es stellt sich nunmehr die Frage, ab wann die erhöhte Miete zur Zahlung fällig ist. Wird der Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilt oder stimmt er freiwillig ohne gerichtliches Verfahren der Mieterhöhung, also der Vertragsänderung, zu, so muss er nicht sofort die erhöhte Miete bezahlen, sondern erst ab dem dritten Monatsersten nach Zugang des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens. Der Vermieter ist gesetzlich gezwungen, in seinem Mieterhöhungsschreiben den Zeitpunkt, ab wann die erhöhte Miete zur Zahlung fällig ist, konkret anzugeben.
Beispiel:
Erhält der Mieter das Mieterhöhungsverlangen im Januar eines Jahres, so ist ab 1. April des gleichen Jahres die erhöhte Miete, falls die Berechnung der Miethöhe richtig ist, zu bezahlen. Das Gesetz drückt dies wie folgt aus (§ 558b Abs. 1 BGB): „Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens."
Probleme bereiten bei Mieterhöhungsverlangen die Fälle, in denen Brutto- oder Teilinklusivmieten zwischen den Parteien vereinbart sind und keine Nettomieten.
Üblicherweise werden in einem Mietspiegel oder bei den drei Vergleichswohnungen Nettomieten ausgewiesen oder bezahlt. Zur Her-
Stellung der Vergleichbarkeit müssen hier Umrechnungen durch Zuschläge vorgenommen werden. Bei der Vornahme der Zuschläge zum Mietspiegel bzw. zum Mietwert der Vergleichswohnung darf dabei nicht auf Durchschnittswerte zurückgegriffen werden, sondern maßgeblich sind allein die aktuellen Betriebskosten für die konkrete Wohnung (vgl. BGH, NZM 2008, Seite 124).
Das Verfahren zur Mieterhöhung ist nur für frei finanzierten Wohn- raum anwendbar. Die Mieterhöhung bei Sozialwohnungen folgt anderen Regeln.
Ist ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgeschlossen und besteht die Vereinbarung zwischen den Parteien, dass die Miete für diesen Zeitraum fest ist, kann der Vermieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung erst dann erreichen, wenn das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit abgelaufen ist und sich in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit umgewandelt hat.
Der Mieter hat nach Mieterhöhungen die Möglichkeit, ein Sonderkündigungsrecht geltend zu machen. Kündigt der Mieter das Wohn- verhältnis, so braucht er die erhöhte Miete nicht zu bezahlen (vgl. § 561 BGB).
Möchte ein Vermieter erstmals eine Wohnung vermieten oder seine frei gewordene Wohnung neu vermieten, so ist der Vermieter bei der Neufestsetzung der Miete nicht an die Grenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete gebunden. Die Miete kann zwischen den Parteien frei vereinbart werden. Angesichts von Wohnraumknappheit wird vermutlich der Vermieter dem neuen Mieter die Miete der Höhe nach diktieren. Allerdings gibt es bei der Mietpreisbildung auch rechtliche Grenzen. Stellt sich die verlangte Miete als überhöht heraus oder stellt sie gar Mietwucher dar, so hat der Mieter die Möglichkeit, zu viel bezahlte Miete zurückzuverlangen, aus dem Rechtsgrund der „ungerechtfertigten Bereicherung".
Weitere Stichwörter:
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Wohnraummietvertrag (2 b).

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