Hypothek

Die Hypothek ist ein Pfandrecht an einem Grundstück, d. h., dieses wird belastet und ein Gläubiger kann seine Ansprüche daraus mit einer bestimmten Geldsumme befriedigen. In der Regel dient die Hypothek der Sicherung eines zur Baufinanzierung gewährten Darlehens. Sie kommt durch eine Einigung zwischen Gläubiger und Schuldner und die anschließende Eintragung ins Grundbuch zustande. Im Gegensatz zur Grundschuld hängt die Hypothek immer von einer Forderung ab: Sie ist akzessorisch, sagt man in der Fachsprache. Wenn der Gläubiger seine Ansprüche aus dem Grundstück befriedigen will, muss er nachweisen, dass ihm die Forderung noch zusteht. Erst danach kann er die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben, die der Eigentümer zu dulden hat.

Zur Veranschaulichung: Frau A. gibt Herrn B. einen Kredit über 10 000 EUR. Um den Rückzahlungsanspruch von Frau A. zu gewährleisten, kann nun an dem Grundstück von Herrn B. eine Hypothek bestellt werden. Üblicherweise geschieht das in Form eines Hypothekenbriefs, der den Gläubiger allerdings erst bei der Aushändigung zum Inhaber der Hypothek macht. Daneben gibt es die so genannte Buchhypothek; dabei lässt sich die Forderung aber schwieriger wirtschaftlich verwerten.

Wegen der prinzipiellen Untrennbarkeit von Hypothek und Forderung können beide nur zusammen von einem Gläubiger auf einen anderen übertragen werden, beispielsweise von einer vorfinanzierenden Bank auf eine Bausparkasse. Dies geschieht durch Abtretung der Forderung unter Berücksichtigung bestimmter Formvorschriften, zu denen eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Hypothekenbriefs gehören. Hierdurch geht die Briefhypothek kraft Gesetzes außerhalb des Grundbuches auf den neuen Gläubiger über. Damit dieser dann jederzeit in der Lage ist, sein erworbenes Recht ins Grundbuch eintragen zu lassen, sollte er immer darauf achten, dass eine öffentliche Beglaubigung der Abtretung erfolgt, am sichersten durch einen Notar. Von Bedeutung ist in der Praxis darüber hinaus die Zwangshypothek, die eine Form der Zwangsvollstreckung darstellt, mit der ein Gläubiger die Befriedigung seiner Forderung aus einem Grundstück suchen kann. Er darf sie selbst gegen den Willen seines Schuldners zulasten von dessen Grundstück ins Grundbuch eintragen lassen — vorausgesetzt, er hält ein Urteil, einen Vollstreckungsbescheid oder einen vollstreckbaren Vergleich in Händen. Mit der Zwangsvollstreckung erlischt die Hypothek.

§§ 1113 ff , 1153 ff BGB
Siehe auch Abtretung, Grundbuch, Grundschuld, Zwangsvollstreckung


Arten von Hypotheken
* Verkehrshypothek: Sie ist die gängige Form der Hypothek und wird als Briefoder Buchhypothek ins Grundbuch eingetragen.
* Sicherungshypothek: Macht der Gläubiger sie geltend, so muss er den Bestand und die Höhe der Forderung nachweisen. Der Verweis auf die Eintragung im Grundbuch genügt dazu nicht.
* Höchstbetragshypothek: Bei dieser Unterart der Sicherungshypothek ist die Höhe der Forderung nicht festgelegt. Deshalb erscheint im Grundbuch nur ein Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, z. B. für Kredite im Kontokorrentverkehr.
* Gesamthypothek: Sie besteht für dieselbe Forderung an mehreren Grundstücken.
* Tilgungshypothei, Ihre Rückzahlung erfolgt in gleich bleibenden jährlichen Tilgungsquoten.
* Zwangshypothek: Der Gläubiger kann diese unter bestimmten Bedingungen ins Grundbuch eintragen lassen und damit eine Zwangsvollstreckung zur Befriedigung seiner Forderungen aus einem Grundstück betreiben.

Neben der Grund- und der Rentenschuld ist die Hypothek das dritte Grundpfandrecht mit ganz erheblicher Bedeutung für das gesamte Wirtschaftsgeschehen. Man kann sagen, jemand nimmt auf sein Haus eine Hypothek auf, damit er seine Schuld bezahlen kann. Es geht auch hier um die Sicherung von Krediten. Grundstücke und Häuser haben einen bestimmten Verkehrswert. Nicht in Höhe von 100% dieses Verkehrswertes, aber je nach Ängstlichkeit der Bank unterschiedlich kann dieser Verkehrswert als Kredit an den Eigentümer ausbezahlt und über eine Hypothek abgesichert werden. Der Vertrag für dieses spezielle Verwertungsrecht Hypothek wird vom Notar ausgearbeitet und dort unterzeichnet, anschliessend erfolgt die Eintragung der Hypothek in das zum Grundstück gehörende Grundbuch. Der wesentliche Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek ist darin zu sehen, dass die Hypothek grundsätzlich an der Forderung hängt, für die sie eingetragen wird - sie ist akzessorisch, wie der rechtliche Begriff besagt. Die Forderung, der Kredit, ist das Hauptrecht, die Hypothek das Nebenrecht, auch wenn es wirtschaftlich gerade umgekehrt ist. Ohne die Forderung kann die Hypothek nicht begründet werden - im Gegensatz zur Grundschuld. Ist die Forderung bezahlt, wird aus der Hypothek zwangsläufig eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Deren Regelform ist die Briefhypothek, bei der neben der Eintragung ins Grundbuch noch ein Brief für den Eigentümer des Grundstücks erstellt wird, den dieser an den Gläubiger übergeben muss. Die sogenannte Buchhypothek ist in erster Linie Sicherungshypothek, eine Weitergabe eines Hypothekenbriefs erfolgt nicht.
Wie bei der Grundschuld hat auch bei der Hypothek der Gläubiger zwei Ansprüche gegen den Schuldner, nämlich den einen auf Rückzahlung des bezahlten Geldes oder - wenn diese nicht möglich ist - auf Duldung der Zwangsvollstrekkung in das Grundstück mit oder ohne Gebäude, wobei er dann aus dem Erlös wieder sein Geld erhält. Hat der Schuldner bezahlt, bevor es zur Vollstreckung in das Grundstück - also zur Zwangsversteigerung - gekommen ist, kann er vom Gläubiger die Aushändigung des Hypothekenbriefes verlangen - wenn es einen gegeben hat - und die Löschung der Hypothek im Grundbuch.

Ein Pfandrecht an einem Grundstück. Eine Hypothek wird entweder als Sicherheit für ein Darlehen, das der Eigentümer des Grundstücks erhalten hat, oder als Sicherheit für den restlichen Kaufpreis bestellt, wenn der Käufer eines Grundstücks diesen nicht sofort voll bezahlt. Sie wird in das Grundbuch (Abteilung III) eingetragen; es kann ein Hypothekenbrief dafür ausgestellt werden. Kommt der Eigentümer des Grundstücks seinen Zahlungsverpflichtungen nicht pünktlich nach, so kann der Hypothekengläubiger die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks betreiben. Von der Grundschuld unterscheidet sich die Hypothek dadurch, daß sie sich bei Rückzahlungen durch den Eigentümer auf den Restbetrag der Schuld beschränkt. Im übrigen wird sie zu einer Eigentümergrundschuld. Sie ist für den Eigentümer günstiger als eine Grundschuld.

(§§ 1113 ff. BGB) ist die dingliche Belastung eines Grundstücks mit einem Verwertungsrecht (sog. Grundpfandrecht), mit der eine Forderung des Hypothekengiäubigers gegen den Grundstückseigentümer oder einen Dritten gesichert werden soll. Die H. ist in Entstehung und Bestand von der gesicherten Forderung abhängig. Daneben ist zur Entstehung der H. nötig, daß eine Einigung vorliegt und die H. ins Grundbuch eingetragen wird, § 873 BGB.

Als akzessorisches Recht kann die H. nicht isoliert übertragen werden, § 1153 I, II BGB. Sowohl die Brief- als auch Buchhypothek werden somit mit Abtretung der persönlichen Forderung übertragen. Dies muß in der Form des §1154 BGB (Buchhypothek § 1154 III BGB) geschehen. Die Übertragung hat die Wirkung des §1153 1 BGB, d.h. die H. geht kraft Gesetzes mit der Forderung über.

Allerdings hat §1153 BGB gegenüber § 401 BGB nur deklaratorische Wirkung. Dies gilt nur für die Übertragung vom Berechtigten, erfolgt sie aber vom Nichtberechtigten, kommt ein gutgläubiger Erwerb der H. in Betracht. Man unterscheidet zwischen dem gutgläubigen Erst- und Zweiterwerb.

Der Ersterwerb meint die Konstellation, daß ein gutgläubiger Erwerber von einem nichtberechtigten Grundstückseigentümer eine H. bestellt bekommt. Hierfür gilt § 892 BGB, d.h., der Nichtberechtigte muß Bucheigentümer, also fälschlicherweise im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein (zu beachten ist dabei aber auch §1153 BGB). Der Ersterwerb ist damit der gutgläubige Erwerb der H. bei ihrem Entstehen.

Unter Zweiterwerb versteht man die Konstellation, daß ein nichtberechtigter, aber im Grundbuch eingetragener Hypothekengläubiger über die H. verfügt. Es sind hierbei drei Varianten denkbar:

Zum einen, daß der Veräußerer z.B. mangels wirksamer Abtretung gar nicht Inhaber der Forderung ist und wegen der Akzessorietät damit auch nicht Inhaber der H. geworden ist. Ist der Erwerber gutgläubig, wird über §§ 1138, 892 BGB die Forderung für eine logische Sekunde fingiert, so daß die H. als sog. „forderungsentkleidete“ H. vom Dritten erworben werden kann.

Als Folgeproblem stellt sich dann meist die Frage, was mit der Forderung geschieht. Die h.M. geht in solchen Fällen von der sog. „Mitreißtheorie“ aus: Aus Akzessorietätsgründen folgt die Inhaberschaft an der Forderung dann der an der H. Der Erwerber erlangt wegen § 1153 II BGB damit auch die gesicherte Forderung. Dafür spricht v. a. der Schutz des Schuldners, dem durch zwei Rechtsinhaber eine doppelte Inanspruchnahme droht.

Die Gegenmeinung hält ein Mitlaufen für überflüssig, da der gutgläubige Erwerber bereits ein Grundpfandrecht und damit auch einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück aus § 1147 BGB innehat. Damit ist er ausreichend gesichert, ihm zusätzlich noch die persönliche Forderung zuzugestehen scheint nicht gerechtfertigt.

Begleicht der persönliche Schuldner oder der Sicherungsgeber die Forderung, erlischt zunächst nur die Forderung, § 362 BGB. Die H. wandelt sich gem. §1163 1 S.2; 11771 BGB in eine Eigentümergrundschuld um. Schließlich erlischt die H. auch, wenn der Gläubiger durch Verwertung des Grundstückes befriedigt wird, §1181 I BGB, oder durch rechtsgeschäftliche Aufhebung.

Der Gläubiger hat aus der H. gem. § 1147 BGB nur einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstrek-kung in das Grundstück, aber keinen Anspruch auf Zahlung. Allerdings hat der Grundstückseigentümer aus § 1142 I BGB die Befugnis, den Gläubiger durch Zahlung zu befriedigen und so die Zwangsvollstreckung abzuwenden. Regelfall ist die Briefhypothek (§11161 BGB), für die ein Hypothekenbrief ausgefertigt wird. Die H. entsteht erst, wenn der Brief dem Gläubiger übergeben wird (§ 1117 I BGB) oder im Fall des § 1117 II BGB mit der Vereinbarung. Vorher besteht nur eine Eigentümergrundschuld, §§ 1163 11, 1177 BGB. Bei der Buchhypothek (§1116 II BGB) ist die Erteilung des Briefes ausgeschlossen. Sie ist seltener, da sie weniger umlauffähig ist. Sie entsteht bereits mit der Eintragung des Ausschlusses in das Grundbuch.

• Einreden. Bei der H. spielen pfandrechtsbezogene und schuldnerbezogene Einreden eine Rolle. Pfandrechtsbezogene Einreden sind solche, die sich direkt gegen die Durchsetzung der Hypothek richten (z.B. Nichtentstehung, Eintragung mit falschem Inhalt). Werden Forderung und H. auf einen Dritten übertragen, kann der Hypothekar die Einreden über § 1157 S.1 BGB auch diesem gegenüber geltend machen. Allerdings ist dabei ein gutgläubiger einredefreier Erwerb nach §§1157 S.2, 892 BGB möglich. Schuldnerbezogene Einreden entstammen dagegen dem Schuldverhältnis zwischen Hypothekengläubiger und persönlichem Schuldner und richten sich gegen die Durchsetzbarkeit der gesicherten Forderung (Beispiel: Verjährung). Über § 1137 I BGB stehen diese Einreden auch dem Eigentümer gegen die Geltendmachung der H. zu. Bei Abtretung von Forderung und H. können sie nach § 404 BGB auch dem neuen Gläubiger gegenüber geltend gemacht werden.

• Sicherungshypothek ist geregelt in §§1184 ff. BGB. Sie ist gekennzeichnet durch eine strenge Akzessorietät und ist somit in Entstehung und Bestand völlig abhängig von der zugrundeliegenden Forderung. Alle Einwendungen auf die Forderung wirken auch gegen das dingliche Recht. Gem. § 1184 I BGB a.E. kann sich der Gläubiger zum Beweis der Forderung auf die Eintragung im Grundbuch berufen, so daß dem Erwerber einer S. der öffentliche Glaube des Grundbuches nicht zur Seite steht. Die S. ist von geringer praktischer Bedeutung und wird i.d.R. nur dann genommen, wenn eine persönliche Bindung mit dem Kreditgeber bleiben soll, also v.a. bei Familienangehörigen und Freundschaftsdarlehen.

• Zwangshypothek wird zugunsten des Pfändungsgläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung durch das Grundbuchamt als Vollstreckungsorgan zu Lasten des Grundstücks des Pfändungsschuldners als Sicherungshypothek eingetragen (§§ 866, 867 ZPO). Sie ist neben Zwangsvollstreckung und Zwangsversteigerung die dritte Art, wegen Geldforderungen in ein Grundstück zu vollstrecken. Es besteht grundsätzlich ein Wahlrecht des Gläubigers zwischen diesen drei Alternativen, § 866 II ZPO. Die Z. sichert nunmehr die Forderung des Gläubigers. Sie führt nicht zu seiner Befriedigung. Der Gläubiger erhält eine Rangstelle i.S.d. § 10 I Nr. 4 ZVG, die bei einer späteren Zwangsversteigerung seine bevorzugte Befriedigung sichert. Allerdings muß der Vollstreckungsstreitwert gem. § 866 II ZPO eingehalten werden, d.h. Zwangshypotheken mit Beträgen unter 500.- DM sind unzulässig.

von griechisch "Pfand", ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Berechtigten, den Hypothekengläubiger, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist, §§ 1113 ff. BGB. Die H., die zu den Grundpfandrechten gehört, wird als Sicherheit für eine Forderung (Schuldverhältnis), meist für ein Darlehen, bestellt. Wird das Darlehen nicht ausbezahlt oder ist es bereits zurückgezahlt, steht die H. dem Eigentümer, der sie bestellt hat, selbst zu, Eigentümerhypothek. Für die H. haften das Grundstück, seine Erzeugnisse, seine Bestandteile (Sache), das Zubehör, soweit es dem Eigentümer gehört, die Miet- und Pachtforderungen sowie die entsprechenden Versicherungsforderungen. Die Verwertung der
G. erfolgt durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks. Hypothekenklage, Immobiliarzwangsvollstreckung. Die H. wird vom Eigentümer bestellt und in Abt. III des Grundbuchs eingetragen. Der Wert einer H. ergibt sich aus ihrem Rang (Rang von Grundstücksrechten); dieser entscheidet, in welcher Reihenfolge die Gläubiger aus dem Erlös des Grundstücks befriedigt werden. Der Rang bestimmt sich nach der zeitlichen Reihenfolge der Grundbucheintragungen (die frühere H. hat besseren Rang) und den Rangvermerken. Die erste (= erstrangige) H. ist am sichersten. Es gibt zahlreiche Spielarten von H.en, u.a. Briefh., Buchh., Teilh., Abzahlungsh., Tilgungsh., Sicherungsh., Verkehrsh., Höchstbetragsh., Gesamth., Zwangsh., Schiffsh., Flugzeugh., Deckungsh., Inhaberh. a. Löschungsfähige Quittung, Löschungsvormerkung.

(§§ 1113 ff. BGB) ist ein beschränktes dingliches Recht an einem Grundstück (Grundstücksrecht). Sie belastet es in der Weise, dass an den Hypothekengläubiger eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die H. ist demnach ein (Grund-)Pfandrecht für eine Forderung. Der Gläubiger kann sich aus dem Grundstück nur insoweit befriedigen, als ihm die hypothekarisch gesicherte Forderung tatsächlich zusteht. Gläubiger der
G. u. Gläubiger der Forderung müssen deshalb identisch sein, nicht jedoch der haftende Grundstückseigentümer u. der Schuldner der Forderung. Da die H. von der Forderung abhängig ("akzessorisch ") ist, kann sie nur mit der Forderung übertragen werden. Andererseits geht mit der Abtretung einer Forderung ohne weiteres auch die H. über. H. u. Forderung verhalten sich wie siamesische Zwillinge zueinander: "Die Forderung kann nicht ohne die Hypothek, die Hypothek kann nicht ohne die Forderung übertragen werden" (§ 1153 II BGB). Die H. dient im allgemeinen der dinglichen Sicherung eines zur Baufinanzierung gewährten Darlehens. Wird sie, wie üblich, vor Kreditauszahlung in das Grundbuch eingetragen, ist zwar das Grundpfandrecht wirksam bestellt, doch steht es zunächst nicht dem Gläubiger, sondern dem Grundstückseigentümer zu. Diese Eigentümerhypothek wird kraft Gesetzes zur Eigentümergrundschuld (§§ 1163, 1177 BGB, Grundschuld). Mit der sich schrittweise vollziehenden Darlehensvalutierung wandelt sich die Eigentümergrundschuld nach u. nach in eine H. für den kreditgewährenden Gläubiger um. Nach voller Auszahlung ist die H. in ganzer Höhe entstanden u. die Eigentümergrundschuld weggefallen. Genau der umgekehrte Vorgang setzt ein, wenn der Schuldner den Kredit tilgt. In Höhe der von ihm geleisteten Tilgungsbeträge entsteht erneut eine Eigentümergrundschuld. - Wird, wie im Regelfall, über die H. ein Hypothekenbrief erteilt, erwirbt der Gläubiger sie nicht schon mit Einigung u. Eintragung im Grundbuch, sondern erst mit der Aushändigung des Briefes (§ 1177 BGB). Für die Übertragung dieser Briefhypothek an. einen neuen Gläubiger (z. B. von der vorfinanzierenden Bank auf die Bausparkasse) genügen eine Abtretungsvereinbarung mit schriftlicher Abtretungserklärung u. die Übergabe des Briefes. Die Übertragung findet somit ausserhalb des Grundbuchs statt. Die Briefhypothek hat daher gegenüber der Buchhypothek den Vorzug grösserer Mobilität. - Das BGB unterscheidet im übrigen zwischen Verkehrs- u. Sicherungshypothek. Bei der den Regelfall bildenden Verkehrshypothek - nur über sie kann ein Hypothekenbrief ausgestellt werden - wird vermutet, dass dem Gläubiger Forderung u. H. in der im Grundbuch eingetragenen Höhe zustehen. Bei der Sicherungshypothek hingegen muss der Gläubiger Bestand u. Höhe der Forderung beweisen (§ 1184 BGB). Eine Unterart der Sicherungshypothek ist die Höchstbetragshypothek (§ 1190 BGB). Hier steht die Forderung der Höhe nach nicht fest; deshalb wird im Grundbuch nur ein Höchstbetrag eingetragen, bis zu dem das Grundstück haften soll (z. B. für Kredite im Kontokorrentverkehr). Auch die Zwangshypothek, die nach § 866 ZPO im Wege der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen eingetragen wird, ist eine Sicherungshypothek. - Die Verwertung der H. geschieht durch freiwillige Befriedigung des Gläubigers seitens des Grundeigentümers (§1142 BGB), andernfalls durch
Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.

(Unterpfand) (§1113 BGB) ist die Belastung eines Grundstücks (oder Miteigentumsanteils an einem Grundstück) in der Weise, dass an den (Hypothekengläubiger), zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt bzw. besteht, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung (gegen einen Schuldner, der mit dem Eigentümer des sichernden Grundstücks nicht identisch zu sein braucht,) aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die H. ist ein der Sicherung einer Forderung (z.B. eines Darlehens) dienendes, beschränktes dingliches Recht (Grundpfandrecht), das nicht zum Besitz berechtigt. Sie ist von dem Bestand der Forderung abhängig (akzessorisch, Akzessorietät). Sie kann Briefhypothek (selten) oder Buchhypothek sein (§ 1116 BGB), Verkehrshypothek oder (streng akzessorische) Sicherungshypothek (§ 1185 BGB). Die H. entsteht grundsätzlich - sofern die zu sichernde Forderung besteht - durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch - sowie Ausschluss der Erteilung eines Hypothekenbriefs bzw. Übergabe des Hypothekenbriefs oder Übergabesurrogat Sie endet mit der Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück (§ 1181 BGB), Ausfall in der Zwangsversteigerung oder Aufhebung. Vielfach geht sie auf den Eigentümer oder den persönlichen Schuldner über. Wird die Schuld vom Schuldner getilgt, entsteht kraft Gesetzes eine Eigentümergrundschuld (§§ 1163, 1177 BGB). Lit.: Büdenbender, U., Grundsätze des Hypothekenrechts, JuS 1996, 665 und L57; Rauch, W./Zimmermann, S., Grundschuld und Hypothek, 2. A. 1998

die dingliche Belastung eines oder mehrerer (vgl. Gesamthypothek§ 1132 BGB) Grundstücke mit dem Inhalt, dass eine bestimmte Geldsumme (i. d. R. mit Nebenleistungen) zur Befriedigung einer Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (§ 1113 BGB). Sie begründet für den Inhaber ein Verwertungsrecht an dem belasteten Grundstück, ein sog. Grundpfandrecht. Der Eigentümer des Grundstücks ist aus der Hypothek nicht zur Zahlung, sondern nur zur Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück
verpflichtet. Da die Hypothek eine Forderung sichert, handelt es sich um ein akzessorisches Grundpfandrecht Akzessorietät).
Die Hypothek kann durch -Rechtsgeschäft, kraft Gesetzes oder durch Hoheitsakt entstehen.
Die Entstehung der Hypothek durch Rechtsgeschäft vom Grundstückseigentümer (sog. „Ersterwerb”) setzt voraus:
* die Einigung zwischen dem Gläubiger und dem Grundstückseigentümer gern. § 873 Abs. 1 BGB über die Bestellung der Hypothek (Inhalt gern. §§ 1113, 1116 BGB),
* die Eintragung aller wesentlichen Umstände in das Grundbuch (insb. Höhe der Forderung, Zinssatz und Gläubiger, vgl. § 1115 BGB),
* das Einigsein im Zeitpunkt der Eintragung (falls nicht schon vorher Bindung gem. § 873 Abs. 2 BGB eingetreten ist),
* die Berechtigung des Bestellers der Hypothek und
* das Bestehen der zur sichernden Forderung in der Person des Gläubigers,
* die Briefübergabe bei der Briefhypothek.
Ist der Besteller zur Bestellung der Hypothek nicht berechtigt, so kommt ein „Ersterwerb” vom Nichtberechtigten nach §§878, 892 BGB in Betracht. Nach § 1113 Abs. 2 BGB kann eine Hypothek auch zur Sicherung einer künftigen oder bedingten Forderung bestellt werden. Ist die Forderung, für welche die Hypothek bestellt ist, nicht zur Entstehung gelangt, so steht die Hypothek gem. § 1163 Abs. 1 S. 1 BGB dem Eigentümer zu und verwandelt sich wegen des Nichtbestehens einer zu sichernden Forderung in eine Eigentümergrundschuld,§ 1177 Abs. 2 BGB.
Nach § 1117 Abs. 1 S.1 BGB erwirbt der Gläubiger, sofern nicht die Erteilung des Hypothekenbriefs ausgeschlossen ist (*Buchhypothek) die Hypothek Briefhypothek) erst, wenn ihm der Brief von dem Eigentümer des Grundstücks übergeben wird. Auf die Übergabe des Hypothekenbriefes finden die §§929 S. 2, 930, 931 BGB Anwendung. Gern. § 1117 Abs. 2 BGB kann die Übergabe des Briefs durch die Vereinbarung ersetzt werden, dass der Gläubiger berechtigt sein soll, sich den Brief vom Grundbuchamt aushändigen zu lassen. Ist der Gläubiger im Besitz des Briefes, so wird vermutet, dass die Übergabe erfolgt sei. Eine
Hypothek, für welche die Erteilung des Hypothekenbriefs nicht ausgeschlossen ist, steht bis zur Übergabe des Briefs an den Gläubiger dem Grundstückseigentümer zu (§ 1163 Abs. 2 BGB).
Die Hypothek entsteht kraft Gesetzes, wenn einem Gläubiger ein Anspruch auf Auflassung eines Grundstücks verpfändet wird. Dann erwirbt er nach § 1287 S.2 BGB im Wege der dinglichen Surrogation mit der Eigentumsübertragung am Grundstück eine Sicherungshypothek. Die dingliche Surrogation tritt gern. § 848 ZPO auch dann ein, wenn der Gläubiger den Anspruch des Schuldners auf Auflassung gepfändet hat und der Schuldner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Kraft Hoheitsaktsentsteht eine Sicherungshypothek nach §§ 866, 867 ZPO durch Eintragung in das Grundbuch.
Die Übertragung einer bereits entstandenen Hypothek (sog. „Zweiterwerb”) erfolgt nach §§398, 1154 BGB, indem der Inhaber der Hypothek die gesicherte Forderung formgerecht abtritt, mit der Folge, dass die Hypothek gem. § 1153 BGB kraft Gesetzes mit der Forderung auf den Erwerber übergeht. Eine rechtsgeschäftliche Übertragung der Forderung löst somit den Übergang von „zwei Rechten” aus. Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, die Trennung von Hypothek und Forderung zu vermeiden. Der Gläubiger soll nur einmal sein Geld erhalten. Er soll wegen seiner Forderung befriedigt werden. Daher ist § 1153 BGB anders als § 401 BGB nicht abdingbar.

Für die Übertragung der Hypothek ist im Einzelnen erforderlich:
Die Abtretung der gesicherten Forderung gern. § 398 BGB. Dabei ist es unschädlich, wenn in der Parteivereinbarung von einer Abtretung „der Hypothek” die Rede ist, weil hierdurch die Parteien regelmäßig zum Ausdruck bringen wollen, dass sie die Hypothek in der gesetzlich zulässigen Form übertragen wollen. Die Abtretung muss in der Form des § 1154 BGB stattfinden. Für die Briefhypothek sind gern. § 1154 Abs. 1 BGB die schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich. Nach § 1154 Abs. 2 BGB kann die Schriftform der Abtretung durch die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch ersetzt werden. Zur Übertragung einer Buchhypothek ist gem. § 1154 Abs. 3 die Eintragung der Abtretung in das Grundbuch erforderlich.
Der Abtretende muss Inhaber der Forderung und zugleich Hypothekengläubiger, also (doppelt) Berechtigter sein. Damit geht gem. § 1153 BGB die Hypothek kraft Gesetzes auf den Erwerber über.
Die Übertragung der Hypothek durch einen Nichtberechtigten, der sog. gutgläubige „Zweiterwerb” der Hypothek, kommt bei fehlender Berechtigung des Abtretenden in Betracht. Die fehlende Berechtigung kann darauf beruhen, dass der Abtretende zwar Inhaber der Forderung, nicht aber Inhaber der Hypothek ist, oder dass der Abtretende nicht Inhaber der Forderung und deshalb auch nicht Inhaber der
Hypothek ist, oder dass der Abtretende weder Inhaber der Forderung noch (aus einem anderen Grund) Inhaber der Hypothek ist, weil der Entstehungstatbestand (Ersterwerb) fehlerhaft ist.
Ist der Abtretende zwar Inhaber der Forderung, nicht aber Inhaber der Hypothek („Mangel im dinglichen Recht”), weil deren Entstehungstatbestand fehlerhaft ist, so kann der Mangel der Hypothek durch gutgläubigen Erwerb gern. § 892 BGB überwunden werden. Voraussetzung hierfür ist, dass der Erwerber keine positive Kenntnis vom Nichtbestehen der Hypothek hatte. Zwar geht die Hypothek gemäß § 1153 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes auf den Erwerber über, so dass eigentlich kein Rechtsgeschäft vorliegt, doch tritt der Hypothekenerwerb aufgrund rechtsgeschäftlicher Übertragung der Forderung ein, sodass § 892 BGB nach allgemeiner Ansicht anwendbar ist.
Ist der Abtretende nicht Inhaber der Forderung („Mangel in der Forderung”), ist er wegen der Akzessorietät auch nicht Inhaber der Hypothek. Da gemäß § 1153 Abs. 2 BGB die Forderung nicht ohne die Hypothek und die Hypothek nicht ohne die Forderung übertragen werden kann, könnte ein Erwerb vom Nichtberechtigten im Falle des Fehlens einer Forderung ausgeschlossen sein. Doch im Grundbuch sind die gesicherte Forderung und die Hypothek eingetragen. Um den gutgläubigen Erwerb der Hypothek auch bei einem Mangel der Forderung zu ermöglichen, ist in § 1138 BGB bestimmt, dass § 892 BGB auch in Ansehung der Forderung gilt. Es wird also unter den Voraussetzungen der §§ 1138, 892 BGB das Bestehen der Forderung für den Erwerb der Hypothek fingiert. Ein gutgläubiger Erwerb der Forderung findet jedoch nicht statt.

Wenn der Übertragende nicht Inhaber der Forderung ist, ist er wegen der Akzessorietät auch nicht Inhaber einer Hypothek. Diese Fälle werden nicht der Fallgruppe des Doppelmangels zugeordnet, weil der Mangel allein in dem Nichtbestehen der Forderung begründet ist und dieser Mangel bei der Übertragung durch die (alleinige) Anwendung der §§ 1138, 892 BGB überwunden werden kann. Als Doppelmangel werden die Fälle bezeichnet, in denen der Übertragende nicht nur deswegen nicht Inhaber der Hypothek ist, weil keine Forderung besteht, sondern die Hypothek noch an einem weiteren Mangel leidet. Bei einem Doppelmangel wird die Forderung durch §§ 1138, 892 BGB fingiert; der darüber hinausgehende Mangel des dinglichen Rechts wird unmittelbar durch § 892 BGB überwunden.
Ein erweiterter Gutglaubensschutz findet bei der Briefhypothek statt: Tritt der nicht berechtigte Zweit- oder Dritterwerber usw. die Briefhypothek ab, dann ist der Abtretende nicht nur dann als Berechtigter legitimiert, wenn er im Grundbuch eingetragen ist, sondern gern. § 1155 BGB auch dann, wenn er als Eigenbesitzer den Hypothekenbrief auf den Erwerber übertragen hat und eine ununterbrochene Kette öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen vorn Abtretenden auf den im Grundbuch Eingetragenen zurückführt. Dabei braucht die Abtretung vom Abtretenden auf den Letzterwerber nicht öffentlich beglaubigt zu sein. Es genügt die schriftliche Abtretungserklärung.
Bei mehrfachen Abtretungen ist es möglich, dass jemand eine Hypothek gutgläubig erwirbt, aber nicht
die Forderung. Besteht diese Forderung, ist umstritten, ob sie auf den gutgläubigen Erwerber der Hypothek übergeht oder ob es zu einer Trennung von Hypothek und Forderung kommt. Nach der früher h. M. muss die Personenverschiedenheit zwischen dem Inhaber der Forderung und dem Hypothekenberechtigten vermieden werden. Da die Gefahr der mehrfachen Inanspruchnahme des Schuldners bestehe, müsse der gutgläubige Erwerb der Hypothek auch den Erwerb der Forderung zur Folge haben. Nach § 1153 Abs. 2 BGB könnten Forderung und Hypothek nicht voneinander getrennt werden. Es müsse daher der gutgläubige Erwerber einer Hypothek auch eine (bestehende) Forderung erwerben. Im Vordringen befindlich ist die Ansicht, dass es bei einer Trennung von Forderung und Hypothek verbleibt. Die Gefahr eine doppelten Inanspruchnahme besteht nicht. Bei Tilgung der persönlichen Forderung geht das dingliche Recht gemäß § 1163 Abs. 1 S. 2 BGB auf den Eigentümer über. Wird der Hypothekengläubiger aus dem Grundstück befriedigt, erlischt die Hypothek gemäß § 1181 BGB. Die Forderung erlischt gemäß § 362 BGB, wenn Eigentümer und persönlicher Schuldner identisch sind. Bei Personenverschiedenheit geht die Forderung gemäß § 1143 auf den Grundstückseigentümer über. Aus § 1153 Abs. 2 BGB ergibt sich lediglich, dass sich Forderung und Hypothek nicht durch eine rechtsgeschäftliche Übertragung voneinander trennen lassen. Einer gesetzlichen Trennung von Forderung und Hypothek als Folge der Anwendung des § 1138 BGB steht § 1153 Abs. 2 BGB nicht entgegen. Die Hypothek kann ihrerseits vom Inhaber der Hypothek nach §§1273, 1274 BGB mit einem Pfandrechtbelastet werden. In diesem Falle entsteht an der Hypothek ein Verwertungsrecht eines Dritten. An der Hypothek sind auch rechtsgeschäftliche Inhaltsänderungen möglich. So können der Eigentümer und der Hypothekengläubiger gern. §§877, 873 BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch der Hypothek einen anderen Inhalt geben. Sie können gem. § 1180 BGB die Forderung auswechseln oder die Hypothek in eine andere Hypothekenart umwandeln. Nach §§875, 1183 BGB kann die Hypothek durch einseitige Aufgabeerklärung des Berechtigten und Zustimmung des Eigentümers aufgehoben werden. Ist die Hypothek mit dem Recht eines Dritten belastet, ist zur Löschung die Zustimmung des Dritten gem. § 876 BGB erforderlich.

Nach § 1168 Abs. 1 BGB erwirbt der Eigentümer die Hypothek, wenn der Gläubiger auf sie verzichtet. Der Verzicht ist gern. § 1168 Abs. 2 BGB dem Grundbuchamt gegenüber oder dem Eigentümer gegenüber zu erklären und bedarf der Eintragung in das Grundbuch. Der Eigentümer kann nach § 1169 BGB den Verzicht auf die Hypothek verlangen, wenn ihm eine dauernde Einrede zusteht.
Die Hypothek erlischt kraft Gesetzes im Rahmen der Zwangsvollstreckung, wenn der Gläubiger in der Zwangsvollstreckung befriedigt wird (§ 1181 BGB)
oder durch Zuschlag, wenn die Hypothek dem Rechte des betreibenden Gläubigers nachgeht (§ 52 ZVG). Die mit der Zahlung eintretende Rechtsänderung bestimmt sich danach, wer worauf zahlt und ob Eigentümer und Schuldner personenverschieden sind.
Sind Schuldner und Eigentümer identisch, so erfolgt die Zahlung in der Regel auf die gesicherte Forderung. Die Forderung erlischt in diesem Fall gem. § 362 BGB durch Erfüllung. Mit dem Erlöschen der Forderung geht gern. § 1163 BGB die Hypothek auf den Eigentümer über, die gern. § 1177 BGB zur Eigentümergrundschuld wird.
Rechtslage bei Personenverschiedenheitvon Eigentümer und Schuldner: Wenn der Schuldner auf die Forderung zahlt, erlischt die Forderung durch Erfüllung. Gem. §§ 1163, 1177 BGB wandelt sich die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld um. Nur ausnahmsweise, nämlich dann, wenn dem Schuldner gegen den Eigentümer ein Regressanspruch zusteht, geht die Hypothek gern. § 1164 BGB auf den Eigentümer über.
Wenn der Eigentümer zahlt, geht die Forderung nach § 1143 BGB auf den Eigentümer über. Mit dem Forderungserwerb erlangt der Eigentümer kraft Gesetzes gern. § 1153 BGB auch die Hypothek. Dabei handelt es sich um eine Eigentümerhypothek gern. § 1177 Abs. 2 BGB.
Zahlt ein ablösungsberechtigter Dritter (Ablöse-recht), so geht gem. § 268 Abs. 3 BGB die Forderung auf diesen über und gleichzeitig erwirbt er nach §§401, 412, 1153 BGB die Hypothek. Da die Forderung kraft Gesetzes übergeht, ist in diesem Fall kein gutgläubiger Erwerb der Hypothek möglich.
Zahlt ein Gesamtschuldner, so geht gem. § 426 Abs. 2 BGB die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Gesamtschuldner auf den zahlenden Gesamtschuldner über, mit der Folge, dass mit der Forderung nach § 1153 BGB auch die Hypothek auf ihn übergeht.
Ist eine Forderung sowohl durch eine Hypothek am Grundstück eines Dritten als auch durch eine Bürgschaft gesichert, gehen nach dem Wortlaut des Gesetzes die Forderung und das jeweils andere Sicherungsrecht auf den Sicherungsgeber über, der zuerst zahlt. Die uneingeschränkte Anwendung der gesetzlichen Regressregeln fordert einen „Wettlauf der Sicherungsgeber” heraus. Nach h.M. ist eine Korrektur erforderlich. Zwischen mehreren gleichstufigen Sicherungsgebern besteht ein gesamtschuldähnliches Verhältnis, so dass § 426 Abs. 2 BGB analog anzuwenden ist, es sei denn, es besteht eine abweichende Vereinbarung.

Die Haftung des persönlichen Schuldners richtet sich nach den für seine Verpflichtung geltenden allgemeinen Vorschriften.
Der Eigentümer muss bei Fälligkeit der Hypothek die Zwangsvollstreckung in das Grundstück dulden. Er haftet nicht persönlich, sondern nur mit dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt (Haftungsverband). Der Eigentümer kann die Durchsetzung der Hypothek verhindem, wenn ihm Einreden zustehen. Er kann nach § 1137 Abs. 1 BGB die Einreden des Schuldners erheben und gern. §§ 1137 Abs. 1, 770 BGB darauf verweisen, dass dem Schuldner noch nicht geltend gemachte Einwendungen zustehen. Daneben kann der Eigentümer seine persönlichen Einreden aus dem zwischen ihm und dem Inhaber der Hypothek bestehenden Rechtsverhältnis geltend machen. Im Falle der Übertragung der Hypothek auf einen Dritten kann der Eigentümer nach § 1137 BGB die Einreden des Schuldners auch gegenüber dem neuen Hypothekeninhaber geltend machen. Dies gilt nach § 1157 Abs. 1 BGB auch für die Einreden aus dem ursprünglichen Rechtsverhältnis zum früheren Inhaber der Hypothek. Zu beachten ist dabei aber, dass der Zweiterwerber der Hypothek diese gutgläubig einredefrei erwerben kann. Dies gilt gem. §§ 1138, 892 BGB für die Einreden des Schuldners der persönlichen Forderung, sowie gern. §§ 1157 S. 2, 892 BGB auch für die Einreden aus dem Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem früheren Inhaber der Hypothek.
Haftungsverband der Hypothek bezeichnet den Umfang der Haftung des Grundstückseigentümers.
In den Haftungsverband der Hypothek fällt nach § 1147 BGB zunächst das Grundstück mit seinen ungetrennten Bestandteilen. Wesentliche Bestandteile fallen stets in den Haftungsverband der Hypothek, nichtwesentliche Bestandteile nur dann, wenn
an ihnen keine Sonderrechte bestehen. Nach § 1120 BGB erstreckt sich die Haftung auch auf die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und die sonstigen vom Grundstück getrennten Bestandteile, sowie auch das Zubehör mit Ausnahme derjenigen Sachen, welche nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers gelangt sind. Darüber hinaus erstreckt sich die Hypothek gem. § 1123 BGB auch auf Miet- und Pachtzinsforderungen, auf wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück (§ 1126 BGB) sowie auf gewisse Versicherungsforderungen (vgl. §§ 1127, 1128, 1129 BGB).
Es handelt sich bei der Hypothek um einen „offenen Haftungsverband”, d. h. ein Gegenstand, der in den Haftungsverband gelangt ist, muss dort nicht unbedingt auf Dauer verbleiben. Vielmehr ist eine Enthaftung grundsätzlich noch möglich. Dabei sind drei Fallgruppen zu unterscheiden.
Erfolgt die Enthaftung vor der Beschlagnahme des Grundstücks (d. h. vor der Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung), so spricht man von regulärer Enthaftung. Diese Möglichkeit ist in §§ 1121 Abs. 1, 1122 BGB geregelt. Eine Enthaftung nach Beschlagnahme des Grundstücks bezeichnet man als irreguläre Enthaftung. Diese richtet sich nach §§23, Abs. 1 S.2 ZVG, 136, 135 Abs. 2, 1121 Abs. 2 S.2 BGB. Daneben kommen noch Enthaftungssonderfälle infrage, die einen tatsächlichen oder juristischen Untergang des verhafteten Gegenstands voraussetzen. Diese Fallgruppe ist im Gesetz nicht besonders geregelt.

Die reguläre Enthaftung tritt in den Fällen der §§ 1121 Abs. 1, 1122 BGB ein.
Nach § 1121 Abs. 1 BGB werden Erzeugnisse und sonstige Bestandteile des Grundstücks sowie Zubehörstücke von der Haftung frei, wenn sie veräußert und von dem Grundstück entfernt werden, bevor sie zugunsten des Gläubigers in Beschlag genommen worden sind. Dabei ist unerheblich, ob der Erwerber von der Hypothek Kenntnis hat oder nicht.
Nach § 1122 Abs. 1 werden Erzeugnisse und Bestandteile von der hypothekarischen Haftung frei, wenn sie innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft von dem Grundstück getrennt werden und vor der Beschlagnahme von dem Grundstück entfernt werden, es sei denn, dass die Entfernung zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt. Zubehörstücke werden gem. § 1122 Abs. 2 BGB ohne Veräußerung von der Haftung frei, wenn die Zubehöreigenschaft innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft vor der Beschlagnahme aufgehoben wird.
Irreguläre Enthaftung ist dann möglich, wenn das enthaftende Ereignis erst nach der Beschlagnahme des Grundstücks eintritt.
Nach § 23 Abs. 1 S. 2 ZVG ist es dem Eigentümer des Grundstücks trotz Beschlagnahme nicht verwehrt, über einzelne Gegenstände im Rahmen ordnungsmäßiger Wirtschaft zu verfügen. In diesem Falle tritt unabhängig davon, ob der Erwerber die Beschlagnahme kennt, Enthaftung ein.
Nach § 23 Abs.1 S.1 ZVG hat die Beschlagnahme die Wirkung eines Veräußerungsverbots i.S.v. §§ 135, 136 BGB. Eine beschlagnahmewidrige Verfügung des Grundstückseigentümers ist daher nach § 135 Abs. 1 BGB dem Inhaber der Hypothek gegenüber relativ unwirksam (relativ unwirksames Rechtsgeschäft). Jedoch ermöglicht § 135 Abs. 2 BGB einen gutgläubig beschlagnahmefreien Erwerb Dritter. Der Dritte erwirbt gutgläubig beschlagnahmefrei, wenn er bei dem Erwerb von der Beschlagnahme weder wusste noch wissen musste. Dabei gelten aber nach § 23 Abs. 2 ZVG folgende Besonderheiten: Ab Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch gilt der Erwerber als bösgläubig. Die Kenntnis des Versteigerungsantrages steht der Kenntnis der Beschlagnahme gleich. Zu unterscheiden sind nach der Reihenfolge von Veräußerung, Entfernung der Sache von dem Grundstück und Beschlagnahme folgende Konstellationen:
a) 1: Veräußerung, 2: Beschlagnahme, 3: Entfernung Enthaftung tritt ein, wenn der Erwerber gern. § 1121 Abs. 2 S. 2 BGB gutgläubig ist im Zeitpunkt der Entfernung.
b) 1: Entfernung, 2: Beschlagnahme, 3: Veräußerung
Enthaftung tritt ein, wenn der Erwerber gern. §§ 135 Abs. 2, 136, 936 BGB i. V m. § 23 Abs. 2 ZVG gutgläubig ist im Zeitpunkt der Veräußerung (Kenntnis des Versteigerungsantrags steht Kenntnis von Beschlagnahme im Zeitpunkt der Veräußerung gleich)
c) 1: Beschlagnahme, 2: Veräußerung, 3: Entfernung Enthaftung tritt ein, wenn der Erwerber sowohl bei Veräußerung (§§ 135 Abs. 2, 136, 936 i. V. m. §23 Abs. 2 ZVG) als auch bei Entfernung (§ 1121 Abs. 2 S. 2 BGB) gutgläubig war.
Enthaftung aus logischen Gründen:
Diese kommt nur dann in Betracht, wenn ein Gegenstand, der in den Haftungsverband fällt, zerstört wird, oder im Falle der Aufhebung des Anwartschaftsrechts an einen mitverhafteten Gegenstand. Nach h. L. ist hierfür analog § 1276 Abs. 1 S.1 BGB die Zustimmung des Inhabers der Hypothek erforderlich. Der BGH (BGHZ 92, 280) lehnt die analoge Anwendung des § 1276 BGB ab, da § 1276 BGB die Rechtsverpfändung betreffe. Demgegenüber sei das Anwartschaftsrecht dem Sacheigentum angenähert.
Besondere Arten bzw. Erscheinungsformen der Hypothek sind: Die Verkehrshypothek, die Sicherungshypothek, die -Briefhypothek, die Buchhypothek, die Gesamthypothek und die Eigentümerhypothek.

1. Die H. ist nach der Systematik des BGB die Grundform des Realkredits. Die H. ist eine Belastung eines Grundstücks oder Miteigentumsanteils in der Weise, dass zugunsten des Berechtigten eine bestimmte Geldsumme wegen einer diesem zustehenden (auch künftigen oder bedingten) Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (§§ 1113, 1114 BGB); ein Recht zum Besitz an dem Grundstück gewährt die H. nicht. Während der Schuldner die Erfüllung der Forderung schuldet, haftet, ohne selbst zu schulden (Haftung), hierfür der Grundstückseigentümer mit dem Wert seines Grundstücks. Entgegen dem Sprachgebrauch der Praxis ist das Entscheidende der Bestand der Forderung, an die die H. nur „angelehnt“ ist. Diese Akzessorietät zeigt sich vor allem bei der Begründung (nur der Forderungsgläubiger kann Hypothekengläubiger werden, während andererseits Forderungsschuldner und Grundstückseigentümer nicht dieselbe Person zu sein brauchen, s. 4), bei der Übertragung (die H. geht mit der Forderung auf den neuen Gläubiger über; eine getrennte Übertragung ist nicht möglich, § 1153 BGB; Ausnahme: gutgläubiger Erwerb, s. 5) und beim Erlöschen der Forderung (s. 6). Die folgenden Ausführungen gelten für die vom Gesetz als Regelfall angenommene sog. Verkehrsh. Sondervorschriften enthält das BGB für die Sicherungshypothek, Gesamthypothek, Höchstbetragshypothek. S. ferner Tilgungshypothek (dort auch über Abzahlungs- und Festhypothek), Eigentümerhypothek, Zwangshypothek, Arresthypothek, Versicherungshypothek sowie Grundschuld und Rentenschuld (Grundpfandrechte).

2. Die H. entsteht durch Einigung zwischen Gläubiger und Grundstückseigentümer und Eintragung aller wesentlichen Umstände, insbes. Höhe der Forderung, Zinssatz, Gläubiger, im Grundbuch (§ 1115 BGB, Grundstücksrechte). Dies gilt jedoch nur für die sog. Buchhypothek. Regelmäßig, d. h. sofern zwischen den Beteiligten nichts anderes vereinbart ist, wird über die H. ein Hypothekenbrief erteilt (sog. Briefhypothek, § 1116 BGB). Der Gläubiger erwirbt eine Briefhypothek erst, wenn ihm der Brief von dem Eigentümer des Grundstücks oder bei entsprechender Vereinbarung direkt vom Grundbuchamt ausgehändigt wird (§ 1117 BGB; vorher Eigentümergrundschuld; Zwischenfinanzierung).

3. Dem H.gläubiger haften auf Grund der H. das Grundstück mit allen Bestandteilen, Früchte bis zu einem Fruchterwerb durch einen Berechtigten, das dem Grundstückseigentümer gehörende Zubehör, etwaige Miet- und Pachtforderungen, Forderungen gegen eine Versicherung (z. B. Gebäudeversicherung) sowie Anwartschaftsrechte (bei Erwerb von Zubehörstücken unter Eigentumsvorbehalt), §§ 1120 ff. BGB. Erzeugnisse, Bestandteile u. dgl. werden von der hypothekarischen Haftung frei, wenn sie vor der Beschlagnahme durch den H.gläubiger in der Zwangsvollstreckung (s. 4) veräußert oder von dem Grundstück entfernt worden sind (§§ 1121 f. BGB); Veräußerungen nach der Beschlagnahme sind dem H.gläubiger gegenüber unwirksam (relative Verfügungsbeschränkung; s. aber gutgläubig - lastenfreier Erwerb).

4. Während der H.gläubiger zugleich auch Forderungsgläubiger (die Forderung kann allerdings ausgewechselt werden, § 1180 BGB) sein muss, kann der persönliche Schuldner der Forderung von dem Eigentümer des Grundstücks verschieden sein (z. B. bei nachträglicher Übereignung des Grundstücks, s. aber Schuldübernahme). Für das Rechtsverhältnis zwischen Gläubiger und persönlichem Schuldner gelten die allgemeinen Vorschriften (z. B. Darlehen). Gegenüber dem Grundstückseigentümer hat der Gläubiger vor Fälligkeit der Forderung bei Verschlechterung des Grundstücks und mithaftender Gegenstände Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche (§§ 1133 ff. BGB; sog. Devastationsklage). Nach Fälligkeit der persönlichen Forderung kann er vom Grundstückseigentümer nicht Zahlung der Forderung, sondern nur Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück und in die mithaftenden Gegenstände verlangen (§ 1147 BGB). Voraussetzung für die Geltendmachung der H. ist ein dinglicher Titel (Urteil, vollstreckbare Urkunde u. a., die sich auf die H. beziehen); die Zwangsvollstreckung in das Grundstück erfolgt durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung. Gegenüber der Klage des H.gläubigers kann der Grundstückseigentümer auch die dem persönlichen Schuldner gegen die Forderung zustehenden Einreden (z. B. Stundung) sowie die einem Bürgen zustehenden Einreden geltend machen (§ 1137 BGB). Um die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück abzuwenden, ist der Grundstückseigentümer berechtigt, den Gläubiger zu befriedigen (auch durch Hinterlegung oder Aufrechnung), sobald die Forderung fällig oder der persönliche Schuldner leistungsberechtigt ist (§ 1142 BGB, sog. Ablösungsrecht). Ist der Eigentümer nicht der persönliche Schuldner, so geht durch die Ablösung die Forderung (und damit die H., s. 6) wie bei der Bürgschaft auf ihn über (§ 1143 BGB). Auch Dritte (z. B. ein Pächter des Grundstücks) haben unter diesen Voraussetzungen ein Ablösungsrecht (§ 1150 BGB); Forderung und H. gehen mit der Ablösung auf sie über (§§ 268, 401, 412, 1153 BGB).

5. Die H. kann nur zusammen mit der durch sie gesicherten Forderung übertragen werden (§ 1153 BGB). Zur Abtretung der Briefh. ist eine Abtretung der Forderung in schriftlicher Form und die Übergabe des Hypothekenbriefs erforderlich (also keine Eintragung im Grundbuch), während es bei der Buchh. bei den allgemeinen Vorschriften über Grundstücksrechte verbleibt (d. h. Einigung und Eintragung im Grundbuch, § 1154 BGB). Die schriftliche Abtretung bei der Briefh. muss auf Verlangen des neuen Gläubigers in öffentlich beglaubigter Form stattfinden. Dies ist von erheblicher Bedeutung für einen etwaigen gutgläubigen Erwerb. Ergibt sich nämlich das Gläubigerrecht des Besitzers des H.briefs aus einer zusammenhängenden, auf einen im Grundbuch eingetragenen Gläubiger zurückführenden Reihe von öffentlich beglaubigten Abtretungserklärungen, so finden die Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs und den gutgläubigen Erwerb Erwerb (§§ 891 ff. BGB) in gleicher Weise Anwendung, wie wenn der Besitzer des Briefs bereits im Grundbuch als H.gläubiger eingetragen wäre (§ 1155 BGB). Ein gutgläubiger Erwerb einer eingetragenen aber nicht bestehenden H. ist nach den allgemeinen Vorschriften möglich (§ 892 BGB). Besteht nur die gesicherte Forderung nicht oder infolge Tilgung nicht mehr (Eigentümerh.), so erlangt ein gutgläubiger Erwerber der H. zwar nicht die (nicht existierende) Forderung, weil das BGB einen gutgläubigen Erwerb einer Forderung nicht kennt; für das Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und neuem Gläubiger wird jedoch fingiert (Fiktion), dass der nunmehr forderungsentkleideten H. tatsächlich eine Forderung zugrunde liege (§ 1138 BGB; anders bei der forderungsabhängigen Sicherungsh.). Die Vorschriften über den gutgläubigen Erwerb gelten schließlich auch für die dem Eigentümer gegenüber dem (neuen) Gläubiger zustehenden Einreden (gutgläubig einredefreier Erwerb, §§ 1137, 1157 BGB).

6. Die H. erlischt bei Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück, d. h. nach Durchführung der Zwangsvollstreckung (§ 1181 BGB), ferner bei Ausfall in der Zwangsversteigerung, d. h. wenn der Erlös nicht zur Befriedigung einer nachrangigen H. ausreicht (§ 52 ZVG). In allen anderen Fällen (mit Ausnahme der rechtsgeschäftlichen Aufhebung, zu der die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich ist, § 1183 BGB), z. B. bei freiwilliger Befriedigung des Gläubigers durch den Eigentümer, bei Tilgung der Forderung durch den persönlichen Schuldner, bei Konsolidation usw. geht die H. nicht unter; sie geht vielmehr mit gleicher Rangstelle regelmäßig auf den Grundstückseigentümer über (Eigentümerhypothek, Eigentümergrundschuld). Hat der persönliche Schuldner, der den H.gläubiger befriedigt, einen Ersatzanspruch gegen den Grundstückseigentümer, so geht zu seiner Sicherung insoweit auch die H. (als Fremdh.) auf ihn über (§ 1164 BGB). Auch bei einseitigem, im Grundbuch eintragungsbedürftigem Verzicht des Gläubigers auf die H. erwirbt diese der Eigentümer (§ 1168 BGB). Im Interesse der Erhaltung des Rangs (Rang von Grundstücksrechten) für den Eigentümer ist daher das strenge Akzessorietätsprinzip (Erlöschen des dinglichen Rechts mit der gesicherten Forderung) bei der H. zugunsten der Eigentümerh. aufgegeben.

7. Gebiet ehem. DDR: Die bisher (nach §§ 452 ff. ZGB) bestellten, inhaltlich einer Sicherungshypothek ähnelnden H. gelten nach Art. 233 §§ 3, 6 EGBGB mit ihrem bisherigen Inhalt und Rang (sog. Aufbauhypotheken bis zum 1. 7. 1990 zwingend an erster Rangstelle) fort. Für ihre Übertragung und Aufhebung gelten die o. g. Vorschriften des BGB; eine Eigentümerhypothek entsteht jedoch nicht. Altrechte aus der Zeit vor dem ZGB richten sich ausschließlich nach BGB.

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