Sicherungsgrundschuld

ist eine Grundschuld, die zur Sicherung einer Forderung bestellt wird. Bei der S. erfolgt die Verknüpfung mit der zu sichernden Forderung durch eine schuldrechtliche Abrede (Sicherungsvertrag) zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Gläubiger. Dadurch wird eine „Quasi-Akzessorität“ erreicht. In dem Sicherungsvertrag wird der Sicherungszweck bestimmt, zu dem die S. benutzt werden soll. Nach h.M. ist es zulässig, durch Rechtsgeschäft den Bestand der Forderung zur aufschiebenden oder auflösenden Bedingung (§ 158 I, II BGB) für den Bestand der Grundschuld zu machen.

ist eine Grundschuld, die zur Sicherung einer Forderung bestellt ist.

ist die - gesetzlich nicht geregelte - zur Sicherung einer Forderung bestellte Grundschuld. Die S. ist - anders als die Sicherungshypothek - vom Bestand und Fortbestand der Forderung unabhängig. Beim Fehlen der Forderung besteht aber ein Anspruch auf Rückgewähr der S. aus dem zugrundeliegenden Sicherungsvertrag oder (str.) aus § 812 I 2 BGB. Lit.: Clemente, H., Recht der Sicherungsgrundschuld, 3. A. 2005; Weber, H., Kreditsicherheitsrecht, 8. A. 2006

die zur Sicherung eines Anspruchs verschaffte Grundschuld (Legaldefinition, § 1192 Abs. la BGB). Es handelt sich um eine (normale) Grundschuld, die kraft des schuldrechtlich zugrunde liegenden Sicherungsvertrages, der auch Sicherungsabrede genannt wird, zur Absicherung einer Forderung bestellt wird. Auch wenn es seit Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes am 19.8. 2008 mit der Regelung des § 1192 Abs. 1a BGB gewisse Wechselwirkungen zwischen der zu sichernden Forderung und der Grundschuld gibt, fehlt es grundsätzlich an der - Akzessorietät zwischen Grundschuld und zu sichernder Forderung. Insbesondere aus diesem Grund hat die Sicherungsgrundschuld in der Praxis die Hypothek weitgehend verdrängt.
1) Hinsichtlich der Bestellung der Sicherungsgrundschuld gelten die gleichen Grundsätze wie für eine normale Grundschuld. Da die Sicherungsgrundschuld eine Forderung sichert, was aber nicht als Inhalt der Grundschuld in das Grundbuch eintragbar ist, ist folgendes rechtlich streng voneinander zu trennen:
a) die zu sichernde Forderung
Die zu sichernde Forderung ist immer ein Zahlungsanspruch, der sich aus einem weiteren (neben dem Sicherungsvertrag bestehenden) Kausalgeschäft ergibt; z. B. ein Darlehensrückzahlungsanspruch aus § 488 Abs. 1 S. 2 BGB.
b) der Sicherungsvertrag, §311 Abs. 1 BGB Der Sicherungsvertrag ist die schuldrechtliche Verbindung zwischen der gesicherten Forderung und der dinglichen Grundschuld. Er ist im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt, aber nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit zulässig (§ 311 Abs. 1 BGB). Im Sicherungsvertrag ist geregelt, dass die zu bestellende Grundschuld einem bestimmten Zweck, nämlich der Sicherung einer bestimmten Forderung dient. Der Sicherungsvertrag ist als Kausalgeschäft der Rechtsgrund i. S. d. §§ 812 ff. BGB für die sich anschließende Bestellung der Sicherungsgrundschuld. Im Falle der Nichtigkeit des Sicherungsvertrages kann der Eigentümer gern. § 812 Abs. 1 S.1 (1. Alt.)
BGB die Rückgängigmachung der Grundschuldbestellung verlangen. Gegenüber der Inanspruchnahme aus der Grundschuld gern. §§ 1192, 1147 BGB kann er sich dann auf die Bereicherungseinrede gern. § 822 BGB berufen. Da es sich bei der Bereicherungseinrede nicht um eine Einrede aus dem Sicherungsvertrag handelt, ist insoweit ein gutgläubiger einredefreier Erwerb nach § 1192 Abs. la BGB nicht ausgeschlossen.
Der Sicherungsvertrag unterliegt keiner besonderen Formvorschrift. Er kann konkludent abgeschlossen werden und enthält auch ohne ausdrückliche Vereinbarung:
— die Verpflichtung zur Grundschuldbestellung, d. h. das schuldrechtliche Grundgeschäft für die Grundschuldbestellung (Rechtsgrund i. S. d. § 812),
— eine Abrede über die gesicherte Forderung oder die gesicherten Forderungen,
— eine Abrede darüber, dass die Grundschuld nur geltend gemacht werden darf, wenn die gesicherte Forderung besteht und fällig ist,
— die Pflicht, Grundschuld und gesicherte Forderung nicht getrennt abzutreten (dabei handelt es sich allerdings nicht um ein Abtretungsverbot i. S. d. § 399 BGB, sondern nur um eine schuldrechtliche Abrede, eine getrennte Abtretung zu vermeiden);
— einen durch den endgültigen Fortfall des Sicherungszwecks (insbesondere durch Tilgung der gesicherten Forderungen) aufschiebend bedingten Rückübertragungsanspruch;
— dieser gibt eine Einrede aus § 273 Abs. 1 gegen die Forderung in der Form, dass die Erfüllung der Forderung nur Zug-um-Zug gegen Rückgewähr der Grundschuld zu erfolgen hat,
— bei Nichtbestehen der Forderung hat der Eigentümer mit dem Rückgewähranspruch gleichzeitig eine Einrede, durch die die Geltendmachung der Grundschuld dauernd ausgeschlossen ist, so dass er nach §§ 1192, 1169 BGB einen dinglichen Verzichtsanspruch gegenüber dem Inhaber der Grundschuld geltend machen kann.
Da die oben genannten Inhalte keiner besonderen Abrede bedürfen, kann man in einem Sachverhalt, in dem von einer Sicherungsgrundschuld die Rede ist, von diesem Inhalt der Sicherungsabrede ausgehen. Ist die gesicherte Forderung nicht eindeutig bestimmt, ist durch Auslegung zu ermitteln, welche Forderung(en) gesichert werden soll(en). Nicht konkludenter Inhalt der Sicherungsabrede sind
— eine Vereinbarung, wonach das Bestehen der zu sichernden Forderung (aufschiebende oder auflösende) Bedingung i. S. d. § 158 BGB für die Grundschuld ist;
— eine Vereinbarung, wonach Grundschuldbestellung und Forderungsgeschäft eine Geschäftseinheit i. S. d. § 139 BGB darstellen.
c) die Grundschuld
Die Bestellung der Grundschuld, richtet sich nach den allgemeinen Regeln über die Grundschuldbestellung (Grundschuld).
- Hinsichtlich der Übertragung der Sicherungsgrundschuld sind drei Fälle zu unterscheiden:
* die Forderung und die Grundschuld werden vorn berechtigten Grundschuldgläubiger zusammen übertragen.
* Forderung und Grundschuld werden zusammen übertragen, der Abtretende ist aber entweder nicht Grundschuldinhaber oder nicht Forderungsinhaber oder weder Grundschuldinhaber noch Forderungsinhaber.
* Forderung und Grundschuld werden getrennt übertragen.
a) Rechtslage, wenn Forderung und Grundschuld vom Berechtigten zusammen übertragen werden:
aa) Die Forderung wird nach § 398 BGB formlos abgetreten. Einreden, die der Schuldner gegen den alten Gläubiger hatte, stehen ihm nach § 404 BGB auch gegenüber dem neuen Gläubiger zu.
bb) Die Grundschuld wird nach §§ 1192, 1154
BGB unter Wahrung der Formvorschriften nach
den allgemeinen Regeln über die Übertragung einer Grundschuld abgetreten.
b) Rechtslage, wenn Forderung und Grundschuld vom Nichtberechtigten zusammen übertragen werden:
aa) Ist der Abtretende zwar Inhaber der Forderung, nicht aber Inhaber der Grundschuld, so ist die Forderungsabtretung gern. § 398 BGB sofort wirksam. Bezüglich des Erwerbs der Grundschuld kommt es dagegen darauf an, ob die Voraussetzungen für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB vorliegen.
bb) Ist der Abtretende zwar Inhaber der Grundschuld, nicht aber Inhaber der Forderung, so erwirbt der Erwerber die Grundschuld gem. §§ 1192, 1154 BGB vorn Berechtigten. Dass der Abtretende hinsichtlich der Forderung nichtberechtigt ist, spielt für die Übertragung des dinglichen Rechts keine Wirkung. Dagegen kommt ein Erwerb der Forderung nicht in Betracht, da ein gutgläubiger Forderungserwerb vom Nichtberechtigten nicht vorgesehen ist. Die Grundschuld ist aber in diesem Fall mit einer Einrede aus dem Sicherungsvertrag behaftet.
Beispiel: Bestellt E seiner Hausbank B zur Absicherung eines Darlehens eine Grundschuld und tritt die Bank Darlehen und Grundschuld an einen Dritten D ab, kann dieser aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung des Grundstücks des E betreiben. Gemäß .§11192 Abs. 1, 1157 S. 1 BGB kann E dein Dritten jedoch Einreden aus dem zwischen ihm und seiner Hausbank B bestehenden Sicherungsvertrag — also beispielsweise die überwiegende Tilgung des besicherten Darlehens — entgegen halten. Gemäß 1192 Abs. 1, 1157 S.2, 892 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Dritte D die Grundschuld jedoch gutgläubig einredefrei erwerben.
Nach Auffassung des BGH reicht es für die Bösgläubigkeit des Erwerbers nicht aus, dass er den Sicherungscharakter der Grundschuld kennt. Erforderlich ist vielmehr, dass der Erwerber auch weiß, dass die gesicherte Forderung nicht
bestand oder einredebehaftet ist (BGHZ 103, 72, 82). Gemäß § 1192 Abs. la BGB kann sich der Eigentümer bei einer Sicherungsgrundschuld gegenüber dem Grundschuldgläubiger jedoch auf alle Einreden berufen, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dein bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben. Diese Einreden kann er auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegensetzen. Ein gutgläubiger einredefreier Erwerb der Sicherungsgrundschuld ist nach § 1192 Abs. la S.1 BGB ausgeschlossen, so dass E die Einrede auch dem D entgegenhalten kann.
Zu beachten ist jedoch, dass nach § 1192 Abs. 1a S.2 BGB der § 1157 BGB im Übrigen unberührt bleibt. Somit können zwar alle sonstigen Einreden (also alle Einreden, die sich nicht aus dem Sicherungsvertrag ergeben), nach §§ 1192 Abs. 1, 1157 S.1 BGB auch dem neuen Gläubiger entgegengesetzt werden. Aber nach §§1192, 1157 S.2 BGB ist unter den Voraussetzungen des § 892 BGB insoweit ein gutgläubig einredefreier Erwerb der Grundschuld möglich.
cc) Ist der Abtretende weder Inhaber der Forderung noch Inhaber der Grundschuld, so erlangt der Erwerber die persönliche Forderung nicht. Bezüglich des Erwerbs der Grundschuld kommt es dagegen darauf an, ob die Voraussetzungen für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB vorliegen. Aber selbst wenn die Voraussetzungen des § 892 BGB vorliegen ist die Grundschuld mit der Einrede der Nichtvalutierung behaftet und der Eigentümer kann gern. § 1192 Abs. la BGB dem Erwerber die Einrede entgegenhalten. Ein gutgläubiger einredefreier Erwerb ist also nicht möglich.
c) Rechtslage, wenn Forderung und Grundschuld getrennt übertragen werden:
aa) Bei einer Grundschuld kann die Forderung gemäß § 398 BGB abgetreten werden, ohne dass dafür die Briefübergabe oder eine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist (§ 1154 BGB gilt gemäß § 1192 Abs. 1 BGB für die Grundschuld, aber nicht für die Forderung). Die Grundschuld kann gemäß §§1192 Abs. 1, 1154 BGB ohne die Forderung übertragen werden.
Dinglich wirkende Abtretungsverbote, die eine Übertragung oder zumindest eine getrennte Abtretung von Forderung und Grundschuld ausschließen könnten, sind jedenfalls nicht konkludent Inhalt der Sicherungsabrede. Der Sicherungsvertrag enthält zwar konkludent eine Pflicht, Grundschuld und Forderung nicht getrennt abzutreten. Eine Verletzung dieser Pflicht hat aber nicht die dingliche Wirkung eines Abtretungsverbots, sondern führt lediglich zu einer Schadensersatzpflicht aus § 280 Abs. 1 BGB. Ein
ausdrücklich vereinbartes Abtretungsverbot bezüglich der Forderung hat gemäß § 399 BGB zur Folge, dass die Forderung nicht abgetreten werden kann. Eine Beschränkung der Abtretbarkeit der Grundschuld gemäß § 399 BGB müsste als Inhaltsbeschränkung gemäß §§ 877, 873 BGB in das Grundbuch eingetragen werden. Eine solche Eintragung kommt praktisch nicht vor.
bb) Sind keine wirksamen Vereinbarungen über die Nichtabtretbarkeit von Forderung und Grundschuld getroffen, so ist die Forderung allerdings nicht durchsetzbar, wenn sie an eine andere Person abgetreten wird, als die Grundschuld. Ihr steht nämlich die Einrede entgegen, dass der Schuldner nur gegen Übertragung der Grundschuld an den Eigentümer oder Aushändigung der für die Eintragung des Eigentümers erforderlichen Urkunden zahlen muss. Der neue Grundschuldgläubiger hingegen kann die Befriedigung aus der Grundschuld durchsetzen.
— Die Rechtsfolgen der Zahlung bei der Sicherungsgrundschuld: Sofern keine Tilgungsbestimmung und auch keine Anrechungsvereinbarung vorliegen hängen die Rechtsfolgen der Zahlung davon ab, wer, worauf zahlt und ob der Schuldner und der Grundstückseigentümer personenidentisch sind oder nicht. Daraus ergibt sich folgendes System:
a) Eigentümer und Schuldner sind identisch:
aa) Zahlt der Schuldner den Gesamtbetrag, so erlischt die persönliche Forderung nach § 362 BGB und die Grundschuld geht in analoger Anwendung der §§ 1142, 1143 BGB auf den Eigentümer/Schuldner über.
bb) Im Falle der Ratenzahlung erlischt die Forderung in Höhe der geleisteten Raten gem. § 362 BGB; die Grundschuld hingegen bleibt bestehen, ist aber ein-redebehaftet (§ 1169 BGB). In diesem Fall ist der Inhaber der Grundschuld verpflichtet, die Grundschuld auf den Eigentümer, soweit diese einredebehaftet ist, zurückzuübertragen.
b) Eigentümer und Schuldner sind personenverschieden:
aa) Da der Eigentümer auf die Grundschuld zahlt, bleibt die persönliche Forderung gegen den Schuldner bestehen. Die Grundschuld geht in diesem Fall kraft Gesetzes analog §§ 1142, 1143 BGB auf den Eigentümer über.
bb) Zahlt der persönliche Schuldner, so erlischt die Forderung gern. § 362 BGB. Die Grundschuld bleibt in diesem Fall bestehen, ist aber gern. § 1169 BGB mit der Tilgungseinrede behaftet und somit nicht durchsetzbar.
cc) Wenn der Schuldner gegenüber dem Eigentümer zum Regress berechtigt ist, erlischt die persönliche Forderung, sobald der Schuldner zahlt; die Grundschuld bleibt bestehen, ist aber infolge der Tilgung der gesicherten Forderung nicht mehr durchsetzbar. Umstritten ist in diesem Fall, an wen der Gläubiger die
fortbestehende Grundschuld übertragen muss. Zum Teil wird die Auffassung vertreten, dass der Schuldner vom Eigentümer die Abtretung des Rückgewähranspruchs bzw. — im Falle der schon erfolgten Übertragung der Grundschuld an den Eigentümer — die Übertragung der Grundschuld verlangen kann. Nach der Gegenansicht hat der Schuldner analog § 1164 BGB einen Anspruch gegen den Eigentümer auf Übertragung der Grundschuld.
dd) Sind zur Sicherung von Forderungen von verschiedenen Personen Sicherheiten gewährt worden (Bürgschaft, --) Sicherungsübereignung, Sicherungsgrundschuld), so gilt nach der gesetzlichen Regelung an sich das Prioritätsprinzip: Danach hätte dann derjenige Sicherungsgeber, der den Gläubiger zuerst befriedigt, einen Anspruch auf Übertragung der Sicherheit. Dies hätte möglicherweise einen Wettlauf der Sicherungsgeber zur Folge; daher wendet die wohl h. M. beim Zusammentreffen mehrerer Sicherungsgeber auf gleicher Stufe § 426 BGB analog an. Dies bedeutet, dass die Sicherungsgeber im Verhältnis zueinander wie Gesamtschuldner zu gleichen Anteilen verpflichtet sind, soweit sich nicht ein anderes ergibt. Soweit ein Sicherungsgeber den Gläubiger befriedigt und von den übrigen Sicherungsgebern Ausgleich verlangen kann, geht die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf ihn über. Im Falle der Sicherung einer Forderung durch eine Bürgschaft und eine Sicherungsgrundschuld bedeutet dies: Zahlt der Bürge zuerst, so geht die Forderung gern. § 774 BGB zwar in voller Höhe auf ihn über, jedoch kann er die Übertragung der Grundschuld nur anteilig verlangen. Zahlt der Eigentümer des belasteten Grundstücks zuerst, so kann er von dem Gläubiger die Abtretung der Forderung verlangen, und die Bürgschaft geht gern. § 401 BGB ebenfalls nur anteilig auf ihn über.
c) Zahlung durch ablöseberechtigten Dritten : Bei Zahlung eines ablösungsberechtigten Dritten geht die Grundschuld gern. §§ 1192, 1150, 268 Abs. 3 BGB auf ihn über. Ob mit der Zahlung auch die Forderung erlischt oder ob sie bestehen bleibt, aber an den Zahlenden übertragen werden muss, ist umstritten. In § 268 Abs. 3 S.1 BGB ist nur der Fall geregelt, dass der ablösungsberechtigte Dritte auf die Forderung zahlt; die Folgen einer Zahlung des Dritten auf die Grundschuld sind nicht geregelt. In diesem Fall erlischt die Forderung und es geht lediglich die Grundschuld auf den ablösungsberechtigten Dritten über. Das ergibt sich daraus, dass § 268 Abs. 3 BGB nach § 1150 BGB nur entsprechend anzuwenden ist. Der Ablösende leistet aber auf das dingliche Recht, weil das Ablösungsrecht auf der Beeinträchtigung einer dinglichen Rechtsstellung des Ablösenden beruht.
Eine weitere Verbesserung des Schutzes vor unberechtigter Inanspruchnahme aus einer Sicherungsgrundschuld hat der Gesetzgeber im Rahmen des RisikobegrG durch § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB geschaffen: Eine Inanspruchnahme aus der Grundschuld kann nicht mehr sofort erfolgen, sondern die gesetzlich eigentlich als Regelfall vorgesehene Kündigungsfrist von sechs Monaten ist nunmehr zwingend einzuhalten. Allerdings schließt der neue § 1193 Abs. 2 S. 2 BGB auch eine Verlängerung der Kündigungsfrist zu Gunsten des Eigentümers aus. Insofern wird vertreten, dass nach dem Gesetzeszweck eine einschränkende Auslegung möglich ist, wonach lediglich Vereinbarungen ausgeschlossen sind, welche die Kündigungsvorschriften zulasten des Eigentümers verschärfen (Schmid/Voss DNotZ 2008, 740, 745).

Grundschuld.

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