Baurecht

Im Privatrecht das Recht, das auf die Verträge zwischen Bauherren und Bauunternehmern angewendet wird. Dabei handelt es sich um das Recht des Werkvertrages (§§631-650 BGB) und um die Ver-dingungsordnung für Bauleistungen (VOB). Im öffentlichen Recht versteht man unter Baurecht diejenigen gesetzlichen Regelungen, die sich auf die Frage beziehen, wer unter welchen Voraussetzungen wo etwas bauen darf. Dabei muß man unterscheiden: 1. Allgemeine gesetzliche Regelungen: Das öffentliche Baurecht ist nunmehr im wesentlichen im «Baugesetzbuch» aus dem Jahre 1986 zusammengefaßt. Dieses sieht eine sog. Bauleitplanung durch die Gemeinden vor, an der die Bürger zu beteiligen sind. Im Rahmen dieser Planung sollen die Gemeinden zunächst einen vorbereitenden Flächennutzungsplan aufstellen, aus dem sich ergibt, wie sich die Gemeinde ihre künftige Entwicklung vorstellt, z.B. wo sich Wohn- und Industriegebiete, Einkaufszentren und Grünflächen befinden sollen. Auf der Grundlage dieses Flächennutzungsplanes sollen dann einzelne Bebauungspläne aufgestellt werden. Während der Planungszeit kann die Gemeinde eine Veränderungssperre für das betroffene Gebiet verhängen, um Spekulationen vorzubeugen. Soweit eine Öffentliche Nutzung von Gelände vorgesehen ist, hat die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht an den betroffenen Grundstücken. Auch bei privater Nutzung sind die Gemeinden berechtigt, zur Erleichterung der Durchführung der Bebauungspläne Grundstücke «umzulegen» (d.h. ihren Tausch herbeizuführen) oder zu enteignen, wofür jedoch jeweils eine Entschädigung zu zahlen ist. Bei Neubaugebieten sind die Gemeinden zu einer sachgerechten Erschließung verpflichtet, z. B. durch Straßenbau und die Schaffung von Grünanlagen. Die hierdurch begünstigten Grundstückseigentümer müssen sich an den Erschließungskosten beteiligen. - Neben diesen allgemeinen Regelungen enthält das Baugesetzbuch Sondervorschriften über die Sanierung von (Alt-)Städten und über die Erhaltung schützenswerter Gebäude und ganzer Stadtviertel, ferner über den Schutz der Landschaft an den Außengrenzen der Gemeinden vor weiterer Zersiedelung. Neben dem Baugesetzbuch, das sich im wesentlichen an die Gemeinden wendet, gibt es noch das Raumordnungsgesetz, das im Jahre 1989 neu gefaßt wurde. Es wendet sich in erster Linie an die Bundesländer und verlangt von ihnen die Aufstellung von Plänen darüber, welche Gebiete besiedelt und wo Erholungsgebiete geschaffen werden sollen. Außerdem wird für alle Planungen eine Prüfung dahingehend vorgeschrieben, ob sie mit den Grundsätzen des Umweltschutzes vereinbar sind. 2. Besondere Regelungen für den einzelnen Bau. Bei jedem Bau müssen zunächst die Baupläne der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt und von ihr genehmigt werden. Nach Fertigstellung muß er von der Bauaufsicht abgenommen werden. Stets wird dabei geprüft, ob die allgemeinen Bauvorschriften über die Gestaltung des Baues, seine Sicherheit und die Mindestanforderungen für seine Bewohner und Benutzer eingehalten sind. Die diesbezüglichen Regelungen sind aber von Bundesland zu Bundesland verschieden (sogenannte Bauordnungen).

ist die Sammelbezeichnung für alle Vorschriften, die die Zulässigkeit eines Bauvorhabens regeln. Dabei bestimmt das Bauplanungsrecht, das vorwiegend im Bundesbaugesetz enthalten ist, ob und wie nach städtebaulichen Gesichtspunkten gebaut werden darf (Bauleitplan). Das Bauordnungsrecht (•Bauordnungen) regelt dagegen, wie der Bau im einzelnen auszuführen ist (Baustoffe, Beheizung, Belüftung, Belichtung, Versorgung mit Wasser, Energie usw.). Über die Beachtung des B.s wacht die behördliche Bauaufsicht.

ist die Gesamtheit der öfftl.-rechtl. Rechtsnormen, die sich auf die bauliche Nutzung von Grund und Boden beziehen. Zwar herrscht im B. der Grundsatz der Baufreiheit, der vor allem auf der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie (Eigentum) beruht; doch unterliegt die Baufreiheit wie das Eigentum selbst der Sozialbindung und ist durch gesetzliche Regelungen im Interesse der Allgemeinheit vielfach eingeschränkt. Nur so lassen sich städtebaulicher Wildwuchs u. Landschaftszersiedelung mit ihren verhängnisvollen Auswirkungen für das Zusammenleben der Menschen u. die Umwelt vermeiden. Das B. umfasst das Recht der örtlichen und überörtlichen Bauplanung mit den ihrer Umsetzung dienenden Massnahmen sowie das Bauordnungsrecht, das die Beschaffenheit u. Gestaltung von Bauvorhaben regelt.
1. Das Bauplanungsrecht ergibt sich aus den Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB), das das zuvor im Bundesbaugesetz u. im Städtebauförderungsgesetz kodifizierte Städtebaurecht zusammenfasst. Das
1. Kapitel ("Allgemeines Städtebaurecht", §§ 1-135) entspricht dem bisherigen Bundesbaugesetz, das 2. Kapitel ("Besonderes Städtebaurecht", §§136-191) dem früheren Städtebauförderungsgesetz. Das 3. Kapitel ("Sonstige Vorschriften", §§ 192-216) enthält Bestimmungen über Ermittlung von Grundstückswerten, über Zuständigkeiten, Verwaltungsverfahren u. das Verfahren vor den Kammern für Baulandsachen, das 4. Kapitel (§§ 233-247) Überleitungs- u. Schlussvorschriften. - Aufgabe der den Gemeinden zugewiesenen Bauleitplanung - in Form des (vorbereitenden) Flächennutzungsplans u. des daraus zu entwickelnden u. als Satzung zu beschliessenden (verbindlichen) Bebauungsplans - ist es, die bauliche u. sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten u. zu leiten (§ 1). Die Bauleitpläne sollen eine geordnete städtebauliche Entwicklung u. eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten u. dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern u. die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen u. zu entwickeln. Ausdrücklich hervorgehoben werden nunmehr auch die Belange des Denkmalschutzes u. der Denkmalpflege. Die Gemeinden sind angehalten, dem Grundsatz des bodensparenden Bauens u. der Freiflächensicherung für Natur- u. Landschaftsschutz grösseres Gewicht beizumessen. Sie müssen andererseits die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, berücksichtigen; dadurch soll nicht zuletzt der Ansiedlung von Verbrauchermärkten "auf der grünen Wiese" entgegengewirkt werden. Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die öffentlichen u. privaten Belange gegeneinander u. miteinander gerecht abzuwägen (§ 1 III). Die Gemeinde kann vor Verabschiedung eines Bebauungsplans eine Veränderungssperre beschliessen, um planwidrige Bauvorhaben von vornherein zu unterbinden (§§ 14 ff.). Damit in fremden Verkehrsgebieten die Errichtung von Zweitwohnungen, die der Nutzung durch Feriengäste zumeist vorenthalten bleiben, nicht überhandnimmt, können von der Landesregierung besonders bezeichnete Gemeinden u.a. einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum einführen (§§22f.). Der Gemeinde steht ein gesetzliches Vorkaufsrecht v.a. beim Kauf von Grundstücken in Bauplanungsgebieten zu; das Vorkaufsrecht ist i. d. R. auf solche Flächen beschränkt, für die eine öfftl. Nutzung, z.B. zu Verkehrszwecken, vorgesehen ist (§§ 24 ff.). Die Gemeinde kann im Geltungsbereich eines Bebauungsplans gelegene Grundstücke zum Zweck der Erschliessung oder Neugestaltung eines Gebiets umlegen u. auf diese Weise erreichen, dass nach Lage, Form u. Grösse für die bauliche oder sonstige Nutzung zweckmässig gestaltete Grundstücke entstehen (§§ 45 ff.). Unter bestimmten Voraussetzungen, insbes. um ein Grundstück gemäss den Festsetzungen des Bebauungsplans zu nutzen, ist eine Enteignung zulässig, sofern das Wohl der Allgemeinheit sie zwingend erfordert (§§ 85 ff.). Die Erschliessung der Grundstücke durch Strassen, Wege (auch Fusswege) u. Plätze, Parkflächen u. Grünanlagen usw. ist Aufgabe der Gemeinde. Sie ist berechtigt, zur Deckung des anderweitig nicht gedeckten Erschliessungsaufwands (bis höchstens 90%) von den Anliegern Erschliessungsbeiträge (Abgaben) zu erheben; das gilt allerdings im Unterschied zu früher nicht für Kinderspielplätze. Die Beitragspflicht entsteht mit der endgültigen Herstellung der Erschliessungsanlagen; Vorauszahlungen können verlangt werden, wenn ein Bauvorhaben auf dem Grundstück genehmigt wird oder wenn mit der Herstellung der Erschliessungsanlagen begonnen worden ist (§§ 123 ff.). - Bauvorhaben innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans sind nur zulässig, wenn sie dessen Festsetzungen nicht widersprechen u. die Erschliessung des Grundstücks gesichert ist. Von den Festsetzungen kann im Einzelfall Befreiung erteilt werden, sofern die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt u. öfftl. wie nachbarliche Belange berücksichtigt werden (§ 30 f.). Während der Planaufstellung ist ein Bauvorhaben zulässig, sofern nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass es den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht widersprechen wird, der Antragsteller diese Festsetzungen für sich u.. seine Rechtsnachfolger schriftlich anerkennt u. die Erschliessung gesichert ist (§ 33). Fehlt ein Bebauungsplan, so kann ein Grundstück, das innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegt, bebaut werden, falls sich das Bauvorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, die Erschliessung gesichert ist, das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird u. die Anforderungen an gesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben; die Erweiterung betrieblicher Anlagen in Mischgebieten kann gegenüber früher unter erleichterten Voraussetzungen gestattet werden (§ 34). Bauvorhaben ausserhalb eines Bebauungsplans u. ausserhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind nur ausnahmsweise zulässig (§ 35). - Noch weitergehende Beschränkungen der Baufreiheit ermöglicht das 2. Kapitel des BauGB. Das gilt vor allem für Sanierungs- u. Erhaltungsmassnahmen. So bedürfen in einem von der Gemeinde festgesetzten Sanierungsgebiet die rechtsgeschäftliche Veräusserung u. die Bebauung eines Grundstücks der schriftlichen Genehmigung (§§ 144f.); ebenso ist in den durch eine Erhaltungssatzung bezeichneten Gebieten für den Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen eine Genehmigung erforderlich (§§ 172 ff.). Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans kann die Gemeinde den Eigentümer je nach den planerischen Festsetzungen zur Bebauung u. zur Bepflanzung des Grundstücks oder zum Abbruch einer baulichen Anlage verpflichten (§§ 176, 178, 179); darüber hinaus ist sie berechtigt, zur Behebung von Missständen oder Mängeln ein Modernisierungs- bzw. ein Instandsetzungsgebot zu erlassen (§ 177). - Angesichts der grossen Fehleranfälligkeit der Bebauungspläne u. der übrigen Satzungen (insbes. Sanierungssatzung, Erhaltungssatzung) enthält das BauGB neue Regelungen, die ihre Bestandskraft erhöhen: Nach § 215 sind Verfahrens- u. Formfehler binnen 1 Jahres, Abwägungsmängel innerhalb von 7 Jahren seit Bekanntmachung der Satzung geltend zu machen. Der Sachverhalt der den Rechtsfehler begründen soll, ist darzulegen.
2. Das Bauordnungsrecht ist vor allem in den Landesbauordnungen geregelt. Sie enthalten detaillierte Bestimmungen zur Sicherheit der baulichen Anlagen (Beschaffenheit des Baugrundstücks, der Baustoffe und des Baus selbst). Bauvorhaben sind so zu entwerfen, anzuordnen, zu errichten, zu ändern u. zu unterhalten, dass die öfftl. Sicherheit oder Ordnung, insbes. Leben u. Gesundheit, nicht gefährdet wird. Darüber hinaus haben die BauÜberwachungsbehörden Verunstaltungen u. Beeinträchtigungen der Umgebung zu verhindern.
3. Stehen einem Vorhaben öfftl.-rechtliche Vorschriften nicht entgegen, hat der Bauherr einen Anspruch auf Baugenehmigung (Erlaubnis, Nachbarrecht). Die örtliche Bauüberwachung einschl. der Erteilung der Baugenehmigung ist staatliche Angelegenheit, die von den Ordnungsbehörden (unteren Bauaufsichtsbehörden) der Landkreise und kreisfreien Städte wahrgenommen wird (Kommunalrecht).

ist objektiv die Gesamtheit der sich auf die Zulässigkeit und die Grenzen, die Ordnung und die Förderung der Errichtung und wesentlichen Veränderung von baulichen Anlagen sowie auf deren bestimmungsgemäße Nutzung beziehenden Rechtssätze. Das B. ist ein Teil des besonderen Verwaltungsrechts. Es umfasst vor allem die Bauleit- planung, die Bauordnung und die Bodenordnung. Es ist teils Bundesrecht (Baugesetzbuch), teils Landesrecht (Landesbauordnung). B. im subjektiven Sinn ist das einzelne Recht eines Bauwerbers, eine bauliche Anlage zu errichten, für das Baufreiheit und Bauaufsicht gelten. Im Privatrecht gehört das den Bau von Gebäuden betreffende Recht zum Schuldrecht (Werkvertrag). Bauprozess Lit.: Locher, H., Das private Baurecht, 7. A. 2005; Bayerische Bauordnung (Lbl.), hg.v. Simon, A./Busse, J., 78. A. 2004; Hoppe, W./Bönker, C./Grotefels, S., Öffentliches Baurecht, 3. A. 2004; Peine, F., Öffentliches Baurecht, 4. A. 2003; Münchener Prozessformularbuch Privates Baurecht, hg.v. Koeble, W./Knijfka, R., 2. A. 2003; Knijfka, R./Koeble, W., Kompendium des privaten Baurechts, 3. A. 2007; Handbuch des öffentlichen Baurechts (Lbl.), hg.v. Hoppenberg, M./Witt, S. de, 18. A. 2006; Pause, H., Bauträgerkauf und Baumodelle, 4. A. 2004; Handbuch Bauträgerrecht, hg.v. Grziwotz, H. /Koeble, W., 2004; Kleine-Möller, N./Merl, H., Handbuch des privaten Baurechts, 3. A. 2005; Brohm, W., Öffentliches Baurecht, 4. A. 2005; Koch, H./Hendler, R., Baurecht, Raumordnungsrecht und Landesplanungsrecht, 4. A. 2004; Stüer, B., Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 3. A. 2005; Roquette/Otto, Vertragsbuch Privates Baurecht, 2005; Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht - Bauordnungsrecht, Nachbarschutz, Rechtsschutz, 5. A: 2005; Stüer, B., Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, 3. A. 2005; Handbuch des Fachanwalts Bau- und Architektenrecht, hg. v. Kuffer/Wirth, 2006; Stollmann, F., Öffentliches Baurecht, 3. A. 2005; Ibler, M., Öffentliches Baurecht, 2006; Battis, U., Öffentliches Baurecht und Raumordnungsrecht, 5. A. 2006

Das öffentliche Baurecht befasst sich mit den Einschränkungen der Baufreiheit i. S. d. Art.14 Abs. 1 S. 2 GG. Es umfasst das Bauplanungsrecht („wo” darf gebaut werden) und das Bauordnungsrecht („wie” darf gebaut werden). Es ist abzugrenzen vom privaten Baurecht (privates Baurecht).

1. B. im objektiven Sinne ist die Gesamtheit der die Bebauung von Grundstücken regelnden privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Rechtsvorschriften. Zum privaten Baurecht siehe Baubetreuungsvertrag, Verdingungsordnungen, Werkvertrag. Das öffentliche Baurecht gliedert sich in Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht bestimmt in erster Linie, ob und wo ein Grundstück baulich genutzt werden kann, das Bauordnungsrecht regelt die technische und gestalterische Seite sowie das Baugenehmigungsverfahren. Das Bauplanungsrecht liegt in der Regelungskompetenz des Bundes (Art. 74 I Nr. 18 GG); wichtigste Vorschriften sind das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung und die auf Grund dieser Regelungen als Satzungen erlassenen gemeindlichen Bauleitpläne. Das Bauordnungsrecht fällt nach dem Baurechtsgutachten des BVerfG (BVerfGE 3, 407) in die Gesetzgebungszuständigkeit der Länder, die jeweils Bauordnungen erlassen haben (siehe auch Baugenehmigung, Baupolizei, Ordnungsrecht).

2. Im subjektiven Sinne bedeutet B. die öffentlich-rechtliche Befugnis, auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten (Baufreiheit, Plangewährleistung, Werkvertrag, 1, 3).

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