Eigentumsübertragung

Übereignung.

Eigentumserwerb, Eigentumsverlust

rechtsgeschäftliche Übertragung des Eigentums vom einen Rechtssubjekt auf das andere durch Verfügung. Die Voraussetzungen für die rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung an Sachen richten sich danach, ob das Eigentum an einer beweglichen Sache oder an einem Grundstück übertragen werden soll.
Für die Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist gem. §§ 929 ff. BGB zunächst einmal die Einigung zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber über die Übertragung des Eigentums nach § 929 S. 1 BGB erforderlich.
Die Einigung i. S. d. § 929 S. 1 BGB ist ein dinglicher Vertrag, für den die allgemeinen Regeln über Rechtsgeschäfte und Willenserklärungen gelten. Das bedeutet u. a., dass beide Seiten sich ausdrücklich oder konkludent über die Übertragung des Eigentums einigen können, dass sie sich nicht persönlich einigen müssen, sondern sich auch gem. §§ 164ff. BGB vertreten lassen (Stellvertretung) können und dass die Einigung wirksam sein muss, also keine Nichtigkeitsgründe vorliegen dürfen.
Die Einigung wird z. B. konkludent erklärt, wenn die Sache dem Erwerber vom Veräußerer übergeben wird, um eine — wirksame oder vermeintliche — Verpflichtung zur Übereignung zu erfüllen. Der Erwerber äußert dabei seinen Eigentumserwerbswillen konkludent mit der vorbehaltlosen Besitzergreifung.
Die Einigung kann zeitlich auch vor der Übergabe (bzw. der Vereinbarung eines Übergabesurrogates) liegen. Eine vorweggenommene (antizipierte) Einigung liegt regelmäßig vor, wenn die Parteien bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts davon ausgehen, die Übereignung werde sich ohne zusätzliche Einigung vollziehen, z. B. wenn an der Übergabe der Veräußerer oder der Erwerber nicht persönlich mitwirken wollen (antizipierte Übereignung).

Ferner ist gern. § 929 S.1 BGB für die Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache die Übergabe des Veräußerers an den Erwerber erforderlich. Übergabe i. S. d. § 929 S. 1 BGB bedeutet: Besitzerwerb (Besitz) auf Erwerberseite, auf Veranlassung des Veräußerers zum Zwecke des Eigentumserwerbs und vollständiger Besitzverlust des Veräußerers. Ein Wechsel des unmittelbaren Besitzers ist dagegen nach
h. M. nicht erforderlich. Der Besitzerwerb des Erwerbers erfordert nicht, dass der Erwerber persönlich den Besitz vorn Veräußerer übertragen bekommt, sondern für den Erwerber und den Veräußerer können Besitzdiener (§ 855 BGB), Besitzmittler (vgl. § 868 BGB; mittelbarer Besitz) und Geheißpersonen eingeschaltet werden. Der erforderliche Besitzverlust des Veräußerers ist eingetreten, wenn der Veräußerer oder mit dessen Einverständnis der Besitzdiener die Sachherrschaft aufgibt, oder der Besitzmittler seinen unmittelbaren Besitz überträgt oder jemand auf Geheiß des Veräußerers den Besitz überträgt (Geheißperson auf Veräußererseite).
Die Übergabe kann nach Maßgabe der §§ 930, 931 BGB durch ein Übergabesurrogat ersetzt werden. Will der Veräußerer — zunächst — den unmittelbaren Besitz an der Sache behalten, so kann er mit dem Erwerber nach § 930 BGB ein Rechtsverhältnis vereinbaren, aufgrund dessen der Erwerber den mittelbaren Besitz an der Sache erlangt (Besitzmittlungsverhältnis i. S. d. § 868 BGB). Dies ist z. B. der Fall, wenn der Veräußerer mit dem Erwerber vereinbart, dass der Veräußerer die Sache für den Erwerber als dessen Verwahrer oder Entleiher besitzen soll. Eine Übereignung unter Vereinbarung eines Besitzmittlungsverhältnisses wird häufig bei der Sicherungsübereignung vereinbart. Ist ein Dritter im Besitz der Sache, so kann die Übergabe dadurch ersetzt werden, dass der Veräußerer dem Erwerber seinen Herausgabeanspruch gegen den Dritten abtritt, § 931 BGB.
Darüber hinaus müssen sich Veräußerer und Erwerber im Zeitpunkt der Übergabe bzw. der Vereinbarung des Übergabesurrogats noch Einig sein. Nach h.M. folgt aus dem Gedanken des § 873 Abs. 2 BGB, dass auch die Einigung über die Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache frei widerruflich ist. Für einen Vollrechtserwerb ist es daher erforderlich, dass die dingliche Einigung bis zum Zeitpunkt des Rechtsübergangs (Übergabe bzw. Übergabesurrogat) nicht widerrufen wurde.
Des Weiteren muss der Veräußerer zur Eigentumsübertragung berechtigt sein. Das ist dann der Fall, wenn der Veräußerer entweder verfügungsbefugter Eigentümer oder verfügungsbefugter Nichteigentümer (z. B. Insolvenzverwalter (§ 80 I InsO), Testamentsvollstrecker (§§ 2205 BGB)) ist (*Berechtigung, rachenrechtlich). Für die Eigentumsübertragung an einem Grundstück ist nach § 873 Abs. 1 BGB die Auflassung nach § 925 BGB, die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch, grundsätzlich ein Einig sein im Zeitpunkt der Eintragung zwischen Veräußerer und Erwerber (vgl. § 873 Abs. 2 BGB) sowie die Berechtigung des Veräußerers zur Eigentumsübertragung an dem Grundstück erforderlich.
Sofern die Parteien schon vor der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch eine verbindliche Einigung erreichen wollen, müssen die Voraussetzungen des § 873 Abs. 2 BGB vorliegen, d. h. die Erklärungen müssen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sein. Eine Bindungswirkung wird ebenfalls erzielt, wenn der Berechtigte dem Erwerber eine Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.
Die Berechtigung des Veräußerers zur Ubereignung muss grundsätzlich im Zeitpunkt der Eintragung des
Erwerbers in das Grundbuch noch vorliegen. Die nach
der Abgabe der Einigungserklärung eintretende Verfügungsbeschränkung aufgrund gerichtlicher oder behördlicher Anordnung (§§ 135, 136 BGB) oder kraft Gesetzes (§ 80 InsO) verhindert den Rechtserwerb nicht, wenn die Voraussetzungen des § 878 BGB erfüllt sind.

1.
E. von Grundstücken: Zunächst gelten hierfür die Vorschriften über die Übertragung von Grundstücksrechten; d. h. es ist die Einigung zwischen den Beteiligten und die Eintragung des Rechtsübergangs im Grundbuch erforderlich (§ 873 I BGB). Wegen der besonderen Bedeutung der E. von Grundstücken muss jedoch die erforderliche Einigung zwischen dem Veräußerer und Erwerber, die sog. Auflassung, bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile (Stellvertretung zulässig) vor einer zuständigen Stelle - d. i. regelmäßig ein Notar, aber auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem Insolvenzplan - erklärt werden; eine Auflassung unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung ist unwirksam (§ 925 BGB). Die Auflassung ist scharf zu scheiden (Sachenrecht) von dem zugrundeliegenden schuldrechtlichen Rechtsgeschäft (Grundstückskaufvertrag); die Erklärung einer Auflassung soll jedoch von der zuständigen Stelle nur entgegengenommen werden, wenn der Grundstückskaufvertrag vorgelegt oder eine entsprechende Urkunde zumindest gleichzeitig errichtet wird (§ 925 a BGB). Die Auflassung ist in manchen Fällen genehmigungsbedürftig; s. z. B. Grundstücksverkehr, landwirtschaftlicher. Mit der stets bindenden Auflassung erlangt der Erwerber ein Anwartschaftsrecht bis zur Eintragung (h. M.), das allerdings weder zum Besitz des Grundstücks berechtigt (str.) noch gutgläubig erworben werden kann. Regelmäßig geht bei entsprechender Einigung mit der E. des Grundstücks auch das Zubehör, soweit es im Eigentum des Veräußerers steht, auf den Grundstückserwerber über (§ 926 BGB).

2.
E. von beweglichen Sachen: a) Zur Übertragung des Eigentums an einer beweglichen Sache ist regelmäßig die Einigung zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber über den Eigentumsübergang und die Übergabe der Sache, d. h. die Einräumung des unmittelbaren Besitzes, erforderlich (§ 929 S. 1 BGB; Traditionsprinzip). Die Einigung ist auch hier infolge des Abstraktionsprinzips (Sachenrecht) von dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Geschäft, z. B. Kauf, zu unterscheiden, fällt aber bei den Geschäften des täglichen Lebens häufig mit diesem zusammen. b) Die Übergabe wird ersetzt durch die Einigung über den Besitzübergang, wenn der Erwerber in der Lage ist, die tatsächliche Gewalt über die Sache auszuüben (sog. longa manu traditio, § 854 II BGB; Besitz). Bei den handelsrechtlichen Traditionspapieren (z. B. Lagerschein, Konnossement) wird die Übergabe der Ware durch die Übergabe des Papiers ersetzt. c) Ist der Erwerber bereits im Besitz der Sache, so genügt die bloße Einigung über den Übergang, die Übergabe entfällt ganz (sog. brevi manu traditio, § 929 S. 2 BGB). d) Die Übereignung einer beweglichen Sache ist - anders als bei einem Grundstück - auch unter einer Bedingung möglich; der in der Praxis häufigste Fall ist der Eigentumsvorbehalt. In diesem Fall hat der Erwerber bis zum Eintritt der Bedingung bereits ein (vielfältig verwertbares) Anwartschaftsrecht. e) Will der bisherige Eigentümer den unmittelbaren Besitz an der Sache nicht aufgeben, so kann die Übergabe dadurch ersetzt werden, dass zwischen ihm und dem Erwerber ein konkret bestimmtes Rechtsverhältnis vereinbart wird (z. B. Miete, Leihe, Verwahrung), auf Grund dessen der Erwerber den mittelbaren Besitz erlangt (§ 930 BGB, Besitzkonstitut). Der wichtigste Fall der E. durch Vereinbarung eines Besitzkonstituts ist die Sicherungsübereignung. f) Ist ein Dritter im Besitz der Sache, so kann die Übergabe dadurch ersetzt werden, dass der Eigentümer dem Erwerber den Anspruch auf Herausgabe der Sache (Eigentumsherausgabeanspruch) abtritt; sog. Vindikationszession, § 931 BGB.) Eine E. über einen Vertreter des Erwerbers ist hinsichtlich der Einigung, die ein Rechtsgeschäft ist, ohne weiteres möglich; die Übergabe dagegen ist ein Realakt, bei dem es keine Stellvertretung gibt; sie führt daher zum Besitzerwerb des Vertretenen nur, wenn der Vertreter Besitzdiener ist; andernfalls muss der Besitz durch ein Besitzkonstitut vom Vertreter auf den Vertretenen übertragen und damit die Übergabe vollendet werden. Gibt der Vertreter sich nicht als solcher zu erkennen (mittelbare Stellvertretung), so erwirbt zunächst der Vertreter das Eigentum; er hat es an den Vertretenen in den genannten Formen (oftmals durch sog. Insichgeschäft; Selbstkontrahieren) - weiter zu übertragen. Bei vielen Barkäufen des täglichen Lebens ist es jedoch dem Veräußerer gleichgültig, auf wen das Eigentum übergehen soll; hier richtet sich der Übertragungswille auf den eigentlichen Geschäftsherrn; es liegt, wenn auch der Handelnde für den Geschäftsherrn erwerben will, ein Fall unmittelbarer Stellvertretung vor (sog. Übereignung an den, den es angeht).

3.
Zum Erwerb vom Nichtberechtigten gutgläubiger Erwerb.

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